講到這個AB約，我就很有心得
哦對，我怎麼又有心得= =
這種AB約現在在中古屋比較少見
因為中古屋都開履保，查金流太好查
搭配實登，現在也沒幾個代書願意做
仲介壓代書執業所得壓的很重
陪你簽一整晚的約，表面上代書收費用收好幾萬
實際上扣除給仲介回傭，有沒賺1萬就偷笑了= =
所以除非是本身自己就在這個局裡面的代書
不然現在願意配合仲介、屋主一起做AB約的，已經算相對少了
要玩這種其實做三角約比較快，中間再洗一洗
風險上大家會少一些
具體怎麼操作再請神人上來補充就好
我沒親眼所見三角約的完整過程，就不贅述了
至於AB約大宗通常是發生在整批建商
首先呢，有部分案場會祭出潛銷價
比方說行情在30，可能會先出一部分28的銷售價，找一些親朋好友來捧場
舊客戶之類的，可能人家一次兩戶三戶的買
衝個業績好兆頭等等各種因素
但這類熟客，到時候給銀行的約，就會是給35萬的價格
當然也有一整批200戶一起AB約的
哪些案場我就不點名了，省得被告
我們去現場對保時，一般都會請客戶帶財力合約書證件等等之類的一起對保
但很妙的是，案場都會說，到時候合約書再一起給銀行
不需要客戶帶合約書
（老早就用印好了= =）
大家想一個簡單的邏輯就好
對保，要核對本人，要看證件
要確認財力文件真偽等等...有無人頭戶什麼的
結果合約書不用對正本！？！？！？
而且通常案場都會要求銀行現場一整批去對保
聽到客戶要去銀行單獨對保
還會交代客戶不要帶合約書，叫銀行跟現場專案索取就好
客戶會說：代銷跟我說，叫你們跟他們要就好
講認真的，我去案場對保，目前我還沒看過“合約書正本”這玩意
當然不見得每一批都做AB價啦
也可能是為了整批作業方便之類的
但我個人是蠻納悶對保沒看到正本，到底是在幹嘛= =
當然AB約也不見得完全是為了作“高價”
有得是為了客戶需要裝潢貸所導致
比方說跟客戶簽A約，內容是房價1000萬+100萬裝潢款，總價1100萬
這100萬裝潢款，是客戶跟建商配合的裝潢公司去做裝潢花用
其實也是用在房子本身價值上倒是沒啥問題
但給銀行的B約，那個裝潢款不見了，變成總價1100萬
然後就核880萬出去了
因為有部分銀行實際在核貸時，裝潢款是裝潢款，房屋款是房屋款
你只要額外寫出來，那部分就不認作房屋總價了
會變成核1000萬的八成出來，變800萬貸款
最後最後即便你去回查實價，總價還是在1100萬，所以基本上也看不出來什麼毛病
最後，大多頭的這幾年，其實整批作價上來倒也沒什麼大不了的
因為也許一兩年前，簽約當時行情30萬，
在你兩年後房子蓋好，整批去做到35萬的B約時
可能35萬已經是那個區域地板價= =
所以大多頭這幾年基本上你也沒看過有什麼違約風險
作價對銀行的風險就是高估行情放貸
到時擔保品擔保力不足導致法拍時無法全額受償
但目前看來....除非真的爛尾樓，還沒看過有幾間法拍下去，沒全額受償的
而且啦...銀行即便知道有作價可能性
甚至回查實登發現做價，也不見得會去追索就是
一來是回頭再去估價一次，那個做出來的35萬已經是現況市場合理價
二來...建商一次讓銀行放了十幾億出去
我謝謝你都來不及我還去充康你？？
銀行去衝康你？
以後相關建商同業可能都禁跟這間銀行往來，沒人要跟你玩
而且啦，你去看整批放款那幾間大型行庫
一個整批案件上面蓋了多少官的章 = =
搞不好大型一點的案場，一次會放出去好幾十億那種，
單一建案超過一定授信金額，
這個整批房貸“可能”還要蓋到總經理那邊去，
銀行內部稽核去掀這個案場？？
再說吧...慶富案上百億消失都沒事了
更何況這還有十足擔保一般住宅的案子= =
也沒倒帳，沒那麼多時間管你這個啦
除非！這個建案後來爛尾了，法拍無法點交導致無法受償，
或是真的莫名倒了一狗票，或是什麼房地產大反轉之類的，才有可能事後去追索
不然只要銀行沒巨額虧損
AB約這種東西基本上不會消滅
銀行、建商、客戶大家都...呵呵
你方便我我方便你，啾咪