楊金龍一句話惹眾怒 全國租金指數挨轟「失真」 專家點出問題所在
信傳媒 葉佳華2021-11-29 09:01
日前央行總裁楊金龍在立院財委會答詢時，一席「年輕人若買不起房可先租，自己也是40歲
左右才首購」等言論，引起不少網友砲轟。但房租真的平穩嗎？從全國租金指數近5年漲幅
僅上漲4.23％來看，似乎與民眾實際房租的感受落差很大。
楊金龍「買不起先租房」言論惹眾怒，全國租金指數再創歷史新高
事實上，過去前央行總裁彭淮南也曾有過類似的說法，表示自己年輕時也是從住在郊外、租
房子開始，才慢慢從蛋白區往蛋黃區移動。儘管楊金龍此番發言本質並沒有太大問題，但對
於一般租屋族來說，現階段別說買房，就連租屋負擔也越來越高，甚至有越租越偏遠的跡象
。
攤開主計總處租金指數（消費者物價房租類指數）最新統計，10月份租金指數已攀升到104.
77，這是創下1981年1月有統計以來的歷史新高，且從趨勢上來看，從2011年2月以後，租金
指數除了在2014年12月、2020年4月持平以及2021年5、6月下滑、7月持平之外，其餘月份都
是呈現上漲，顯示租屋族租房子也越來越貴。
不過，房屋租金趨勢雖然呈現往上漲，但這背後也另外凸顯一個問題是，主計總處所統計的
租金指數漲幅早已追不上房價漲幅，從租金指數的統計來看，近40年來租金漲幅僅約78.76
％，還不到1倍；若以近5年的統計來看，租金指數同樣也僅約上漲4.23％，但實際的民間感
受真是如此嗎？
https://i.imgur.com/q8xkhcl.png
根據屋比房屋統計，七大都會區近5年的住宅租金開價變化。（資料來源／屋比房屋）
主計總處租金指數「抽樣只看全國」，沒有區分地區嚴重失真
根據屋比房屋針對全台租屋網（如591租屋網）、每年七都樣本數約7萬筆，所調查的「住宅
租金開價」變化，其中可發現七大都會區當中，近5年租金開價漲幅大約落在20～34％左右
，這明顯與主計總數統計的租金指數漲幅有極大落差。
一名房地產業者直言，因為內政部是抽樣只看全國，導致指數波動「超平滑」，若深入都會
區去看，自然會漲得比全國多，「政府的只能看趨勢，漲幅可以跳過，因為完全都不準。」
台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文也指出，主計總數的租金指數並沒有區分地區，
而是以全國的概念顯現，自然就會拉低漲幅，這也是為什麼政府所統計的數字永遠都會比民
間更為平穩，但事實上不管是房價、地價、租金都會有都市與分都市的差異存在。
不過，彭建文也認為，因為民間的統計大多是以住宅租金「開價」為計算基礎，距離真正的
成交租金也還有一段空間，「不管是政府或是民間單位，對於租屋市場的掌握度都不夠，僅
是掌握一部份的資訊，看不到全貌。」
過去時代力量立委邱顯智在立法院也多次質疑，主計總數的租金指數調查樣本數只有1200個
，樣本區域分布六都各120個，合計占60％，低於六都人口占比，其中所得分位分布、縣市
分區資料、租金中位數、租金、坪數分布的項目，都沒有依據，也難怪調查出來指數會嚴重
失真。
租賃市場黑數多，還不如從租金補貼戶調查租金行情
但彭建文認為，最大的關鍵問題還是在於，租賃市場仍偏向地下化，尤其目前租屋實價登錄
大約也僅占整體租屋市場的10分之1，政府能夠掌握的也只是一小部分的資料，再加上目前
租屋族的租屋樣態不一，包括簽訂合約年度、是否含裝潢及傢俱等因素都會牽動租金行情，
皆會造成實際調查指數的困難。
巢運發言人、OURs都市改革組織秘書長彭揚凱也直言，租金指數從來就不準、自我安慰用的
，因為台灣對租屋市場根本無法掌握，「所有出租行為都是逃漏稅」，導致政府根本不知道
真實的租屋情況。
彭揚凱指出，主計總數是透過從家庭收支調查抽樣取得少量樣本，但到目前為止沒有一個主
管機關能針對台灣的整體租金趨勢編列指數，「房價指數至少有實價登錄，不會脫離市場太
遠，但租屋的實價登錄樣本過少，資訊都難以掌握，這才是最大的問題。」
他建議，內政部目前一年約受理租金補貼計畫戶數12萬戶，既然已經有這些標的物，就可從
這些樣本進一步去調查租金行情變化，透過這個管道應不至於讓租金指數脫離現實太多，或
許這也是一個辦法之一。
https://www.cmmedia.com.tw/home/articles/30990
大部份人買房前應該都租過屋吧，
近幾年房屋租金的實際漲勢感受，
是否高過主計總處租金指數的緩漲趨勢？