※ 引述《PTTVERTWO (PTTVERTWO)》之銘言：
: 樂居創辦人分享首購買在高點，結果套了10年
: https://reurl.cc/Okoy5y
: 目前該建案的最新實價登錄，尚未解套
: https://reurl.cc/WXo2OL
: 這篇我之前已經PO過了，不過看板上的討論焦點，似乎都是聚焦在房地產的投資效用，
: 而非使用效用上。所以我想以這個無情真實案為例，針對房地產的投資效用做更進一步
: 比較分析
: 有網友分享家裡40年前買的房子，現在漲了10幾倍。假設40年前買100萬，現在變老公
: 寓價值1500萬，這樣的年化報酬率約7%。說起來已經算很不錯了，房地產長期持有，
: 確實是很不錯的投資選項。
: 但另一方面，從投資的角度，若當年你的100萬是買台股大盤，那以台股年報酬約8%來
: 說，你現在將會有2100萬。
這數字一看就不對, 哪來的買100萬十年後有2100萬, 1000萬吧？
不管怎樣, 來算一下十年前買房, 以全國平均漲幅計算IRR
十年前總價2700萬(原po講的)
頭期款540萬, 貸款2160萬
十年前流行的是20年, 利率用1.8%算
一個月本利10萬, 每月房租5萬, 所以一年要付60萬
十年漲幅用信義房屋全國房價指數=341.62(2021Q3)/226.94(2011Q3)=1.505
->十年後房屋價值4064萬, 剩餘房貸1600萬
寫成IRR
https://i.imgur.com/qeUe8eg.png
年化報酬率 9.39%
: 若一樣的錢投資美股大盤約10%年報酬，你現在會有4500萬。若你當初無腦買巴菲特的
: 波克夏，20%年報酬，你現在會有14億6千9百萬。
: 10年前若樂居創辦人不高點買房，而是買台股ETF的話，到目前為止，他會有約
: 34836/9738 = 3.56倍的收益。(資料來源:台灣證交所, 發行量加權股價報酬指數)
: 當然，房地產特性是槓桿操作，若以4倍槓桿來看，台灣房地產40年報酬約略跟美股
: 大盤(SPY)差不多。但槓桿是雙面刃，若你使用的槓桿超出你的承受範圍，當市場短
: 時間不利時(如本案例)，你很可能承受不了損失。
: 總結來說，長期數十年來看，房地產確實是不錯的投資選項，但因為其槓桿的特性，買
: 方務必要審慎衡量自己的負擔能力，捏一下的買法是很危險的。樂居創辦人一直都是房
: 地產業，在高點買房尚且被套10年，一般買家，在高點更應慎選，並認真的估量自己的
: 長期支付能力，以免房地產槓桿的豐厚果實未及享受到，就被虧損以及固定支付的壓力
: 擊潰。

我明明就有說跟spy差不多吧

你認真了 他可能連股票都沒買過瞎雞八找一堆數字裝懂而已

如果是新富邑 看起來還真的沒什麼漲

他的意思是持有四十年 100萬變成2100萬 不是持有十年吧 還是我理解錯意思

我是看他到標題用10年案例啊

持有十年的結果他是用台股總報酬指數去估計 約為三倍左右 這個數字會稍微高估 因為沒計算稅務跟手續費

但是房子沒辦法買指數 所以看個案也不是太不合理買房還是要慎選物件 買股...不懂就買指數就對了

只能說 樂居創辦人賺到爽度 住那邊房子本身品質還是可以

我讀它文章感覺是分別舉兩個例子 1. 就40年老公寓與spy等等各類股指比較 2.樂居十年與台股報酬比較10年前若樂居創辦人不高點買房，而是買台股ETF的話，到目前為止，他會有約: 34836/9738 = 3.56倍的收益。 我猜他主要是要講這個

40年前哪有指數可以買XD

但我覺得你的比較方法比較好一點 因為誰也無法預測買房區域哪邊漲更多 只是房地產無法買大盤 股票可以這樣

但現在可以啊，現在往未來看40年，你可以選ETF or房地產

就只能回測模擬 作為未來的參考

華固雲股東哥

你投資40年再跟我說 好不好？

選舉到了開始養帳號吧

房子一買40年我隨便都可以找一堆例子給你買過就知道 兩個東西要抱住的難度根本不一樣大家都知道台積電放30年報酬千倍, 但有幾個放30年的？

房產如果有大盤可以買 我會買

我投資學教授是印度人 他說你們不要跟股票談戀愛

像現在空空唯一信仰Amax 一樣 提到新莊就是跌 然後

個股不太可能抱40年，但指數ETF是可能的，不過這商品歷史不夠久所以目前沒有ETF抱40年的例子，真的要等40年後回來

看才知道

*2次 XDDD

其實有專版 不懂為何一直來佛心勸不要買房 買房投報差 轉手難 隨便套 我們投入的是真金白銀 真的不好真的賠早就跑了

盲點在房子不能買大盤，但股票可以，買ETF可能還比買房無腦就是

會留下來 就是能獲利 且適合自己的個性或符合自己專業對我而言 選房也不大需要動腦 太熟悉了 但我不懂股市 也不會去說股市有什麼問題

我沒說看空啊。而且，難不成這個板不準看空?

今天如果來的人很懂房產怎麼操作跟選擇 然後跟你說房子不好 這點我信服 但來的多半不清楚房子適合的方式每個物件不同的操作 對於我不清楚的東西我是無法大放厥詞或批評啦

房地產10年無情真實指數漲30%， 槓桿要多高才可以跟ETF3.5倍比?

我有分析槓桿影響啊。房租收益2.2%是不是還要扣掉這幾年均利息1.5%?

如果房租收益是2.2% 那版上包租公大概會吐血 我這種沒碰改套 扣掉資金成本 持有成本都可以超過5%了 這也就是我說的 您並不瞭解2.2%誰要買啦 還是你又要執著於房租/總價 而沒去考慮現金投報

如果限定在台股大盤 也可以試試看回測開2倍槓桿做期貨長期投資 但只能在台股 在美股期貨是正價差這招玩不轉

先說 我隨便找自己的文 都有詳細數字可以電翻你這2.2%

我是覺得算irr最好比較 其他總投報 現金投報的數字每個人講法跟定義的差太多了 irr也不難 excel拉下去就知道了

你去抱股票40年再來廢話好嗎 波段都不一定抱的住了 一嘴好功夫

其實在租賃社團也會吵這個 不過我個人是覺得 沒很重要重點是能賺錢且不要耽誤自己本業

樓上 他現在是要分析如果有資產要怎麼配置 你這樣的情緒發言對討論沒有幫助 而且即便是房地產 抱超過40年的人應該也不算很多 畢竟有些人可能才30歲不好意思我指的不是s26大大 我是說vvvv

真的 40年前我都還沒出生

2.2%不是我算的，別把別人的話塞我嘴裡……

其實配置很看人耶 舉例來說 我上次遇到一個師傅 好像前陣子股市有什麼狀況 現場一直拿手機盯盤 以後我不會再叫他了 你這樣影響你原本工作 何必呢 我看另一個包商 買美股 都放在那沒什麼在盯 是說他們到底買了什麼類型的我也不清楚2700萬 月租5萬 您給的數據不是嗎

數據是 樂居創辦人說的，我沒算租金投報率啊我不知道他頭期多少的，利息多少，怎麼算投報率?

喔喔喔 我誤會了 抱歉 他的算法就是不算槓桿我是抓整數或大概 但如果是本篇I大會去翻那個時空背景的貸款成數跟利率

2700萬月租5萬是他講的, 我照他講的蒜

但無論怎樣 總價100萬的房都不需要拿出100萬 也就是當下你放進股市的也不能用100萬去算 不然起跑點不同比個鳥毛啊 是說我覺得股債幣房 何必硬要比 挑適合自己且能穩定獲利的才是最佳解

我自己的話 我會用我自己的房子報酬率算啊 怎麼可能用2.2%

考慮到四十年前的利率 我是覺得槓桿可以不用考慮若是十年前的例子就一定要考慮到槓桿

40年從無從稽考啦 40年前你也沒台股大盤買 要怎麼算?

那條只是說明 租金 無法 支付貸款，那裡有談到租金投報率?

股市我真的不懂 但房子這邊 你舉例就是一般人常犯的問題 現金買房 然後房租投報特低

確實 比較十年的就好了

你股票在賺錢的時候 房產的房租收益也是賺錢啊 你要把這個算進去耶

四十年的案子確實挺爛的 利率環境跟可用工具都差太多了 那時候買美債可能有10%

原來2.2%是版大算的，我還在想我何時說過2.2%

我覺得你們三個講的租金投報率都是不同的東西ib比較像是在講總價租金比 s26比較像是在講現金流/現金投入 ptt應該認為投報率是irr

比起討論 我好擔心我等下打疫苗會有副作用 我第一劑BNT的時候燒三天 幾乎所有副作用全中….

All is well, blessing!不管股市房市，身體要好才能享受長期累積下豐厚的果實

第二劑至少會比第一劑好很多 打完多睡覺 多喝水大家都沒吃退燒藥也沒燒 我是還有燒一點 不過比第一劑好

剛好工作忙 第一劑的時候 早上先跑一場 之後回新莊打疫苗 在去下一場 晚上十點回家直接39 然後退燒藥大概都只能維持1-2小時 一天又不能超過四次 中間還有吃了退燒藥趁藥效的時候跑了一個案子…. 這次我全部推掉重點是我身邊打BNT的都沒事…..

有疫苗打真好

沒案子 準備好退燒藥和開水 零食手機 去被窩安心長抗體~

第二劑打完手不能動,先洗好澡,然後躺整整一天就行

這個還沒算租金勒安啦 BNT就對了 支持果凍看DPP這麼怕BNT就準沒錯了對了BNT副作用主要在第二劑 所以間隔最好6周6-7周目前資料看是最好我還在翻第三劑資料因為我是第三劑

第一劑還會疲倦 第二劑只有打針的地方痛

我才隔五週 有點擔心 不過是收到簡訊通知 代表五週打應該ok的吧......

你預約第六週就好啦多喝水 打之前後一週正常睡眠加強的話 吃一週魚油 益生菌前後順便保養身體，健康的身體絕對是最好的投資

40年前哪來的ETF啊

魚油有用喔?? 這東西我只有讓小孩吃耶 原來大人吃也可以?

可惜這個指數沒有期貨讓大家買賣

不會空租 不用修繕 沒有稅金 是來鬧的喔

有指數我還不買爆

一般空租 稅金 修繕 就是持有成本啊......這個獲利本來就會扣除

你認真了 那個數字一看就知道亂算 根本懶的驗算了