樂居創辦人分享首購買在高點，結果套了10年
https://reurl.cc/Okoy5y
目前該建案的最新實價登錄，尚未解套
https://reurl.cc/WXo2OL
這篇我之前已經PO過了，不過看板上的討論焦點，似乎都是聚焦在房地產的投資效用，
而非使用效用上。所以我想以這個無情真實案為例，針對房地產的投資效用做更進一步
比較分析
有網友分享家裡40年前買的房子，現在漲了10幾倍。假設40年前買100萬，現在變老公
寓價值1500萬，這樣的年化報酬率約7%。說起來已經算很不錯了，房地產長期持有，
確實是很不錯的投資選項。
但另一方面，從投資的角度，若當年你的100萬是買台股大盤，那以台股年報酬約8%來
說，你現在將會有2100萬。
若一樣的錢投資美股大盤約10%年報酬，你現在會有4500萬。若你當初無腦買巴菲特的
波克夏，20%年報酬，你現在會有14億6千9百萬。
10年前若樂居創辦人不高點買房，而是買台股ETF的話，到目前為止，他會有約
34836/9738 = 3.56倍的收益。(資料來源:台灣證交所, 發行量加權股價報酬指數)
當然，房地產特性是槓桿操作，若以4倍槓桿來看，台灣房地產40年報酬約略跟美股
大盤(SPY)差不多。但槓桿是雙面刃，若你使用的槓桿超出你的承受範圍，當市場短
時間不利時(如本案例)，你很可能承受不了損失。
總結來說，長期數十年來看，房地產確實是不錯的投資選項，但因為其槓桿的特性，買
方務必要審慎衡量自己的負擔能力，捏一下的買法是很危險的。樂居創辦人一直都是房
地產業，在高點買房尚且被套10年，一般買家，在高點更應慎選，並認真的估量自己的
長期支付能力，以免房地產槓桿的豐厚果實未及享受到，就被虧損以及固定支付的壓力
擊潰。

10年來省的房租呢？再回家算一下吧10年前你買的是HTC呢？再回家算一下吧

十年前的htc是買在800還是1200 ?

我是買在1200啦...應該也不到1200, 我是1200跌破一千之後反彈一千出頭買的

另外一年房租算30萬就好20年300萬 解套了耶我記得我有朋友聖誕節前買800 過年很大方一直請客

幹嘛支付貸款, 夠付利息就有賺了好嗎?

然後就 哭了

單點比單點 大盤比大盤 利息比房租 為什麼一直覽趴比雞腿

不然房子用五倍槓桿跟10年平均漲幅來比看看？

全台灣10年房價指數只漲30% 加計5倍槓桿還是輸股票所以通通去買股票吧 別來房板了

拿房屋的個案看股票的大盤

要這樣比要去找淡海啦 當年海洋都心買26的現在賠售賣不掉

信義房價指數2011Q3是226.94, 2021Q3是341.62

信義房價指數有全國啦

我記得 反正指數來看整體房價就是漲30%阿至於要不要掐頭去尾 把一些漲60%的抓出來舉例就 隨便反正以他這種舉例方式 你也可以說林口個案買20現在35加計5倍槓桿報酬率3xx% 省的租金額外賺或是買來收租的 房價租金兩邊賺 irr 扣完利息10%十年複利121%+房價40*5=200% 合計321%

仲仲和投資客熱身中

不用掙扎了 10年前買2700萬房子 貸款80%, 每個月付10萬房貸

竹北哥 關埔哥等等就來了 三年爆漲60%

收5萬房租, 10年後房貸剩1600萬, 房價漲到4064萬IRR= 9.39%https://i.imgur.com/r4ZpX7V.png

但他買那個新潤的副都心房子 可能租不到五萬...?其實你想避開跟他一樣的問題有個辦法 不要看重劃區不要看新房子 很違反年輕人的喜好 但閃開新房 閃開重劃

多多：個案、假的、抹屎你是租房的魯蛇，自己選一項

那邊我很熟啦 租金行情就是2500萬左右的房子含管30-35k掛高的如果你屋況很棒 坐項很好 也可能租的掉 但慢一點基本上重劃區和新房子類同新創板紅籌股 風報比偏高

問題是這個案子的房租報酬才用2.2%算啊XD

重複月經很多年後 懶了 現在還很愛抬槓的剩kusomanfcu但是他講話都跳著講 常人要跟上他的邏輯蠻煩躁的其實你要看數據 sam27 跟IBIZA算的大致上都很正確2016年幾個大套牢區 副都心 洲子洋 淡海 林口 北大 青埔竹南 高雄新灣區 台中11/12期 ?反正裡面還有幾個 買比較高會還沒解套的老屋也有老屋的問題 土地持分過少 住商混合 產權複雜使用分區不符 既存違建 族繁不及備載 但大致上老屋 土地持分高 產權相對單純的 只要貸的過8成 幾乎都是不敗保證 但要整理到宜居 肯定需要額外的500萬 供參

土地持分高，在新的危老容積獎勵後，優勢會不會下降?

台中11/12期都解套有賺了吧

然後 Sam27跟Ibiza是相反意見的投資方向 S是跟著青年人口

歷史重演總是不意外

Ibiza是超級老頭子...死抱著藍籌收租那種....

好兇哦四處噓人

也沒有那麼老好不好..

投資房屋有槓桿一定有優勢啦，問題在如果要投資你不可能單壓一間總價高的，但如果買多間槓桿就不能開滿只玩預售要合法就要硬吃增值稅

股市高點叫人進場也只是想收割韭菜而已

傻了才買房歐印元宇宙才是理財正道況且房價下個就崩盤了下個月現在買房根本腦殘現在要先歐印元宇宙尤其宏達電紅茶店即將重返千元可是房價下個月卻即將崩盤

我就無腦買啊 但是我覺得股市無腦買更容易變韭菜…

連低能兒都知道現在不該買房子現在有房子的也應該在下個月崩盤前一折賣我低能兒都知道現在應該歐印元宇宙歐印宏達電

到底有誰一檔股票抱10年？

套十年沒差吧，我昨天還和老母說一個買玩具的概念，喜歡就買，沒在想賺錢的。

我媽抱的股票應該20年都有了

你買股票借的到那麼多錢嗎？

你說你比的都是大盤 可是哥 你都拿爛的房地產買點比照好的股票

嘻嘻

所以0050年買了嗎 財富自由了嗎 退休了嗎?還是只是鍵盤退休人士?XD

他後來有拿信義房價指數來比 算是房市大盤?

事後分析股票都是賺的 問題是你買股票時根本不知道後續走勢 不然一堆水手變水鬼哪來的更別說一個是單純金融商品 一個是賠了至少還能住人

不過40年前沒有適合的台股商品可買你只能買台指期年年換

40年前哪來的0050？一堆股票都抱到變壁紙怎麼不說你用現在時空背景看40年前完全不公平，如果真的能預知未來你40年前應該要買土地

不要鬧了，40年前要買土地還沒有現在容易

我老爸27年前台積電剛上市就歐印了，只要有錢就買，沒買過其他股票，全家三代同堂到現在還租房，房東趕人就換一間搬家就好，超感謝他的

樓上老爸應該說萬中選一的天選之人知道27年前歐印GG

我覺得買房地產有個麻煩就是喜歡的不一定是會漲的

股票大盤就是簡單安全又好賺 但你po在房版就是會被噓

你講出了重點 XD買股是對的 但你會被噓 ㄏㄏㄏ

怎麼不說變成壁紙的股票

欠噓

房地產的確長期是抗通膨

買台股也要有選股本事，房地產不就是標準無腦儲蓄不用給房租給貸款就行更別提乾脆說買特斯拉，千金難買早知道

你這樣炒房投資客怎麼繼續找盤子

上面老爸歐印蘋果特斯拉的話可能全家移民美國享福了