Re: [閒聊] 老屋現在是不是要回投資主流了

作者: Freighter (貨輪)   2021-12-17 09:53:10
※ 引述《asdfonly (How are you!)》之銘言:
: ※ 引述《humbler (獸人H)》之銘言:
: : 老屋翻新收租出售,一直有穩定市場,但這幾年預售屋投資是主流,紅單轉售就+50以上
: : 起跳,現在紅單、預售屋轉售都禁了,老屋投資是不是要回主流了?
: : 觀察了一下,這一年來老屋其實也漲了不少...沒有任何投報率2.5%以上好轉手的物件了
: 除了5樓以上公寓不要,樓層數越少的公寓越好,持有30年以上老屋
: 若能順利進行危老改建...獲利驚人...
: 舉例北市最一般的住3容積225%,4樓公寓的4樓30坪,土地大約30/0.7/4=10.7坪
: 若能整合到基地200坪以上進行危老改建(可符合營造經濟規模,與可設計坡平車位)
: 目標一坪換一坪的成本,用單戶概算
: 成本:30坪 *1.15 *24萬/P *1.4 *1.3=1506萬
: 權狀 建坪 造價 管銷 利潤
: 土地產出概算:10.7 *2.25* 1.4 *1.55 *4/4.2 =49.8坪(算50坪)
: 坪數 容積 危老獎滿 公設 一樓多分0.2
: 如此屋主拿30坪 建商拿20坪 用6:4分
: 若房價高於1506/20=75萬以上就可執行
: 所以台北市走目前的危老改建,其實都可以做到一坪換一坪權狀坪+車位+搬遷與租金補貼+頂
: 樓違建補貼
: 算起來買老屋當然划算
: 只不過危老要100%同意,99%=0%,需要時間整合,很多屋主是希望換回實坪,所以比較窒
: 礙難行
: 買老屋租人,付貸款,總有開花結果那一天
: 記得除了5樓以上公寓不要,樓層數越少的公寓越好
台北市老公寓好地段低樓層本來就是寶貝呀
分享本魯的實際案例,某蛋黃老公寓總樓高三樓,和旁邊兩棟談過危老,
危老重建坪效表,
權狀28.5坪,土地10.8坪,
搞了時程、耐震、建築物評估等級、綠建築、智慧建築獎勵
(退縮、無障礙、協助開闢公共設施,弄不起來)
這樣的危老改建,以委建方式的話,2、3樓的可分回坪數,
未含車位的權狀坪數,可達55.3坪。
如果以目前附近新房一坪110萬左右來看,等於6000萬(還不含車位的錢)。
扣掉1.營造成本 2.本魯進價1600萬 ,
可以說純利益翻了好幾番。
假設目前危老卡關,一個月出租33500元,一年進帳40萬,
對比你當年320萬頭期和一百萬裝潢整理。
純粹出租,當傳家之寶,也是不錯的收入。
台北市老公寓,這樣不香嗎?
作者: Yishanhuang (Yishan)   2021-12-17 09:54:00
低調
作者: sdhpipt   2021-12-17 09:54:00
我怎麼覺得28.5坪老公寓很難租到33500元?除非你是格小套房吧
作者: detective14r (波波)   2021-12-17 09:55:00
= =台北市又不是全區新房每坪都110萬
作者: sdhpipt   2021-12-17 09:55:00
蛋黃區的話110萬有可能 不過現在要分小單位比較好賣畢竟東湖預售新成屋都成交到85萬了
作者: Freighter (貨輪)   2021-12-17 09:56:00
可以呀,三房兩廳兩衛,三個上班族朋友合租,商業區不難找
作者: detective14r (波波)   2021-12-17 09:56:00
對呀 但黃區老公寓買起來也是要2-3000萬
作者: sdhpipt   2021-12-17 09:56:00
南港經貿園區已經90萬以上 蛋黃一點110萬不奇怪
作者: povin (無法理解的世界)   2021-12-17 09:57:00
我老公寓在四號公園旁30坪就租近35000!但家具電全+小整理
作者: lch0425 (BaLa)   2021-12-17 09:59:00
33500看地點 有的很搶手秒租
作者: abyssa1 (abyssa1)   2021-12-17 11:11:00
有裝潢的話3萬多不貴
作者: s8752134 (AndyChen)   2021-12-17 14:34:00
28.5三房精華區老公寓租33500哪裡奇怪 @@不過10.8坪分回權狀55.3, 這地目至少是住3-1或以上不過這個案子買1600 算是很香的!!基本上都更後試算價值有當初買價的2.5倍以上, 就能考慮

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