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【廣編】人口與企業數持續成長 桃園熱區房價加速脫離三字頭
2021年台灣股房兩市同步創下新高，特別是雙北之外、包括桃園在內的都會區房市熱度更
有後來居上的態勢，2022房市景氣能否延續2021年的強勢，成為全台民眾最關心的置產與
理財焦點。針對房市展望，一位熟悉股房兩市的上市公司財務長就建議，「景氣走高時，
別被價格迷惑，要知道什麼是主流、最值得買進，千萬不要錯過！」
以桃園為例，2021年底時，北桃園最具指標意味的新重劃區實價登錄數字已經坐四望五，
南桃園的青埔高鐵特區有建案更準備測試六字頭房價，部分心急的民眾深怕房價一去不回
頭，再也沒有便宜可撿。對於行情是否能再創新高，業內人士則懂得回頭分析人口、企業
家數、交通與重大建設等關鍵要素，作為判斷不同區域地產市場長遠發展的重要指標。
桃園人口攀升 雙北外移明顯
關於桃園都會區發展的最強力數據，就是人口成長與企業家數的變化。參考官方資料顯示
，2021年1月底全桃園現住人口數為2,269,216人、家戶數為847,177戶；到2021年11月底，
同一數據已成長至2,272,452人與861,456戶。短短10個月內，桃園大增1萬4千餘戶，明顯
吸納大量來自雙北外移的人口與家戶數。
法人投資大潮 增加城市經濟新動能
比人口與戶籍數更重要的，是企業數字的躍動。在2020年9月底，桃園公司登記家數為62,
671家，到了2021年10月底增長為65,379家。桃園在上述期間遽增近3千家公司登記數量，
也是新冠疫情影響國內市場最嚴重的時期，反映企業界投資腳步隨著雙北人口外移趨勢，
默默往桃園都會區移動。
同期間內、不同行業別的家數最明顯變動的，包括專業科學與技術服務業從6,656家成長至
7,363家、金融及保險業從3,079家成長至3,527家、不動產業從3,163家成長至3,416家。其
中，專業科學與技術服務業與金融保險業在短短13個月，家數成長比率超過一成，也成為
桃園城市經濟活動成長最快速的產業部門，後續成長數字變化仍值得觀察。
把時間拉長來看，國稅局的統計數字也能印證這個大趨勢．以近五年營利事業數字變動狀
況來分析，2020年度包含桃園在內的六都營利事業家數都呈現增加趨勢，其中，桃園的年
增率高達4.19%，近五年桃園營利事業家數成長幅度更達到13.67%，高居六都第一。
乘數效應 新投資與新人口帶動城市再成長
按照國外研究的城市發展觀點來分析，當法人市場資金量能不斷注入這座城市，創辦各種
營利事業時，將產生比帳面人口成長更重要的變化，就是帶來更多的就業機會、並養活更
多家庭。這些家庭養育的新一代成員，也將成為這城市的新動力，也會反映在新生人口的
成長與教育等產業的蓬勃之上。
對地產市場來說，這就代表了學區、商圈等效應值得注意，對於桃園房市來說，哪裡是新
的學區、哪裡會出現新商圈、那些百貨商圈還會加溫、那些捷運站將吸引人潮匯聚…..不
難想像在雙北出現過的地產商機，未來可以無縫在桃園都會區一路複製。
看清楚人口與企業動能帶動城市成長與地產市場契機的大趨勢，最該被注意的關鍵，就在
桃園的交通建設，與眾多新興重劃區，都已成為吸納雙北外移人口及資金停泊的熱點區。
在北桃園，最靠近桃園站前百貨商圈的小檜溪重劃區、中路重劃區，還有直接貼近雙北行
政區的機場捷運A7、A8、A9三站共同形成的新市鎮，新建案單價普遍站上4字頭，剩下具備
交通建設與良好位置的重劃區也正在加速脫離3字頭。
南桃園則在青埔高鐵特區站上5字頭後，帶動機場捷運沿線各站房價出現比價效應，而正全
面進行改建的中壢車站周邊，未來台鐵與桃園捷運藍線將在此交會，配合原本成熟商圈機
能，將是大桃園轄區內另一個區域房價高點所在，同樣值得注意。
想利用這篇討論一下
小弟算是真鄉下人，老家位在中彰交界處
後來到台北市唸書
畢業後，可能從事純軟或者quant，所以不打算新竹
但深感雙北房價高，新鮮人負擔不起
畢竟無法也不想增加長輩負擔
所以後來都租在桃園市
也打算定居桃園
開始研究了一陣子，桃園各種數據都不錯
人口紅利之外，營利事業登記數也成長居冠
專業技術與金融服務單位數量也是成長最多
輔以政府近年大力支持桃園市發展
但據我觀察，桃園地多，房價漲的不像其他人多
尤其新屋買下去，越老越不值錢
漲的都屬新成預售屋為主
因為小弟想買房了啦，也會怕買了老了就跌價
這樣是否一直租就好呢？
謝謝
作者:
supa64 (淳樸商人)
2021-12-17 08:39:00桃園能捏下去就買.而且趁快.先預告1下.連龜山幸福水泥社區都沒400以下.就知道現在桃園的狀態有多誇張
桃園熱區新成屋跟老屋價差超大的，桃園老屋似乎不像台北能那麼保值甚至增值
作者:
supa64 (淳樸商人)
2021-12-17 08:42:00才怪.你現在看整個捷運站周遭10分鐘沒半個捷運公寓.你別以危桃園老屋不保值.都是被鎖上了
是想帶什麼風向 當然會跌啊 台灣少子化又老又窮 純軟不去矽谷留台灣幹嘛
沒經驗，多看幾年正常吧，畢竟對新鮮人來說不是小錢啊！而且看到新舊價差明顯，就會怕之後轉手換房會掉價不少...
是否有傳送門嗎？ 哈哈，來拜讀一下房地產大師的文章
作者: Undertaker07 (亞瑟王要說話了) 2021-12-17 09:00:00
同鄉，家住金馬路上啦，現在買青埔給你參考
當新價追不起時，就會回頭看中古屋5年、10年、15年,開始補漲
感謝u大分享，其實之前都看桃園區為主，找機會來研究青埔
根本沒物件出來，拿兩三年前的實價登錄看根本沒意義好嗎？都會說不是小錢了，自己動手找ceca大的文有那麼難嗎兩年前青埔買的物件每坪2X萬，現在哪間不漲
作者: Undertaker07 (亞瑟王要說話了) 2021-12-17 09:07:00
s大，看你需求啦，我是因為北上工作需要，所以買青埔，如果您在桃園穩定，不一定要考慮這
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2021-12-17 09:25:00我仲介有給我一間中古屋還沒上架A18五年屋高樓層兩房價格很不錯我目前沒興趣你要我丟資料給你青埔中古屋非常難買要有決斷的能力
傻子青埔現在才買2房青埔現在我們在掃的都是站前的正三房就是室內25坪以上的如果有拉表單出來，就是到2025年就會知道「青埔」真正缺的是什麼種產品
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2021-12-17 09:29:00目前報酬率不好所以我沒興趣啊但他自住也許需要
作者: rainbow321 (joe) 2021-12-17 09:33:00
桃園一堆台達再買房
個人感覺 主要原因是新莊塭仔圳大拆除 原本違法工廠慢慢轉到桃園的合法工業區裡面 帶動原來登記在奇怪老公寓的公司也慢慢遷過去 其實樹林的柑園地區也很多農地工廠拆了
作者:
iamala (it depends)
2021-12-17 09:46:00青埔的確缺三房以上。有河景大坪數更是稀缺。目前認知到這多有價值的還不多XD
至於說桃園的電梯住宅 過去舊房子折舊的慣性很明顯 很多全新屋開2X甚至3X的地方 旁邊2X年老大樓還在1字頭 未來不知道會不會把台北人地段重於屋齡的那種風氣帶來桃園?
通膨、土地售價高、缺工、原物料漲新建案價格當然往上走，開40萬也正常所以中古屋就會開始補漲，當初入手價每坪不到20萬甚至不到10萬，怎麼可能不補漲==i大說的沒錯，所以也有購入面溪物件。
桃園的土地太大永遠有新房子供應 所以說以前新>>>舊未來會不會改變不知道 至少現在 比如說中路重劃與旁邊的2X年老大樓 單價是差一倍的
作者:
fedona (Solanin)
2021-12-17 10:09:00被洗出去雙北的人喜迎桃園6字頭
透天倒是沒有明顯的折舊效應 未來不知道市場會不會改變
青埔是重劃區，大樓產品屋齡最大是10年不過都是大坪數…，真的要有室內25坪以下屋齡大概7年以內吧
作者:
freekid (世界真是小)
2021-12-17 10:14:00Y大專業!
小弟同學真的蠻多雙北人的，偶爾可以看出對我們中南部人的鄙視XD 小弟自認魯蛇，被洗到桃園，但不要太貴就好了
作者:
lucky360 (加摩爾會保護大家的)
2021-12-17 10:15:00青埔還是後續看好 因為竹北太貴很多人改看青埔
都是羨慕吧 透天每個人住一層樓 跟台北的小房間比都羨慕
作者:
lucky360 (加摩爾會保護大家的)
2021-12-17 10:16:00夫妻工作一竹一北的 青埔會是不錯的選擇
作者: coonash (庫耐) 2021-12-17 10:24:00
現實還是蠻多人選中間的，因為老婆從新竹通勤到台北會爆氣
作者:
ppnow (no ways)
2021-12-17 13:08:00竹北仔，桃園沒有工作機會等著套一輩子
作者:
supa64 (淳樸商人)
2021-12-17 13:23:00我該說.身為一個預售屋常常是雙北投資客買的銷售人員.我該吐槽很多點嗎(包含上面某串擔心建商屯地
作者:
easych (ez)
2021-12-17 21:01:00桃園開太多重劃區，其實還是要看哪個區域