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內文：
不到1年新屋房價從2字頭跳漲到4字頭，該現象就在台積電去年傳聞將在高雄設廠，導致
豪宅指標區高雄美術館特區發生，而當新屋房價不斷向上，象徵著中古屋房價跟著上揚，
首購族被驅離美術館已成趨勢。專家分析，過去美術館僅有面公園首排豪宅有機會成交4
字頭，如今已來到全面4字頭行情，甚至還出現單坪65萬元成交價，而美術館屬高雄房市
指標，其他區域也跟著同步上漲。
26日高雄指標代銷興聯誠建築舉辦尾牙，並公佈公司成立至今從2018年起至2021年歷年承
接案量，從首年70億元、次年100億元、第三年150億元到2021年200億元(含自建自售)，
接案總銷年年創新高，而今年將有高達383億元總計12場自建或代銷案，當中備受市場矚
目為去年第4季，公司以每坪138萬元購入美術館北段佔地671.72坪住5用地，單案總銷50
億元預計在今年第4季推出。
針對去年以超過9億元購入美術館精華地，興聯誠建築團隊總經理周惠賓指出，該案位於
美明路將規劃地上30樓、地下6樓制震大樓，坪數屬60~75坪換屋宅，受地價不斷飆漲與營
建成本提高，目前推估房價成交價將坐四望五，而針對公司代銷事業體則有承接永信集團
苓雅、三民、鳳山、左營、楠梓等7場建案，另公司也首次向北台灣接案且已承接到桃園
楊梅大樓「宜誠阿麗拉」。
高雄房屋市場調查協會理事長廖致傑指出，去年上半年美術館如「美術白天鵝」還有機會
以2字頭購入，如今建案全面上揚到3字頭單坪落在33~36萬元，在台積電帶動北高雄房市
下，美術館特區今年推案新屋都將挑戰4字頭行情，甚至5字頭房價，據了解高雄豪宅指標
建商皇苑建設推出面馬卡綠園道景觀宅「御皇苑」已出現單坪成交65萬元紀錄，美術館已
成房價跳漲最多區域。
去年太普建設推出位於南美術館大樓成屋案「美術君御」，依據《樂居網》顯示每坪均價
落在33萬元，但中高樓層均價已達38萬元甚至最高突破4字頭房價！ 《蘋果新聞網》依高
市地政局公佈數據統計，美術館特區近年屋齡0~2年新屋，從2020年下半年單坪29萬元至
2021年下半年已來到近32萬元，而目前市場預售屋成交單價普遍站上單坪33~36萬元，而
今年尚未推出個案如城揚美東六案、仰德南三案均將挑戰站穩4字頭成交價目標，美術館
特區出現去年上半年新屋房價成交2字頭，今年下半年房價跳漲到4字頭，廖致傑分析，過
去4字頭多為景觀宅，如今新屋全面都將挑戰4字頭，對高雄首購族而言已無力負擔。（葉
家銘／高雄報導）
心得：
高雄美術館沉澱了那麼多年
誇張跳空的幅度真領人羨慕

新灣區才是未來

好了啦 新灣區最棒棒了

桃子園都要3字頭了...

新灣區才是未來，有交通建設也有重大公共建設土地還一堆

生活環境不值，福原愛都住不下去逃回日本了

問題新灣區的住宅地很少我還是覺得美術館不如農16 不過農16也沒什麼地了

獅甲站那邊真的東西好多...全都放這邊了吧...

中古套房漲幅30%

新灣區要下一波65重劃區+205兵工廠的話題.上一波其實也是新彎區...所以上一波,新彎曲價格比北高當時的王者農16還高.這一波主要是台積電話題,所以北高是主角.

美術館還很多地，旁邊還有中都

美術館是2014~2015左右開始停滯...2019開始有動的跡象.農16則是最近被輕軌害得很慘..XD大順路炸掉後,車子亂串於其他道路.所以這一波農16相對美術館就弱掉了.外加土地太少,所以建商農16買的廣告很少.重大建設,話題等等...都只是給炒作找理由.但是本質是炒做...大漲帶頭炒作是建商.建商要有推案他才炒做...沒推案的地方他不會炒做.因此建商推案會決定這段時間哪個區域炒作最兇.話題或重大建設沒人炒做,那半點用都沒有.自住戶賣房子,他就只有他家那一間,他無法炒作和製造熱度.所以在布局中期要很注意這一點...不要無腦追重大建設.沒有炒作沒有大噴....而建商要推案..必然要有土地,所以土地是炒做的燃料.前不久高雄不是有新聞,全台灣漲幅最高是高雄前金區..XD理由是,愛河沿岸的建案價格狂拉起前金區成交價的關係.但這個新聞...你說跟建商有沒有關係..XD可是實際上你看前金區的中古屋,漲幅可是不如北高.光愛河旁的天河,居然1x年屋可以買到一字頭.https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10506011.htmso...中古屋成交量比較低,新建案又因為有河景所以超貴.造成整個前金區平均成交價成了全國第一.但這種情況出了新聞...這跟建商給資料為新聞會有一定的關係.然後全天下就注意到前金區..XD因此真實市場,建商是很重要的影響因子.影響力遠遠遠超過重大建設.超過薪資,超過產業..而且炒上去就炒上去,他又不容易下來..不動產僵固性的關係.更不用說有規模的建商炒作都有步調.

天河是之前有政治人物跳下去的新聞影響吧

例如為啥先炒高雄大學,因為之後橋頭新市鎮價格可以往上跳.所以先養橋頭新市鎮,先聯合炒高雄大學(這也是市府的意思)因此你以中長期來看.炒作的步調,除了市府是老大外,主要打手依然是建商在主導.跳下去其實影響還好,天河價格都要跟皇家貴賓差不多了.https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10596314.htm皇家貴賓可是發生水塔內自殺,屍體泡水塔,全棟喝屍水案.結果它24年屋的價格要凌駕19年的天河.當然跟皇家貴賓在新彎曲影響範圍內有關.不過這一波,新彎曲都沒啥推案.濱海,世界心,和陸御邸都是兩三年前推的.其他都在養地.因此這一波新彎區很低調...建商都沒施力.而目前看來最快的應該是特貿三推案..

ceca大覺得美術館上看多少

特貿三因為是OT,外加一次三個建商,規模又很大.所以特貿三會是新彎曲暴衝的關鍵..目前無法判斷高點在哪.這是世界性事件...只能走一步看一步.這次疫情只是一部分,主要是中美經貿戰爭.兩邊都在印鈔票對轟...誰知道它們要打成哪樣.以前各種戰爭會造成通縮.這次的戰爭會造成大通膨..XD..所以要有心理準備.新時代的戰爭.兩邊利用通膨,除了安內(去債務化,穩地企業例如波音.重建經濟,例如搞定恆大債務事件.也是壤外..例如擴張產業電動車元宇宙.整頓自己內部產業經濟,對外擴張市場..全都是靠通膨去競爭.所以無法判斷要長到哪裡.

c大 所以現在追台積電話題買北高 要買空地多 推案多的地方嗎?

中期以內一定追著話題跑.你才放三五年,三五年對不動產時間太短.因此你必然追著炒做..千萬不要追基本面上升..XD基本面反應都是十年起跳...那個是長期在布局的.你沒要放20年...盡量優先追話題.而話題必然建商主導渲染...所以建商要狂推案的地方.例如這兩年都在推高雄大學,你追橋頭新市鎮不一定比較強.你看到建商在橋頭新市鎮連續開三個案,你在過去都來的及.

獅甲那邊面海的都5字頭了...之後特貿三7字頭。這風險報酬都還算不小...層峰客群吧興富發、國揚、國城。恩...

看好高雄價格超過台中

天河建商真的不知在想啥...浪費位置了

美國都要升息縮表了 短期錢一定會回收一些的 房地產大概要進入持穩時期了

縮表並沒有回收.縮表示擴張減少.例如本來每年要多借1000出去,縮表變成900.但還是借出去,所以還是在印...是印的量變少.他要QE退場才叫停止繼續寬鬆(或說印鈔票)目前縮表嘴砲說法QE要退場也要三年.更何況實際會不會縮得更慢就要看中美之間狀況怎樣.今天要是沒有一個中國在那邊跟美國競爭.美國自然可以提早停止QE.但問題是有中國在那邊,你太早停止QE.你企業壓力很大,企業手上沒錢,全球市場擴張就不夠強勢.因此...今天不是美國一個人在搞..中美的經貿戰爭造成整個局面完全無法預測.任呵一個參考數據都會失真.因為...現在在打仗..XD換作2000年那時候美國一家獨大沒有人競爭的營他.可能QE規模都會有限,很多公司讓他們倒閉之後重建就好.但2008以後,中國壯大m造成美國無法採取這種自然淘汰法.所以才誕生了QE....拿人民的錢來打仗..而且,你想,這次美國的方向,元宇宙就算了還有電動車.電動車代表甚麼??...美國要把日本和德國的汽車產業搶到手上.也就是中美經貿戰爭,美國拿日本和德國當祭品...而汽車市場很大,所以...還需要很多很多的錢.不然怎樣把日本和德國的市場全都搶到手上去?而他要很多很多的錢,那...股價不能太低,企業資金不能太少.不然你一懈怠,德國和日本車的電動車又燃燒起來.那...就搶不了多少市場了.

沒差 有的是時間 看這波能炒到什麼時候

至於元宇宙,目前中國沒得打..XD...

所以只要中美雙強鼎立 美國就會無限使用QE大法嗎?

問題應該是...元宇宙本質上到底可以創造多大的產值是問號.中美目前看來是要等某個人自己內部炸掉..不然兩邊競爭還看不到盡頭在哪.

高雄人發大財了

收 都收 灣區附近的中古屋其實報酬率還滿大的

恩，目前Fed的聲明是暗示債券到期不再投入而非直接拋售。所以這是比較溫和的緊縮政策。只是讓膨脹的速度減緩

主要是,現在變成政府推基礎建設...換方式印鈔票.中國這次基礎建設已經規劃了10兆人民幣規模.美國才剛過1.2兆美元.美國必然還會加...美國沒道理基礎建設金額低於中國.這...就是政府印鈔票自己花的概念..

縮表就是回收，縮債才是少印，因為執行縮債，所以QE只到3月，並預計要在同月升息，同年預計縮表目的就是壓通膨，貨幣收緊政策會視通膨做滾動式調整，壓不下去就是一直升一直縮大基建案要搞之前，通膨要先搞定

那縮表還沒開始,剛開始縮債而已.並且是剛開始準備要縮債.他現在結束QE,那波音就倒了..XD波音現在還很慘..然後是"技術重要到不能倒"的企業.但是基建已經要開始了..因為中國已經開始了.沒時間到理論2024開始縮表...才推基建.美國這次基建,港口之類的先不管.

目前預計3月就要開始縮表了

產業方面也是,6G是為了元宇宙布局,以及電動車的電動樁配套.他都還沒正式縮債..XD.3月縮表?

不對 3月升息 今年預計要縮表

那個是不知道哪個預言家在那邊寫的文章.要先縮債阿...債沒縮完怎樣縮表?你每個月多印1000,然後說要回收?也麻先縮減到不印再說.難道一邊印1000,一邊回收100?那這樣不如1000縮到900.

可能我在台中啦 覺得現在預售價格都到短期臨界點去化速度偏慢 加上預計升息縮表 還是很抖高雄感覺真的偏低應該還有行情 至少追上台中吧

世界心旁邊的崑庭敦峰準備要開案了 應該35起跳

QE要縮到不再印鈔票要一段時間.不在印之後在把之前購的債吐回來又要一段時間.

美術館剩下的地都在京城手上了吧 中都的地也都被建商買光了

我是不知道為啥外面吹一堆QE要退場的芭樂文章..XD最好是立刻QE就把購債不只停止,還全都吐回去..XD那這樣不只波音倒了,花旗也倒了.中國成為世界最強國..XD有時候那些文章滿妙的.麻先結束FED繼續購債,才可以縮表..而兩件事情都需要時間.縮到不購債倒是可能時間短很多.但是從fed停止購債,到把他之前購的債都回收回來.這個時間就不是兩三年內可以辦到.也就是Qe退場如果是指把之前購債都吐回來.那QE要退場還很久很久..但如果單指,不繼續購債,倒是可以很快.所以QE退場的定義又是甚麼..是指不繼續購債,還是指回收貨幣?那些奇妙的文章也沒寫..XD...單純就到處亂吹風.試圖影響股價...崑庭五甲的案子成交3x...給你參考..XD市區不可能3x....更不論靠近新彎區的地方.興富發鹽埕區華王案平均價要四字頭..也可以參考.所以特貿三興富發也不可能45以下.

C大開示

一般說QE結束，就是指FED不會在購買新債，不是直接把之前印的全部一次搞掉啊，然後他要把因為QE而膨脹過度的資產負債表減少，這個過程預計在今年開始，至於要縮到多少，取決於通膨拉，就是這樣而已

縮減購債是去年11月。今年3月結束購債。這個部分是減少加買債券，所以是資產負債表膨脹速率減緩。縮表是升息後看情況

停止購債倒是應該很快,資金太氾濫了.但是反過來他基建已經跟上..繼續印鈔票..XD

不要說taper了，一堆人包含yt都不知道什麼是QE，還以為真的印鈔票嘞XDD

然後以前的縮表是直接拋售資產，容易造成資產價格的劇烈動盪，所以他們這一次要用別的方法，避免之前升息到一半

才會執行。這是債券到期收回現金與收益後不再重新投入。所

以也可以認為是回收該部分現金。更激烈的方式是直接拋售。

目前縮表的方式好像還沒出來,還在討論.這次問題是,對產業衝擊產生兩極化.他要顧慮到受傷慘重的那一些產業..

停止擴展不表示緊縮，市場上的熱錢會一直竄直到他該去的地方

反正接下來要迎接未知了，沒答案抄了@@，步步為營囉

都只能看一步走一步.

縮表方式出來了啦，是時程表還沒出來而已，但今年下半年就開始的可能性很高

債到期不回購嗎?

沒辦法這次沒有中國幫忙擦屁股了，兩邊只會打的越加激烈

如果到期不回購,那實際資金回收速度還滿慢的.

1月底FOMC會議紀錄都有寫，有興趣可以去看看，記者和FED的問答，可以看出FED比起之前更鷹派的立場主力就是債到期不回購沒錯，但這次的債都是短期債，跟上次QE的債其實差蠻多的

是阿，有些機構預測6或10月縮表。去年市場原本是預期2023或24年的樣子。不過也要看縮表的規模如何，如果很緩慢的話其

3月應該會有更多相關訊息，真的要小心，直接放話說要回2018年，這不太正常

實可能也還好，或者說接近停止購債的情況而已。

請問C大的經濟學在哪裡學的，感覺對房地產很有幫助，有推薦的書籍嗎

回到2018是變態吧...這次的規模好像是空前耶...應該要慢慢來才對...通膨有相當程度是供應鏈問題啊...

經濟學就去買一本經濟系再看的就好啦.

我看到整個傻眼，但連最鴿派的FED成員都轉鷹，還能吐出可能每一次會議就升一次息，就很明顯不太妙

不過包爾好像都講得很含糊.他預留太多不確定性.第一個關鍵在三月,

啊放話歸放話，讓市場預期超悲觀，然後只要實際狀況樂觀一點點，就可以降低金融市場的動盪，這次的FED在跟市場溝通其實蠻順暢的，反看隔壁那個英國央行XD

升息到1點多%可能還可以接受。它好像有用其他工具保持流動性，避免出現流動性緊縮危機。反正最敏感就是看債市走向。他們應該不會希望市場劇烈回檔超過20%轉空頭...

上次縮表因為有些銀行沒辦法承接拋售資產，所以這次他們有一些措施避免這些事情啦，根據美銀一個蠻悲觀的預測，今年會升息7次，每次0.25%

美國通膨太嚴重產生大量社會問題.不過之後要推基建,升息看起來也有點限度.平衡點在哪大概要美國經濟部才有辦法判斷..XD

一切都得看通膨，以前是因為FED會預先做準備，所以通膨率一直都蠻和平的，這次是爆炸了一年才發現看錯了，那收緊的手段怎麼可能比上次和平？然後上次最多是2%，所以這次2%起實屬合理大基建案雖然簽過了，但他的優先度不會比通膨高，可以當作通膨沒解決之前，基建案就會先放著不動，畢竟現在原物料價格都還在高檔用縮表和升息把通膨和經濟打下去之後的，在用基建重新振興經濟，我覺得是比較合理的，就像過去一樣

Ceca大大想問一下，五甲右側農地重劃機會大嗎，那邊離鳳山中城計畫很近，每次路過都覺得不發展很可惜

通通套牢

聽C大一說我去看了天河，真的便宜，這可以掃貨了吧？

我現在如果手上有多的錢,確實會掃天河..XD農地變更都極度困難,工業地會先.and...現在退買中古屋,尤其1x甚至2x年的.你就不怕風險...目前新屋市場大約在,五甲3x,市中心4x,蛋黃區5x.雖然再往上爬,但是往上無法預測.而中古屋和新屋價差太龐大,所以補漲空間很大.因此新屋怎樣衝是他的事情,中古屋無論怎樣都會被往上拉.因此就算新屋抓狂衝到,市區6x,蛋黃逼近80.你中古屋再多放一下依然可以跟上.但如果新屋熄火,停在今天的價位.那你中古屋也是有龐大的拉抬漲幅可以吃.so...現在退買中古屋會是最好的選擇.公寓還是太早...

所以如果市區4x，附近十幾年屋應該幾折呢？中華路15年大樓那邊算市區還蛋黃呢？

1x年屋再大盤整後會追到9折..但你中期要抓8折.8折拉到9折要幾年的時間慢慢盤整.但是追到八折的時間很快.慢慢盤整,你那時候不如賣掉去買公寓賺得多更多更多更多多很.蛋黃指,美術館農16和正新彎區.非這些範圍內都不是蛋黃.就像美術館,你不是龍水里就不是蛋黃.這有嚴苛的限定範圍.像台中真七期,要市政路+文心路+朝富路+中港路.路對面就不是了...會有明顯價差..一定要路的內側.

ceca大 請問之後鳳山國泰重劃有機會拉抬文山1x、2x年屋嗎？

會有拉抬,但是時間久了會有價差.就像以前河堤很強,但是時間久了,就跟蛋黃產生價差.

謝謝C大

C大那圖書總管旁邊那幾棟15年算正蛋黃區嗎？

那幾棟算.正彎區,三多路以南,中山路以西,凱旋路以北.不過因為中小坪數物件太少.

話說美術館1x年兩房能租多少呢? 剛去591看大概才16k而已

因此31期賺到,也算半個蛋黃.不過31期價格還是比中山和中華路兩側的1x年屋便宜.當然之後205兵工廠的話題有機會讓31期繼續拉近價差.美術館租金不高..很多時候比31期租金還差..XD主要是這一區訴求是戶籍掛在這邊.所以,租屋市場並沒特別強勢,他是購屋市場很強.這是很有趣的特質.

所以算是增值特化 而不是租金特化哦?

租屋者並沒有一定要租在蛋黃區的必要性.

不住美術館還有很多地方可以住啊

縮減購債 不等於 縮表

想偷問ceca大大台中北屯有沒有建議那個區域投資比較好XD

Ceca你直接寫一篇啦這樣回文也累

現在已經不再繼續買債了 縮完了 市場不會有新的錢了 再來預計三月升息 六月後到期債不回購來回收資金 這樣對吧？ 看起來速度會比上次QT快很多

c大巨蛋富國明誠算蛋黃區嗎

但不知道FED能不能堅持這套快速升息跟縮債的策略，經濟可能會跟不上，所以未來的不確定性還是很高，得尊重一下

聯準會態度轉鷹明顯，現在不只縮債而已...是已經討論到下半年度縮表了，但市場已經逐步反應悲觀Vix最近也是又漲起來了參考上次縮表後，印象仍走了一段多頭只是這次回收資金的規模將是史上最大別做個無腦多，管理好資產配置最重要p.s 可能將是史上最大（畢竟時程跟力道尚未明確

市場莊家都說今年要縮減了，房市怎可能還會繼續熱下去

認同Ceca多數見解。但租金部份，我覺得美術館組金衝不高是因為供給過多，一堆投客買了要來租人，而非設籍不設籍耶

美術館供給量還好...之前小宅大多蓋在老市區.

美國搞電動車單純就是美系品牌妥善率差，面對歐洲車柴油渦輪跟日系車妥善率佳，豐田油電混合技術，美系NA車大排放油耗超凶妥善率又差的車，全球競爭力不足。柴油玩不過歐洲車廠，妥善率，油耗又沒日系車廠好。被雙巴到了後來馬斯克斬出一片純電的動電車，終於讓美國失落多年的汽車工業有復興的希望。

電動車也是美國砸大錢搞出來的..XD硬要把它搞起來...所以全部資源拱特斯拉.把她弄得很潮....只要潮起來就贏一半.這就是猶太人厲害的地方..XD但...市場就是殘酷的,贏了就贏了.出任何招...贏了就不解釋,管你殺人放火.就像負油價,管你怎樣,當天持有期貨的,一口就是賠五百萬.不解釋...也不給你任何申訴和哭訴的機會.這都很凶悍的.....殘酷的修羅市場.

Fed其實沒有明確表示縮表規模與速率，也不用想太多...vix只是抖一下...美股反彈不小。它也可以看情況把貨幣供給的增量拉平而已，沒必要造成過度波動。避免泡沫，但支撐經濟成長。很多龍頭就是財報很好。只能說要有風險意識。

高雄準備衝五字頭

請問一下C大欣灣時代推薦嗎？有發私信給你

還好啦 台南高雄以後沒準備個1p60萬別來看房

ceca老師教學，受益良多...謝謝負油價太詭異了，我那天看到他從5跌到3速度很快沒有要停止的跡象，直覺不對就是不知空方到底在幹嘛結果隔天新聞起來-39，靠夭哩還好直覺告訴我，不要去貪那點小錢，真的有夠建

美術館4還是很便宜