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三大指數嗅出房價走勢 看政策出手最無路用！
內文：
買房霧煞煞，房市小白對未來房價走勢難以掌握，要如何見樹又見林？專家表示，長期觀
察從房租物價指數、營造指數及景氣對策燈號來看，幾乎跟房價趨勢不謀而合，觀察前兩
者仍不斷攀升，惟景氣第一季有明顯轉弱現象，一抵一銷今年房價轉趨盤整機率高，難以
複製過去瘋狂上漲走勢，但若需求減緩引起物價回落，房價亦有修正一波機會；另外統計
透露，各種花式政策打房幾乎是「無用」，實質上並未影響。
拉長時序觀察台灣10多年房市動態，先觀察最重要兩大指標「營造工程物價指數」及「房
租物價指數」對比國泰房價指數，可發現起落走向幾乎一致，而且更重要的是，「與台灣
政策面上路或退場無絕對關聯性」。
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠表示，舉例來說，2010年至2012年期
間，實施了三波選擇性信用管制、開徵奢侈稅，營造工程物價指數及房價指數卻未出現反
轉走空頭的跡象，反而呈逐年上升；至於2020年至2022年初，因應全球新冠肺炎疫情影響
，採取降息救經濟，期間也推行了四波限貸令，惟仍抑制不住房價的漲勢，兩指數雙雙來
到歷年新高點。
陳孟筠認為，房價走勢與打房政策脫鉤，是因營造工程大宗為國際物料，通常國際物料上
揚代表國際景氣熱絡，市場有需求面支撐，同時會因庫存少、物料短缺進而助漲價格；反
之，若市場出現降溫，需求面低迷致使原物料價格回落，出現營造工程物價與房價同步跌
深的情形。由此可見，國際景氣與國內房市具有高度連動性。
房租物價指數的部分，台灣呈現逐年緩步上升格局，再加上現況房價攀升，更多人只能租
卻買不起，形成租賃剛性需求支撐面，因而租金沒有下修的理由，也可視為房價走勢支撐
指標。
至於景氣對策信號指標，與房價的走向也確屬吻合，例如2013年至2016年間，景氣對策信
號先走緩漲走勢、後走突破型態，房價指數則強勢表態轉強；惟須注意的是，景氣對策信
號於今年第一季明顯出現轉弱跡象，若後續無法止跌，房價漲勢將會有感趨緩。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中認同說：「物價指數、原物料通膨等不斷上漲，仍
會成為房價重要支撐利基，但因升息造成景氣衰弱、買氣減緩，成為市場一大利空，一抵
一銷後，房市盤整機率高，至於未來若需求買氣持續疲乏，房價就有拉回修正機會。」建
議購屋投資須謹慎，自住切忌追高價買房。（王鈞生／綜合報導）１
心得：
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營造指數突破天際惹