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房市多殺多？專家：房市泡沫猶如倒啤酒
近年來，房市在台商回流與科技擴廠「積」勵下，桃竹以南房價漲勢凌厲，尤以投資客最
愛的重劃區。打房一連串政策與信用管制下，為何Q2台北預售屋每坪破百萬新天價？到底
誰給建商的勇氣？專家示警，2023年全球恐迎來景氣大衰退，台灣房市泡沫「多殺多」已
成定局？
全球政經局勢未穩，經濟專家示警，2022下半年還不算最糟，2023年，全球恐迎來景氣大
衰退。事實上，兩大經濟體，美國與中國房市已陸續傳出「災情」。中國爛尾樓風暴，更
令中國政府嚴陣以待，不得不逆勢「降息」就怕拖垮金融市場。
台灣上半年也在政府一連串打房政策與信用管制下，引起一波投資客大出逃，中南部不少
漲勢凶猛的重劃區預售屋直接「熄火」。
投資客出逃中南部，台北開價破百萬
房市趨勢專家李同榮以「倒啤酒」理論解讀房市現況。「沖倒的猛就像假性需求過多，杯
子內的酒看似滿了，但夾帶泡沫一堆，要等投資客倒貨泡沫消失後，市場（杯子）才會出
現剩餘空間。」
投資客出逃重災區，又以中南部漲勢過猛的蛋白區預售市場。李同榮觀察，「多殺多」已
是現在進行式，「聞積起舞」區域房市會不會泡沫化？李同榮大膽預測，年底就會揭曉。
只是，政府打房，卻打出房市「南北兩樣情」，中南部投資客出逃，預售屋市場暫時熄火
。但根據住展雜誌統計，北台灣各縣市Q2（第二季）新成屋、預售屋房價悉數走漲。北市
房價飆三位數，首度突破百萬，新建案房價每坪101.3萬元，較Q1每坪上漲4萬，較去年同
期上漲8.6萬元，年漲幅達9.3％。
新北市房價也不遑多讓。新建案每坪站上45.5萬元，年漲幅約9.1％。又以三峽、林口、
鶯歌、樹林、泰山等蛋白區漲幅較高。部份蛋黃區漲勢雖不大，但主因Q2推案量極少，如
板橋、新店、永和等地，永和更是連一個建案也沒有可謂一屋難求。
雖然Q2本土疫情大爆發、央行連續升息，住展雜誌研發長何世昌觀察，全球經濟衰退疑慮
加深，然因北台房市供需失衡，給了建商勇氣，房價漲勢依然凌厲。
李同榮觀察，大台北地區以外的預售市場大多存在「倒啤酒」現象。倒的猛看似滿溢，但
泡沫一堆，泡沫消失的剩餘空間是「末升段」，若再度飆漲，就是真正泡沬化來臨。
房市泡沫化？二關鍵指標趨吉避凶
李同榮指出，過去三年來，蛋殼區房市飆漲被形容「群魔亂舞」，他以兩大指標觀察房市
未來。
一、通膨保值：
中南部居民對通膨與貨幣貶值特別有感，因此大部分年長者都很積極把一生積蓄拿出來幫
年輕人成家。
二、兩代不同堂：
少子化造成人口減少，但家庭戶數卻逐年增加。每戶平均人口減少，足證「兩代不同堂」
買房剛需，成房市主要支撐。
台北不是唯一蛋黃，勿誤判中南部市場華麗轉身
曾徒步行腳環台兩圈，李同榮分享自己徒步2千多公里實地考察，發現全台產業鏈結構正
快速南移，高科技產業開發進駐，讓新興工業園區一屋難求，隨炒作收斂，未來園區實際
運作後，租屋、買屋剛性需求可望出籠。
心得：
專家說：今年還不算太糟，明年才正式進入寒冬。
事實上，美國升息，已造成資金回流美國，台灣上半年也在政府打房政策與信用管制下
，引起投資客焦慮恐慌，中南部不少重劃區預售屋直接送進加護病房。
房市趨勢專家李同榮以「倒啤酒」理論解讀房市現況。「沖倒的猛就像假性需求過多
，杯子內的酒看似滿了，但夾帶泡沫一堆，要等投資客倒貨泡沫消失後，市場（杯子
）才會出現剩餘空間。」
大台北地區以外的預售市場大多存在「倒啤酒」現象。
倒的猛看似滿溢，但泡沫一堆，泡沫消失的剩餘空間是「末升段」，若再度飆漲，就是
真正泡沬化來臨。
所以各位投資人，別以為房價繼續漲是好事，其實再度飆漲預示的是寒冬的來臨
敏感的專家們已經感受到一股寒意