https://udn.com/news/story/121591/6546051
誰說包租婆好賺？專家喊「買股不買房 才會是有錢人」
一直以來，總有不少媒體，喜歡報導有錢人的致富之道、投資思維的內容，或是富人的特
質與好習慣，例如像是：有錢人在花費上，總是很節儉與克制，不該花的錢絕不亂花；或
是有精準的投資眼光，勇於大膽進場…
然而個人認為，以上這些內容，多半是與個人人格特質有關，很難為所有投資理財大眾學
習及套用。且一般大眾如果沒有從源頭選對資產配置，恐怕就將註定此生，是否能成為富
人的最大關鍵。
筆者認為，這裡提到的「從源頭選對資產配置」，就是「買股，不買房」的重點。而這，
就要先從最近的一件，朋友介紹的投資案，以及筆者從幾本最近半年，所看的書裡的共同
結論說起。
前幾天，有位朋友推薦筆者一個「不錯的投資機會」。她說因為台積電在南科設廠的關係
，台南地區房子一戶買價約700、800萬元，但至少都能租到2萬元左右！
儘管這樣的年報酬率，也還有3%（假設前提是「完全沒有貸款」），確實比目前銀行定存
的1%左右高出甚多。所以一開始，筆者對這個投資建議，還真的是有些「心動」。
不過在經過一番冷靜的思考後，筆者的想法，卻有了不同的轉變。簡單先說結論：除非房
子未來準備自住，以上買房並出租以做為投資之用，恐怕是非常不合適的。
以才剛看完的《只有資本主義的世界（Capitalism, Alone）》為例，雖然它是一本分析
全球兩大資本主義差異，以及探討財富不平等的書。但是，裡面的一些內容，再加上近半
年看到的，不同主題及內容的書籍中，居然有著與投資理財相關的共同致富密碼：想要成
為有錢人，千萬記得要「買股，不買房」！
首先在《金融詛咒（Finance Curse）》這本書中，作者Nicholas Shaxson指出，美國最
富的5%人，握有2/3的股份。且由於公司越來越優先拿利潤，買回自己的股票，而非用來
投資，使得股價大漲，並造成股東受惠最大。根據Nicholas Shaxson所引述資料顯示，
2015年，公司回購股票佔公淨收入的比，美國是110%、英國更高達150%。
另外在《大逆轉：金融擴張如何推升不平等（Divested：Inequality in the Age of
Finance）》這本書中就提到：自1980年代開始，雖然美國全國的財富繼續增加，但經濟
成長的果實，幾乎全都落入最富有的前20%家庭手裡。富人（富有家庭）的致富方程式就
是：高所得→投資更多→賺到更多的錢→改善子女人生機會→財富移轉→更為富有！
一般來說，富人的資產配置主要是股票（美國前10%的富人，擁有80%的股票，包括直接持
有股票、股票共同基金、退休帳戶、年金和信託），中產階級則多半是房地產；至於窮人
，則擁有最多只能穩定家庭生活，但對於累積財富沒啥幫助的車子及房子，且可能欠下一
筆不小的車貸及房貸（經統計，一半人所欠房貸，大約是住宅價值的1/4）。
該書作者林庚厚及Megan Tobias Neely 認為，自2007年以來，美國社會不平等大幅擴大
之中，頂層所得一直能保持穩定，但底層60%人口的收入卻下滑的原因，就在於房貸危機
，造成中產及勞工階級家庭的財富崩跌。特別是家庭往往將很大一部分，甚至是全部，全
都重押在房屋的投資上。不但債務負擔較重，也比較容易因為失業，或是遇到緊急醫療狀
況周轉不靈而債台高築。
作者林庚厚及Megan Tobias Neely指出，有錢人雖然借得多，但利息也低。且有錢人的所
得中，有30%~50%是用於投資（以便賺取更多財富），而窮人則多半是「入不敷出」。
至於在《只有資本主義的世界（Capitalism, Alone）》一書中，專門研究全球不平等議
題、曾任世界銀行（World Bank）研究物門首席經濟學家的作者Branki Milanovic，就引
述2013年的數據指出，全美1%的富人，擁有一半以上的股票、55%的金融證券、65%的信託
產品，以及63%的股份，使得全美90%的財富，都集中在10%的富人手中。
這些有錢人的特徵，主要是「有更多資產」、「資產/所得比較高」，以及「有更多不同
類型的資產（證券及金融工具佔3/4，房產則不到10%）」；中產階級的特徵則是「資產不
多元（主要擺在房地產）」及「舉債度高（2010年已高達80%）」。
為什麼富人越富，但中產及窮人的財富，遠遠落後於富人？ Branki Milanovic 認為其最
主要的關鍵，就在於「不同資產類別的回報率是不同的」。他引述文獻資料指出，從1983
年到2013年這30年間，有錢家庭的家戶所得較高，是因為金融資產的表現，遠勝過房地產
。
以金融資產為例，其平均實質（排除通膨）年報酬率為6.3%，但房地產的平均實質回到率
，就只有0.16%。如此之下，財富排名前1%的總資產報酬率，每年平均是2.9%，中間60%的
中產階級報酬率，則只有1.3%。30年下來，以上的差異讓富人的投資報酬率，整整多了
60%。
Branki Milanovic 整體歸納來說，富人的資產報酬率較高，是有以下三大原因：首先，
富人持有較高比例的長期報酬資產（資產組合效應，因金融資產報酬率高於房地產）；其
次，富人從資產收益的每一塊錢課稅較低（稅率優勢，因金融資產稅率教低）；第三，進
入費用和資產每一塊錢的管理成本低（低進入門檻效應，因為高報酬資產投入門檻高）。
且過去幾十年中，同時有「高勞動所得（來自薪資收入）」及「高資本（來自資本投資）
」所得的人口比重持續上升。儘管富人許多收入，仍然來自資本所得，但很多人也是勞動
者。依數據顯示，美國前10%高資本所得者，也是前10%高勞動所得者。
依照《下流世代（99%：Mass Impoverishment and How We Can End It）》一書作者
Mark E. Thomas所做的整理，美國GDP以薪資報形式分配給員工，在1980年代時為49%，但
到了2015年，就只剩下43%。從1980到2015年，整體GDP成長了147%，但薪資中位數僅僅只
成長1%。
數據顯示，自1950年代以來，生產力成長呈直線上升，但從1980年代以來，時薪沒有提高
太多。根據《競爭之死（The Myth of Capitalism）》一書作者Jonathan Tepper及
Denise Hearn所整理的數據資料，2014年時，美國執行長/勞工薪資的倍數是300倍（
303.4倍，2000年時，一度還高達376.1倍）。也就是說，「勞工正在以較少的勞力，生產
較多的商品；公司正在賺取更高的利潤，可是，好處並沒有跟勞工共享」。從另一個角度
來說，就是企業所賺到的錢，都分給持有股票的股東了。
以上，筆者花了一些篇幅，把這幾本主題不同，但關於「富人之所以成為富人，且越來越
富」的原因陳列，就是想趁此機會提醒國內投資理財大眾，千萬要揚棄過往不切實際、沒
有大規模真實統計數據佐證的錯誤迷思了。
以國內為例，根據過往資料統計，過去15年，0050 ETF的平均年化報酬率至少有8%（
https://fund.udn.com/fund/story/7488/6374780），以上面提到的台南700、800萬房子
為例，除非年複利報酬率也能超過5%（如此一來，得保證15年的房價漲幅，要超過208%，
也就是由現行800萬元，漲到1664萬元以上才行），否則，投資0050的整體報酬率，將遠
高於買房並出租。
但就算如此，從事不動產投資的人，還必須注意以下幾大問題，首先就是「初期投資金額
不低」。且正因為單次投資金額過大，投資人就很難因為「標的分散」，而降低「選錯標
的」的風險。
其次，由於投資標的過於單一，未來就算要脫手或轉換投資標的，也很容易因為標的（房
子）先天上的特質，而比一般標準化的投資標的要困難一些，且時間延長。
再者，只要是出租，就有可能遇到「空租」，以及房屋維修費用等問題（有興趣的讀者，
也可以參考此文：
https://www.cnbc.com/2022/08/11/millionaire-and-real-estate-expert-dont-buy-a-home-unless-you-can-afford-to-waste-money.html
、https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4023507。當然，美國在房地產持有的
費用及稅負上，比台灣高出非常多）。以上種種，都會影響（降低）整體不動產的投資報
酬率，值得想要透過房地產投資而致富的民眾多加參考。
心得：
簡單講，富人的特徵是，主要投資在股票上，中產階級和窮人投資在房地產
而中產階級與窮人的差別在，中產階級是買來自用和租人
窮人則是貸款買房或是租屋。
各位房子買整排的大房東怎麼看？