原本我的想法一直是買房出租投資>買股票投資,但我最近算了一下我發現買房投資
的報酬率怎麼跟我想得不太一樣...,所以想請問一下大家我的算法或是想法是否有誤?
目前有一間房購屋時已有房屋貸款1,000萬,假設已增值500萬,我想把增值的500萬
增貸出來投資,先假設可以無限轉貸有無限寬限期,利率1.81%,一年繳息約9萬元
,十年繳息約90萬元。
1.買房出租投資
購入500萬房,假設每月可收租1萬5千元,一年收租18萬元,十年後假設房屋增值10%為
550萬,十年共獲利140萬(18*10+50-利息90=140)。
不過版上分享買房投資方法通常為拿這500萬當2間1,000萬房的頭期款,就有2間1,000萬
的房可出租,我一開始也是這樣想的,但發現這根本行不通,因為以年薪100萬來算,
用這方法含我原先房貸會共3,000萬貸款,收入負債比算不過銀行不可能借,而且央行
限制第三房貸放成數只有4成,所以就算我真的負債比算得過第三間房也貸不到8成。
2.股票投資
500萬投資股票,假設每年報酬率5%,十年複利來算共獲利224萬
[500萬*(1+5%)^10]-利息90=224
也就是假設股票能每年穩定報酬率5%,十年後的報酬率比買房出租投資還好蠻多的?
但買房出租投資風險或許比較低,不過我股票報酬率只用5%來估,已算是找風險較低
的標的來算了。
因我資金都是貸款來的,所以想請問大家我這種情況買房投資是不是報酬率反而比較低?