作者舉的數子不太合理（租金2萬的房子市價大約1000萬），調整後重新設算如下：
假設小明跟小王都是一筆投入200萬後，每月支出3萬元的現金流，負擔30年
小明購買1000萬的房子（房市年化報酬3%）
頭期款200萬，貸款800萬，房貸利率2%，每月房貸支出約3萬，總共還30年
30年後該房子漲到2427萬，沒有房貸，小明的資產是2427萬元
小王投資VT（年化報酬7%）
第一筆投資金額200萬，30年間每個月投資1萬（每月能支出3萬扣除房租2萬）
30年後小王的VT漲到2750萬（第一筆200萬漲到1523萬，每月1萬定期定額增值到1227萬）
小王的資產是2750萬，不過之後每月還要負擔房租2萬
看起來似乎小王的資產淨值比小明高，不過這沒有考慮租金通膨
如果租金的年成長率1%，小王每月能定期定額的錢是3萬扣除房租的部分
30年後小王的VT漲到2480萬（第一筆200萬漲到1523萬，每月定期定額增值到957萬）
小王的資產是2480萬
如果租金的年成長率更高，例如2%，則第22年房租就會超過3萬
不但沒辦法定期定額投資，每月還要從儲蓄的金額補貼
小王累積的資產會更少
所以租金的年成長率，會影響到底該買房還是租房的決定
※ 引述《sendoh07 (瑩一)》之銘言：
: 連結：https://www.businesstoday.com.tw/article/category/192008/post/202302260010/
: 內文：
: 最近身邊一個朋友買了房，他聽到我還是不買房，依然是到處租新房子住，納悶的問
: 我都不會擔心未來沒地方住嗎？
: 說實話我確實不擔心，因為台灣未來的空屋率一定高得驚人，除了市中心之外，郊區
: 隨便住應該不是問題，想找個窩並非難事。
: 我之所以這麼肯定，是因為早就看到了少子化趨勢，且台灣必然會跟上日本的後塵。
: 根據報導，日本政府數據顯示目前日本有 880萬棟空屋，空屋率高達 13.6%，部分區域已
: 經超過 20%，而野村的報告指出，日本人口每天減少約 1500人，按照這個人口下降速度，預計 2038年空屋數量將超
: 過 2200萬棟，空屋率會達到驚人的 30%以上，當房屋供給遠遠高於需求，房價下行壓力會變得更大。
: 相對的，台灣少子化和人口高齡化的趨勢愈發明顯，生育率已經是世界最低，未來人口高
: 齡化的發展就不難想像，人口愈來愈少搭配空屋率拼命攀升，幾乎是必然的結果。
: 因此，我很久之前就說過，未來最不值錢的就是房子，不要把錢押在上面。否則，當整個
: 經濟結構因少子化出現轉變，原本被你視成寶藏的房子，可能會漸漸變成最大的拖油瓶。
: 畢竟，一旦房市供給遠大於需求，房價頻頻下跌後，不但轉手難度更高，要把持續貶值的
: 房子抵押給銀行借貸也不容易。
: 屆時，你辛苦大半輩子買到的房子，畢生積蓄都丟進去的房子，除了有遮風蔽雨的功能之
: 外，沒有辦法給你生活上其他方面的支持，最終為了生活，還是得變成下流老人老年打工
: 。更不用說現代房屋結構頂多維持 50年~60年，年老還要住危樓，痛苦只會倍增。
: 所以說，我一直覺得華人有土斯有財的思想，到了現代已經變成一種詛咒。道理很簡單
: ，時代已經不一樣了，現在不是全球人口紅利飛速上升並推動房價的時期，未來推動房價的不是剛需，而是央行的印鈔機
: ，但在剛需減少的拉力下，印鈔機的推力也有限，所以房市的大多頭已經接近尾聲。
: 可惜的是許多人的思想沒有跟著時代改變，這種詛咒逼迫人們繼續追高買房，花三、四
: 十年讓自己坐牢，如果真的碰到房市多頭結束，那這三、四十年的犧牲就非常不值得。
: 這時，一定會有很多人反駁，不買房難到要拿去買股票嗎?
: 是的，答案就是這麼簡單。
: 我奉勸大家不要把錢押在房子上，並非是要大家永遠租房，而是希望大家靜下來好好想想
: ，當房市無利可圖，資金會往哪個方向湧去顯而易見，不是實業就是股市，就算資金流入
: 實業，也等於間接進入股市，代表房市不再向上發展後，股市的長線大多頭也不會結束。
: 數據顯示，台灣房市平均年化報酬率約是 3%，0050的年化報酬則是約 9%，風險更低的
: VT年化報酬也有約 7%，且別忘了人口持續減少後，這種差距會被拉得更開。
: 這樣看可能還不夠直觀，那我們來講個簡單的情境：
: 台灣房市年化報酬 3%，小明買 2000萬的房子，頭期款 200萬，算上 1.3%利率，房貸支
: 出約 6萬，總共還30年。
: 30年後該房子會漲到 4854萬，小明的總支出約 2400萬，代表小明的資產增值了 2454萬
: 元。
: 雖然聽起來不少，但在類似的條件下，小王投資年化報酬 7%的 VT，第一筆投資金額 200
: 萬，30年間每個月投資 3萬，還要付房租 2萬，在複利的影響下，30年後小王的資產將從 1280萬增殖到 5283萬，共增
: 殖 4003萬，即使扣掉房租支出 720萬，還是買房的約1.5倍。
: 更重要的是，別忘記數十年後少子化導致房市剛需下降，可能讓房市年化報酬減少，房市
: 與股市的年化報酬差距只會更大，只要年化報酬差距各拉大 1%就好，兩者資產增值就會
: 變成相差 4倍!
: 最終一種是老時窮得只剩房，另一種是老時想換房就換房，哪個選擇更好，答案應該非
: 常明顯。
: 總之，我想告訴大家的是，思維要跟著時代改變，買房已經不該是人生的首要目標，AI蓬
: 勃發展的現代，人類的勞動生產率被大幅提高後，愈來愈多人在家工作也將成為趨勢，
: 住在都市也非必要。
: 透過上述情境也能知道，面對一個未來必然走弱，和另一個必然持續走高的市場，選擇必
: 然走弱的市場，要付出的機會成本實在太大，甚至可能讓自己變成下流老人。
: 與其如此，還不如盡快改變思維，順應趨勢學習 AI和投資技能，才能讓自己邁向 Happy
: ending。
: 最後，希望大家能記得，其實人生沒有甚麼早知如此何必當初，不管是哪種投資都不該衝
: 動行事，在錯誤的道路上付出努力，沒有人應該同情你。
: 作者簡介_狄驤
: 早年為媒體工作者，也是兩岸資深投資人。目前專職寫作，為財經職場暢銷書作家，及
: Pressplay專欄作家，立志把資本主義的祕密公諸於世，讓散戶大眾至少可以在這個「用錢
: 吃人」的殘酷叢林中安身立命。
: 心得：
: 租屋股神開示，薪水買房不炒股會變下流老人，範例算的也煞有其事的，請問各路房版
: 高手怎看呢?

少子化租不出去 租金為零 房價腰斬再腰斬竟然還想跟美股比報酬率... 哪裡來的膽子

平行時空，真實世界房價漲好高

美股又不是人人猜的到高低點房子相對安全

美股跌30%，六都房地產沒跌還漲

就是死貓跳啊，20年後見真章

要是魯空這麼會投資還需要嫌房子貴嗎

他就定期定額不用猜高低點另外VT是世界分散不是美股而已

如果比他們的兒子呢 孫子呢 笑死

萬一明天崩盤呢？蔥價呢？

房市年化報酬率3%，先打問號還要看地段買對一年噴30%買錯比如買到淡水新莊2.0，30年0%他應該想講的是VTI不是VT

年化報酬率3%你可能不了解台中、竹北，兩年漲多少%

你又不認識小王，你怎麼知道他就要繳租金？

買台灣房要比買SPY挑戰更大少子化你確定你買的地區未來會一直成長???

年化報酬率本來就是看長期 新竹也不是每年這樣 你如果從2013買到現在 投報率跟台積電應該差不多

現在的問題是 成熟的蛋白都被炒高了要買對地方並不難

要追求2020-2023新竹的報酬率 你應該是要找下一個新竹 而不是買現在的新竹

如果你覺得自己眼光獨到，那就去買房如果你對自己選擇有疑慮不如買SPY至少保底8%

不用新竹 a7這三年好的建案漲40%左右 你覺得未來三年還會持續？房地產的十年通常都是衝兩年沉寂八年我龜山老家 開車離a7十分鐘 三十年也才漲200% 年化報酬率爛到笑 確定買房一定都比較好嗎 也是看地點吧過去十年房市加上租金的資產年化報酬率應該不只3%

結論就是韭菜一堆，被收割，人家穩穩的一間房，韭菜只能上網該該叫不公不義2020買A7，買23離捷運站10分鐘，現在均價33~35，投入20%資金，五倍槓桿，請問年化報酬多少

買房好比買個股，真的要會挑挑錯一樣是韭菜，慘輸0050

叫他先拿10年定期定額的單出來讓大家看看

只是檯面上拿出來講的都是買到飆股

一堆人我看連三年都沒有

這麼爛的算法都只能讓空空贏一點點，還沒說30年後一個居住無貸款，而空空還要繼續付租金

https://i.imgur.com/HkKm320.jpg可以算一下這間投報率多少

笑死，要是房價死魚佔多數，還會這麼多人靠北房價太貴，真的是平行世界來的昨天有沒有看到鮑爾光是講話，兩年期公債殖利率就漲0.12%？

https://i.imgur.com/PS9pn1A.jpg一堆老房年化報酬率0%現在進場你要確定你未來都穩定房價成長3%不然真的慘輸指數ETF

笑死，根本不需要房價漲，光房租就可以電ETF

我算過房租確實是有10%但是那是在2017進場桃園才有現在進場的……窩不知道XD

你不知道就等你知道再講，笑死整天不懂胡說八道s26這兩年又買了三五間，你不知道就去問知道的人

(老房0?齁齁齁.那我300多萬收租的老房是鬼遮眼

不然你現在貼一個上架中的物件給大家看看不要自己在那邊execl自爽數據XD

我上次才貼過啊你不是也有看到，基隆海大520萬可以租2.5萬才幾天就忘了？

目前討論的是現在進場報酬率不要拿起噴前進場來嘴XD

你怎麼不去問問S26.我自己推薦給他的他自己怎麼說

我講的就是架上有的笑死，我連結都貼了，你沒看到是你問題

泰山明志科大附近300多萬套房.0%投報率.齁齁齁齁........

https://reurl.cc/5M8q8z這間，賣550萬五房我上次舉例就這間，殺一下520萬成交，一間一個月5000

哈哈哈啊哈沒救了

好啦，總歸一句，有辦法做到投報率大於8%就去買房我個人不敢斷定台灣30年後，還是保持現狀自己是開始放SPY，屆時兩岸不穩，至少還有美金股房比例自己去搭配，我傾向各50%

笑死，買房的幾乎都有股票啦，只是不用在那邊吹ETF多好賺

ETF追求的是穩，無腦，買房還要會挑淡水一票老社區房價常年死魚其他偏鄉我就不一一列舉了

那如果房子住30年還要整修，買房還贏嗎

你先拿出買了10年以上的ETF看看好不好

買房也蠻無腦的啊，硬要比高下是要證明自己多麼睿智嗎？

買房的都懂股票好嗎什麼年代了

你覺得套在房市的人多還是套在股市的人多？

絕對是股市

投資理財有賺有賠，下好離手

買房比買ETF更吃運 ㄎㄎ沒套不代表有賺，淡水老社區真的沒套

笑死，10年ETF帳單都拿不出來

現在進場就不要買到新莊淡水2.0下好離手，不要被無腦喊多的抓到交替

網上打嘴砲，網路關了還是要面對現實

運？我看你大概就是嘴巴說存股，結果跌30%就嚇到賣掉的

買股無腦買 etf，買房也無腦買六都市區啊

很少聽過買房買錯地點在拷貝的

靠北。講來講去就一直講淡水。那買股怎麼不拿 HTC 舉例

而且IB是什麼邏輯，我在講房價死魚，你在給我回對帳單Xd我房已經滿，今年猜開始進場SPY

笑死，房貸2萬說房已經滿你的碗還真小

HTC是個股,等同指數嗎XDD難道你覺得淡水房價可以等同台灣??買房就是買個股拉，只是勝率比個股高，還是要吃運

我怎麼常常看到買房的除了買錯地點跟他項外.反而其他類型

我就覺得奇怪了，這三年大盤的漲幅

房貸兩萬??XDD 哪邊來的數據

江翠北一間就快五萬了

房價死魚是你說的.投報率0也是也是你說的.齁齁齁齁

新竹漲2 3倍，一堆股不是10倍起跳嗎

房價死魚，房價資本利得不是0%是啥XD

為什麼會覺得房價漲很多啊，是不是賺不到錢呢？

買了 ETF 就篤定可以年化 8 % ，這邏輯才好笑

經濟成長ETF跟著成長買房呢??那可不一定 ㄎㄎ

欸，可是基隆28年屋收租30年之後會變60年廢墟，可是買大盤的話30年後你手上的還是世界最強的一些公司欸

五萬也是一樣沒多少啊

喔喔 不好意思那間租人前年入手江翠北 ㄎㄎ

笑死520萬買到，一年收30萬30年你都收900萬去了，而且房子60年根本不會變廢墟，更何況還有土地

那你就永遠不要買啊，真的沒差

笑死，雙薪各6萬，繳2萬還怕存不到錢的，說前年買月繳5萬的

真的不用說服人，自己決定自己負責就好

很多人口中說的老屋換屋需求會推升房價，那麼他們口中的推動力越強不就代表自己買的房子折舊效應也越強嗎

奇怪，宣稱房子出租投報0，你還出租？

而且我為什麼會發那個文XDD目前膝下無子ㄚ

好了啦大家20年後這邊見

然後都更危老合建改建外牆拉皮表示:

有時候發文只是人設，當初我忘了為何要發那個文XD

kklarinet

人設.所以承認自己也只是唬爛?(喔

未來的事沒人知道 那都不要講

你買2萬也好5萬也好，這叫買滿，碗真的淺

不想買房想多買股 怎房版推文發文 都比股版多啊鬼扯嗎

房版就是這麼沒邏輯，請拉回主題現在進場難道不會買到淡水2.0?

結果租客跳樓

而且現實是什麼身份,問Nova就對了

你才沒邏輯吧

呵呵.又一個人設怪.唉.柵欄壞掉.不意外

沒要說服啊。 只是看到買房比買股還容易被套的奇葩言論想笑而已

IB大你要10年ETF對帳單會不會太看得起了 我上次要5年的而已 沒人拿得出來XDDD

IB這種極度厭惡ETF.,我都想問你台指這20年虧很多齁Xdd

會說公債先於FED的，財商不問可知

為何無法理想討論哩，講到ETF跟看到鬼一樣XDD

算了.來忙簽約.你們慢慢玩.人設又一個崩壞的.慢慢玩嘿

笑屎 你連IB大買多少錢的台積電都不知道XDDD

主題不就是有人想買

還在吹ETF XDDD

這個我真的不知道，等看對帳單

是看你胡吹好笑而已

30年收900萬，可是同樣的租金買大盤30年淨值也能超過千萬啊，再說你是520萬買到了沒，如果像你講得基隆28年屋明顯比股票好，那你是不是該賣掉手中所有持股去買那間房子，等你實際行動上來證明

房版每次講到ETF，都有人跟看到鬼一樣Xdd

基隆那間我不可能買，規模太小錯

是剛買ETF在那邊吹被電

我不像某些人自己的噴翻，現在還鼓吹大家進場XD

房版每次叫人拿存5年ETF帳單 都跟看到鬼一樣XDD每個人都在吹ETF 結果沒人拿得出存5年對帳單XDD

笑死，我不像某個人，今年才買還沒賺在那邊吹每年8%

通膨比折舊快，我承認，但是很多人算報酬率的時候都把折舊當成0，這樣算起來房地產當然無敵啊，連原文作者空空都忽略掉對他有利的這點，但很多人的盲點是看不到房貸40年繳完，得到的不是全新房，是40年老屋，提醒大家一下而已

通膨比折舊高，所以表現在房價上就是房價上升啊，為什麼還要考慮折舊？

看到把 SPY 平均 8 % 說成保底 8 % 的人要別人理性導論，笑到不行

房價就是通膨減去折舊的結果了

我不覺得ETF有啥不好 至於存30年？ 哈哈哈哈哈台股散戶的尿性 跟我說EtF存30年XDDD

小孩學費都不只兩萬了 0..0我都不知道在和人說啥 ccc

叫你們拿支存5年的個股 你們拿得出來嗎

真的快笑死 我印象0708就看IB大出沒股版 怎麼吹ETF的不知道股版老前輩我做期貨起來的 會不知道ETF好不好用 就跟你講房貸槓桿真他媽無敵至於怕選錯物件 你根本不在場子當然會怕選錯 這人設0分 可撥

常常有人說SP500長期投報8%，卻很少有人知道，在各種投資組合裡面，唯一打敗SP500的就是reits股板我超過20年了，連選擇權版我都20年了

除非 拼QQQ 做對方向

你真的好佬 我有印象我在看各個版的時候你就已經是老人了

一堆菜比巴 那邊回測就在吹大盤ETF 笑屎

後來房版才看你說你超過40歲 不然我真的覺得像共用帳號會去政黑板到處爆氣看起來反而比較有人味 笑死

房貸開好開滿，快點崩盤來殺我～等你喔

這次反彈賺大概12%，台積電繼續套，美股賺70%，真的慘台股12%，美股賺70%比不上股版的眾多股神

對 我印象op版也看過XD 0708超愛看op版 結果我一路賠一屁股 唉 可憐

ETF買ARKK 原油正二的表示 人還超多咧

股版在吹美金定存5%，租屋鎂神

是說我朋友貸款4500萬的房子只租了4萬

高價房子直接租租不高，不過4500萬租4萬也太慘更正，高價住宅

認真問 租屋靈骨塔神又開始大量出沒 股市高點到了嗎？

我都簽約完領$了剛吃完飯還沒結束啊

記得ibiza有秀過80元的台積電？存骨骨神都找不到和他一樣成本的