※ 引述《zhong33 (zhong33)》之銘言：
: 最近想在A7買間預售或新成屋當投資
投資有兩種 放著不管賺價差跟出租
這邊已經四字，勢必只能走出租。
出租的話，
A7可以細分成五塊
中心商業區、A7.5樂善國小舊區、A7.2郵政區、文青國小區、合宜區。
每一區的潛在租客組成都不一樣。
1. 中心商業區
現在最好租的就這區。
潛在租客華亞園區仔，隔一條路就到園區了，全聯也快開了。
園區租客素質也不會太差，而且社畜都在加班，折舊不了什麼家具。
為什麼我知道，因為我就是本園區社畜QQ
友文化、富宇悅峰這邊離園區最近，不過也有人嫌離墓地、工業區太近。
新潤翡麗 鉑麗這塊最誇張，
低總套房因為太好租，租金反除回去導致房價暴漲，一坪現在都42-45。（同建案坪數大一點價錢反而平穩的多。
下面這買賣文當時被酸多慘，結果沒幾天750萬就成交了。真的扯。
https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1698895077.A.825.html
我自己是壓身家兩間在中商區。
自住金捷市。
老婆要通勤捷運，我騎車五分鐘到公司。
竹城中州租人。半年內交屋。
我估計投報率能過3。這年頭能過3的不好找了。
2. A7.5樂善國小舊區
潛在租客是長庚醫院員工，還有短租來照顧住院家人的。
他們當然可以租A8，但A8釋出物件套房居多。兩房以上的可能就要找到這區了。
生活機能也Ok, 畢竟本來就有舊區的機能了。
3. A7.2郵政新區
都還沒成屋。
如果買預售，未來潛在租客就是郵政員工、物流園區員工，還有少量的科技業（仁寶那塊）
預計租客可負擔租金較中商低。
4. 文青國小區
不要買來租。這區是A7單價最高的區域。投報率低。
這區是買來入戶口的學區房，自住為主。
5. 合宜區
我想像不到這邊能租給誰。
有人想到再請補充。
: 價格約1800以內都可以接受
: 主要在看捷市達跟富宇哈佛苑這兩塊
: 捷市達有捷運走路優勢,哈佛苑有雙語國小,到捷運走路約15分鐘,騎車4分鐘。
承上，哈佛苑租金投報率不行。
捷市達的話，我自己判斷是
要通勤台北工作的人，真的會租來這？
自住買房的人，差幾百萬只能買A7，這合理。
但租客真的會因為一個月差不到一萬的房租，租來A7這種捷運轉車麻煩、生活機能遠不如雙北的地方嗎？？
以出租為前提買捷運宅，我覺得不對啦。
真的在台北上班，租個中山大同屋齡50年房就好啊，也沒比A7貴多少。
: Q1.A7整體這邊總價低,推案量上萬戶,出租市場會不會出現多殺多的情況？這區塊大概202
: 4-2029都是狂蓋狂推,建案多到數不完,這時候要以哪邊為防守,比較不會呈現租不出去的
: 狀況。
有沒有可能租屋多殺多？ 不知道。有可能。
所以這區要租人，我覺得就是找離華亞科最近的中商區。就算出現多殺多，近就是有優勢。
: Q2.文青這一塊哈佛苑平均來到45/p，比較更靠捷運的鴻廣新A7只要37-39/p，竹城甲子園
: 偏上一點也只要35-39/p，這附近幾個建案互相走路只差3-5分鐘路程，價格最多差到一坪
: 近10萬，是有什麼問題導致嗎？知名建商？
: 要怎麼選比較好？
富宇就是開這價。除了墳墓旁的悅峰比較低價，其他富宇系列通通不建議買來租人。
: Q3.公墓雖然已經禁葬了,但是要遷移肯定10年以上,樂善寺不缺錢,一下要走一下不走，如
: 果確定要買捷運旁大亮/捷市達/富堡/鴻築，這樣是不是盡量別買高樓層？避免直接看福
: 地。
看人吧 我是不忌諱。
我家剛好就是可以看到墓地的高樓層。我覺得很好啊。
https://i.imgur.com/jVHArkp.jpg
如果左半邊墓地鏟掉，勢必變成跟右半邊一樣的水泥叢林。比起來我還比較喜歡墓地，至少看起來是一片綠地。
至於會不會遷走，慢慢等吧。
這區就市政府不管、立委也不管（結果選出被血洗）
連個防洪池公園經費都要給不給的，遷墓這麼難搞的工作，不會有人去推啦。
: https://i.imgur.com/gk0RDG6.jpg
是說我看到這新聞時很懷疑他到底是買在A7哪一區。寫的不清不楚的。那麼難租我懷疑是合宜區就是了。

其實我覺得墓地看起來跟綠地真的差不多 我自己也a7真的是在地人分析好文 很多人都以為捷運最保值 但其實a7很多買盤根本就是附近的園區

竹城中州3%.樂觀.

但我覺得中州大概2.75%左右而已 要3%是兩房嗎

我是買兩房沒錯，權狀20坪的那個物件

喔喔理解 感恩

2.75差不多是翡麗這幾個月單價的投報率

根本看不出來什麼墓地

你忘了第三種 本班白看了你版

竹城中州那個位置被一堆建案擋住 中州旁邊跟大華昇耕新潤柏麗 水悦青青包圍住。這個地點未來採光會很慘很慘合宜區這邊 天匯 櫻花樹跟皇翔遠雄都是秒租出去 因為整個A7生活機能最好就是在捷運區這邊 不管是托兒所幼稚園 全聯 家樂福 診所 中醫 餐廳 麵包店 飲料店蝦皮 超商至少6-7家 早餐店7家 生活機能大勝A7其他區域 又離捷運近 幾本上無敵

合宜區就不少大學生在租啊

合宜我看591都是秒租出去 畢竟生活機能跟捷運都有了

之前研究研究 a7的確在重劃區中租金投報還ok

同住金捷推推

那篇其實當下也有不少版友詢問，不過其他學長姊速度更快就被搶先了現在A7別說4字頭，應該陸續要有5字頭的成交價了

有時出差會去林口 長庚重劃區啥時會啟動？

中州勝在單價低

合宜區超好租的好嗎 =.=吞吐量很大

正在了解這附近優付預售屋…想等增值

你對中州2+1房型看法如何？

中州那個位置真的不行啦 都被擋光光 採光很慘

我只能說，去現場看看吧，有不好的房型也有好的房型，對某人來說眼中只有合宜宅

位置不行 都被旁邊左右前後建案擋住採光。地理位置離捷運站又很遠 附近沒什麼生活機能 基地又小。完全不會考慮中州這個案子合宜宅捷運旁生活機能完善當然屌打中州啊

2+1那個房型坪效滿高的。自住我覺得OK，出租的話考慮投報我還是喜歡小坪數啦

捷運宅的優勢在保值 未來漲幅也是最有潛力的但如果前一篇的論點 買這要出租短期內一定虧寶X在這隨便數一下超過20個案 捷市達是漲幅最驚人的

漲幅最驚人的應該是鴻廣新A7

鴻廣早鳥是23萬/坪，捷市達我也是早鳥，拿到27萬/坪https://i.imgur.com/8YOStHV.jpg早鳥賞屋發的悠遊卡

另外想問樓主怎沒選隔壁大華

請問如果短期5年租金投報不看,不夠的就自己貼當存錢,著重在未來漲幅,那A7哪一塊會最有潛力？

比較看好就是文青中小學這塊，頤昌新案成交價開始往50挑戰了

我看好文青中小跟中商區這塊，不過我自己用家庭年收200去推算房價上限，有興趣的人可以自己估算一下

一直講合宜也不看看樂善的富宇、豐邑實登多少了，那邊離捷運超遠欸

沒選大華昇耕就比較晚交屋，手上有資金要投下去就儘早開始收租。不然物件本身沒看出有什麼大問題。看到總價低投報給過 即將完工就選中州了如果不看五年租金，那就不要買A7了。不租看價差是2X進場最近賣掉的玩法。當時漲幅高 而且你想租也沒人租。現在4X就算給你放五年到5X也才賺多少，勢必配合收租才有搞頭

嗯嗯，感謝，確實差了半年

推這篇 分析的不錯

但如果預計4X到5X只賺10幾,還要搭著租金投報才能買,雙北桃是不是也沒什麼凹陷區能賺20以上了？買大華那邊的雖然好租,但漲幅不一定能到5x

要玩漲幅的話 去嘉義看有沒有機會吧。桃園能玩漲幅的地方都漲過一輪了。譬如A20 譬如八擴 現在到價錢我覺得已經算是未來價了

合宜區才是最好租的有捷運、有機能、有學生、點燈率又高

買房20多年唯一推薦就是捷運200M內的區域，其他都不推