我好像發現他們盲點所在了
就是以為公設少蓋，室內坪會變大
或者公設少蓋，總價會依比例下降
兩者都不會發生
最在意的是室內坪也就是主建物
但主建物面積是看容積，是固定值
舉我很喜歡但買不起的雙橡園1617為例
他地坪就是1617坪，假設容積率上限500%
全建案主建物就是8085坪
有沒有發現室內幾坪跟公設蓋多少無關？
原則上蓋公設或陽台是免計容積部分
他不吃你的容積，少蓋公設不會增加室內坪數
再來就是總價會不會因公設少而下跌
建商成本=土地+營造
假設雙橡園土地一坪買200萬，容積500%
每坪主建物攤的土地成本就是40萬
營造成本每坪15萬
每坪主建物成本就是55萬
而公設也就是免計容積每坪成本是15萬
有沒有發現成本天差地遠？
公設蓋少一點不要蓋到免計容積上限
但他土地成本一毛沒少你要怎麼降價？
盲點就是用單價去看這件事
單價是建商總成本+利潤倒推回去的結果
建商不蓋公設的結果就是總價省很少
但建案賣相非常差
因此市場選擇了賣相好只貴一點點的產品
※ 引述《junior020486 (軟蛋頭)》之銘言：
: ※ 引述《eddisontw (沙丘)》之銘言：
: : 現在虛坪制
: : 建商利用很多免計容積的空間
: : 灌給消費者
: : 才會有現在氣派的
: : 大廳 健身房 交誼廳 宴會廳 儲藏室
: : 以後實坪制
: : 建商一律蓋一梯兩戶的案子
: : 一樓只留個保全位子
: : 連住戶包裹信件都沒地方放
: : 沒地方開會
: : 也沒有垃圾回收區
: : 實坪制
: : 這樣的社區大家可以接受嗎???
: 我就說很多八卦來的新警察
: 整天在那邊可以接受，我小時候也是住老華厦、老公寓、老透天販厝
: 先不說，隨著都市化，再加上都市剩餘的土地越來越少
: 光是每一戶人口降低，戶數增加，讓每一個人的人均居住空間擴張
: 就得在都市不說蛋黃，蛋白區產生多少容積需求
: 再加上台灣屋齡中位數3X年，你各位算算看，超過一半以上的房子是921前
: 舊的法規蓋出來的房子
: 那些人不想舊換新嗎？ : 舊換新、戶數增加、都市化，產生多少容積需求？
: 你覺得還有可能蓋出7樓以下的華厦、公寓？
: 蓋得出來那得多貴，建商土地一直創高價欸
: 還有，講你小時候，你小時候的建築法規跟現在一樣嗎？
: 消防法規不一樣，拿張飛打岳飛
: 最後，免計容積，建商就是蓋好蓋滿
: 市場就是證明蓋好蓋滿銷售快、銷售好
: 說可以接受的就是萬人響應沒人到場
: 認清市場好嗎XD
:

他們就喜歡用倒推出來的產物打實際數據。盲點一堆，還冥頑不靈。

跟基地面積也有關 面積大 為了蓋到上限 公設就會多出一些健身房娛樂室什麼的蚊子設施出來了面積小公設佔比也低不下來就是 電梯+2逃生梯就佔掉一大堆樓板面積了現在的法規下要蓋出30%公設的房子太困難了25%可以說幾乎辦不到 因為上述的理由...

面積小的就會上看40%了

面積小會變成，魯蛇會覺得什麼公設也沒有就33%XD

認真說 有些人買不起房 是應該的 吵這根本低能中的低能

這時才會覺醒x那還不如買大的，有附加自以為的公設，差沒多少錢。

所以政府沒開放容積上限房價就是貴啊

一堆新警察只在意33%，還大聲說別人滑坡

開放要看都市計畫，亂開放... 交通配套等沒做好，又死一片地區。

房版是個很有趣的地方，看多、手上持有房產的一方（aka 房蟲）通常都很懂土地或建築相關法規，看空一方通常不懂法規，只是用自己想像的規則胡亂猜測套用在現實情況上，而這個虛坪實坪制的爭議就是最明顯的例子。完全同意樓主，覺得實坪制會讓房價合理化的，幾乎都是把假設建立在那兩個根本不會成立的基礎上…

其實公設本來就是半買半送的 當室內坪差不多的時候 就是看公設差異 一樣買家抉擇 建商一定是好賣才會蓋

市場就告訴你答案，網路上喊得震得天響結果轉過頭繼續看大樓

政府改個法規 其實一個逃生梯就好了 這樣公設又降了梯廳電梯逃生梯給建商出就好了 不需要買家出吧你看買老公寓 有人把樓梯面積算進來的嗎改完之後應該是這樣 本來3000萬 30%公設 改賣2100萬一個逃生梯 電梯 其他都不要

吵到最後建商就是開始蓋公設比30% 單價卻更高的華廈

建商又不是慈善家說什麼鬼…

政府規定梯廳跟電梯給建商出XD?市場是這樣運作的嗎 牛肉麵我只想吃肉吃麵 為了減肥不喝湯 所以湯的錢請店家幫我吸收 有這種事嗎

建商不是慈善家 只是政府要出政策逼建商少賺一點

這種支離滅裂的言論肯定是沒看懂本文

笑死,梯廳電梯逃生梯給建商出XD,這是哪個平行時空來的

請政府立法逼有錢人少賺一點 逼財團少賺一點 逼高薪行業專業人士少賺一點 各位 歡迎來到台灣 這就是沈默的多數在想的事情

很簡單,全部收歸國有阿,開始實行共產制就好啦XD

可以啊 不然法規規定建商出 但還不是一樣灌到室內坪單價上羊毛出在羊身上

叫政府逼建商自行吸收電梯梯廳逃生梯XD你在中共國北韓還有可能，在台灣就是拿納稅人錢補助這些買房者建商這時候空空又要說圖利建商了笑死那石頭砸自己腳

就像韓國擴招醫學院一樣 犧牲少數專業人士 造福大眾民眾也都支持政府有魄力就可以做到

公設少 總價一定會下降啊不然呢 單逃生梯跟雙逃生梯總價會一樣？你講的才是偏離現實吧 講的好像蓋公設不用成本

然後叫政府縮減消防法規->初四了->都政府的錯亂改->改回來回到原點

不要這樣啦 最後的浮木是虛灌車道坪數的爛建商無處遁形推文有些言論真的歎為觀止耶

逼到最後 就是不蓋最大啊. 新房變更少,新古屋就更貴啊反生產的極致就是市面上沒貨可以買啊社會大眾支持又怎樣,醫生不做最大啊.難道不罷工嗎

不是反生產 單一建案是賺少 所以要想辦法讓建商蓋更多案子才行我們就看最後是民眾贏還是醫生贏囉 XD

好醫生早早退休回家睡覺,還不用被所謂社會大眾幹譙就一個雙輸的局啊.消費者買不到好東西,生產者也賺不到

極少數精英要鬥贏多數一般人 民主>資本主義的話應該是很難

沒人覺的公設少蓋就會變大，是不爽被重復收

對奇怪的地方下藥就是產生奇怪的結果啊

老闆減你薪，叫你多加班補上減你薪的部分，懂了嗎人性至少我買的案子車道公設沒被重複收，買前看清楚合約公設車位面積怎麼算

總價會下降沒錯，雙橡園85坪的例子減3%公設總成本少60萬而已，我算成本大約少1.8%，但管銷費用是固定的，頂多降個1.2%總價給你而且單價會拉高，你可以自己計算看看

你要用奇怪的手段逆轉資本主義 最後就是大家都得不到好果子吃你繳的稅也沒有有錢人多 為啥動那麼多歪腦筋要別人少賺去迎合你所謂的福利

重點是公設能影響多少房價八 對建商來說省一點成本 但賣像變差 市價變差賠的更多

結果全世界絕大部分國家都用實坪

為什麼其實很簡單 為了選票很公平 民主社會就是一人一票

買不到房子是小事.逼死醫生,就是大家一起死.

買不起的族群越來越多的時候 選票就會往左派走了 這時候就只能政策往大眾福利走不然就落選

公設少總價會下降？？？我很懷疑這種說法，最多就是像p大推文那種，公設的成本較高所以降一點公設比可以砍價格，問題是建商要的是最大利益，公設如果允許砍太多，那多出來的空間只會分成更多戶，總價也不會降吧

買不起族群越來越多->35歲以下房貸激增3成，越來越多人上車

這不是早就知道了嗎 一堆人在講，但他們都不信QQ

我有再算下去，假設建商利潤維持不變下砍公設他單價要再拉高1.5萬/坪都是簡單加減乘除而已大家可以自己算算看各種情況

一小撮人反商要鬥建商我無所謂.麻煩到時候不要鬥醫護.

反過來想不就知道了 如果現在要五個逃生梯你覺得建商價格會上升還下降我說同樣主建坪數的總價喔不是單價

總價降一些但單價會拉更高，我算過了

我只是舉例啦 不是要鬥醫護

我說五個逃生梯欸 五個逃生梯總價會更低？

左派咧XD左派(X)自己爛別人也要拉別人下來(O)

公設少代表你犧牲某部分東西，但單價又比別人高

不是啊 你如果單逃生梯 單價漲的理由是什麼因為主建物的占比上升了？但總坪數下降啊 總價還是下降的吧你買25主＋13公設 跟買25主＋20公設 價格怎麼變化

單逃生梯誰敢改

自己爛別人也要拉別人下來這樣說也沒錯 可是這就是現實

我就說87乳蛇，買不起的談個屁，事實上就是免計容積的蓋滿貴一點才好賣，那些蠢蛋說不需要是因為他們買不起

當年不就是蘆洲火災出事才改建技規則 現在走回頭路到時候又失火誰要背罵名

我建議不要逃生梯啦,以後高樓層自備降落傘

一樣基地你不可能減7坪公設，減了你拿不到建照講單逃生梯幹嘛你以為我們很愛逃生梯喔？法規就在那

韓國最後一定是政府輸，但是政府沒差，高官們都有私人醫師，去醫院也是VIP,韓國那些仇醫平民就完蛋了不可能用無限逼迫少數人來讓多數人爽，最後品質一定下降的很誇張

你根本沒搞清楚重點 重點是你這篇文章的前提根本無法成立啊 你不就說公設減少不會降低總價 現在再問你一次 公設減少會不會降低總價？如果不會 那公設增加也不會提高價格啊 單/雙逃生梯不就是一個好例子

改回單逃生梯降了公設比,之後出事死人了繼續罵政府阿,魯空怎麼可能會怪自己咧 笑死

無言 逃生梯只是讓你好理解 你可以想逃生梯大小 梯聽大小梯聽大小變小 憑什麼總價上升？現在假設法規開放大樓單逃生梯 總價會上升的依據是？蓋越少總價越高？ 那乾脆公設都拔掉不就爽賣

人命跟房價也是會平衡 當房價貴到受不了的時候 人民就會選擇單逃生梯來降房價了吧

你才無言我講兩次總價微幅下降但單價會變高，而且少蓋就是少一樣公設

很政治不正確 但人命是可以用金錢（多數人的福利）衡量的

你的單價上升是指總價/主建物 還是總價/權狀

你應該用少前陽台比喻，逃生梯基本上沒人用到

文章最後一段有寫r 總價微幅下降一些 賣相變差少一座逃生梯可以說是 總價下降不少 賣相還不會變差已經是討論不同的東西了

無論成本或售價都要上升啊，你自己計算好嗎，或者你假設建商佛心送給你也行啦

你分母放權狀坪我認同 放主建物我不認同

政府叫建商送樓梯，停車場 ...少賺一點想一些有的沒的，那不如現在就叫他打9折就好?

這東西都講到爛了 他們沒有盲點 單純只是想要建商免錢送

這些人就貪小便宜啊...不願意承認罷了

誰要建商免費送?很多都是反對的人自己先預設白癡立場然後再開噴

robin101246: 梯廳電梯逃生梯給建商出就好了 不需要買家出吧這不就是要建商免費送

建商:我送的沒錯呀 但其實一切成本照樣攤在主建裡 你哪知

空空的想法就是要免費送啊 不然勒

以我最近看的建案..一棟雙電梯，一棟單電梯看實登價錢差沒多少，單電梯單價頂多少3千元

政府要去要求建商不能攤在主建裡不然就下台（O現在是空空不夠多 夠多的話政府就會低頭了

天真無邪!

我只是覺得目前政府想往這個方向走 砍一點建商的利潤或放鬆法規來爭取選票

政府要求你砍薪資要不要？幫老闆省成本爭取老闆選票

老闆選票沒員工多啊 XD

你叫建商免費送，那建造成本誰出錢？誰都不願出那就是政府補助，補助就是花大家的納稅錢，這樣有更公平？

但你老闆會給政治獻金

空空會說更公平喔 反正我沒繳多少稅 XD

雙橡園上周去看 已經灌漿到27樓板了唷

梯廳都政府出 但稅率加倍之類的

你沒繳稅憑什麼用別人的繳錢補助你買的房子？

社會福利囉 社會福利就是叫有錢人繳窮人爽

連北韓都要工作政府才會配你房子了，買房子是社會福利嗎？真的是巨嬰什麼都不想作卻想不勞而獲這就是空空所謂的居住正義買不起都社會的錯，你們這些利益者應該讓利彌補給我符合社會公平正義

沒錯啊 如果大多數人都買不起變巨嬰 不勞而獲的居住正義應該就會來了

大多數人買不起（x) 你買不起（o)要不要看看你在說什麼自私鬼只想掠奪別人財產

不幸的是這個社會巨嬰自私鬼越來越多了 XD

#1b-5N4_T可能只剩你還沒上車了加油

Cal你從建商跟供需的角度想不就知道了，今天假設一間30坪的房1800萬，是公設讓這間房1800還是供需讓這間房1800？ 假設梯廳變小室內變大，那建商會怎麼想？室內20本來可以賣1800，憑什麼省下來的公設去補室內，另外拆一間出來賣不是更好？接下來就是公式計算，假設開放單逃生梯之類，梯廳變小可能讓賣相變差的損失，跟拆更多間出來賣的獲利，怎樣可以達到最大獲利。不是你覺得法規改變公設變小就全部拿去補你那間室內欸

不用說這麼多 戶數變多 還是要增加逃生梯 結果就是回到原點

其實都不會有影響，那我就不懂為什麼有人擋

隨便啦，改一改省得一直罵罵號

犧牲少數人造福多數人如果是正義，那應該讓房價漲的更高；犧牲2成沒房的人，讓8成有房的人更有錢

其實就是簡單的數學啊 當土地成本遠大於營建 原po例子 容積上限用滿情況 公設低一點對總價影響降低不大但如果相反 營建成本遠大土地成本 那就是另外的故事了 現實狀況就是土地貴討論這麼多眉角 把公式列出來就一目瞭然了

要是有市場，奸商早就都蓋這種的了

這波除了臺北市很多都是營造成本上漲帶動的啊 缺工

這低能發言肯定小草

最理想就是完全實坪的透天，有天有地享土地增值