※ 引述《foda (啾咪)》之銘言：
: 如果之後卡豪宅 3000 萬
: 再卡第二戶六成，第三戶 keep 四成
: 如果在兩三年前沒有買房
: 然後不久的將來一般住宅都漲滿到 3000 萬
: 這樣貸款兩間的頭期款要 1800 萬
: 這樣買房還有累積資產的效益嗎？
: 2020 年桃園兩房都大約 800 的時代還能慢慢挑找喜歡的
: 現在是 2000 萬都還要用搶的
: 有錢人是否很怕大家不工作呢
: 訓練小孩去當足球明星有機會嗎
我老早就預言過了，大概在12年前奢侈稅那段時間，我就已經預判了這一個未來趨勢，如
果政府要利用政策打房，關鍵會落在兩個地方，一個是名下的“房數”，另一個是“閉鎖
期”，也就是時間成本。
看到這裡覺得我在說廢話的，你就會知道為什麼我打算發文把這篇文章留下來，因為以我
寫的文章都被我刪光了，但是趨勢真的一一應驗。
1.先說明房數：
現在的政策風向就是持有房數，而非總價。
不管是用限貸成數，或者要求自住（用自助稅率和非自助稅率去影響），不能出租利用（
租屋補貼以及繳稅去勾稽是查得到的），不能囤房（用水電查，空屋稅），先說結論，政
策落實到最後，手上熱錢多的人，必定走向高總價！
大概在7、8年前，我就預判這件事情的人，決心放手所有的小低總，先買3000萬以上的房
子，當年穩穩的貸八成，這個判斷不只有我，， 我身邊扶輪社、醫生、律師和會計師都
是這麼做，投資的世界裡，跟風仔永遠是被收割的那一群人。跟風仔的特色就是永遠都要
眼見為憑，相對於還沒有生活機能的重劃區，他們偏好所謂的已開發舊社區，原因很簡單
非常害怕承擔風險，但是他們不知道風險跟報酬是正相關。
大家都知道房價的推升，必須要有幾個基本的元素，例如，週邊有其他的土地，和其他的
開發，才能帶動話題，帶動價格，現在有實價登錄這件事情會更明顯，注意喔！我建立這
個假設的時候，我們還沒有推行實價登錄，之後只是剛要推行奢侈稅。
所以比較起舊市區，投資客反而比較喜歡重劃區，因為漲幅比較明顯。
但是跟風仔往往是最晚進入這個區域的人，因為他們要眼見為憑，
當然就稱為被收割的“最後一批”稻草。
跟風仔還有一個特色，就是人云亦云。聽到大家都說過去5年，小坪數漲很多，就會去追
高，然而這樣的行為，往往錯判！
這個道理有一點點像是在股市，當你看到別人買某個標的賺錢，你才去追高購買，通常價
格已經過高，而且你之所以會聽到這些消息，也是有心人放出來的，簡單來講就是有人要
倒貨，所以再找接盤俠。
相反的，有些人賺了錢很低調，都不說原因很簡單，大家都知道了價錢會被炒太高，不利
自己持續佈局和建倉。所以你是不是跟風仔，問題不在我，問題在你。你是怎麼做的？你
的心態能夠把持的住嗎？
面對免費的資訊如海水般洶湧而來，你是聽了就全信，還是你有自己的判斷力？
你有自己一套的驗證方式？去看更多研究報告，深度閱讀，大膽建立假設，在市場上驗證
，摸索出真相，還是你習慣概括接受，什麼都不管，直接All in ,Fomo?
在股票市場裡面,能夠賺到錢的往往有兩種，一種是傻子一種是瘋子
其中的一種是長期存股，一張不賣奇蹟自來，不受市場上波動影響內心意志，這個套在房
市上，就像長期自住客和長期置產客。
自住不易因一點波動就買賣或搬家，也是因為這樣，很多普通如我人一生最大的資產往往
是自住的那間房。一方面強迫儲蓄，一方面資產增值。
在股票裡面，有另外一種人喜歡短進短出，常常剛賺了一小桶金，又馬上投入下一個標的
裡，賺少賠多的情況下，有時候獲利率還不如自住型；在房市也有這種短進短出的跟風仔
，當你看到小低總漲很多，才去跟風買，當你看到擦鞋童發文問大坪數是不是沒人要了，
這表示訊號來了，很明顯這種人他沒有自己的中心思想。
就跟在股市裡面做投資，很多人是沒有自己的一套獲利理論的。獲利的方式雖然很多，但
是很多人根本懶得動腦筋，在不做功課，也不自己建立假設，驗證假設下，最終很難形成
一套適合自己的獲利模式，反覆操作大量獲利。
如果你聽到別人的做法覺得好才去做，往往會發現標的已經被炒高了，
別人穩穩坐在轎子上，等你來抬轎，你抬到一半，覺得心有不甘，三心二意放棄了以後，
又發現他又價格高漲，以至於抓了烏龜又跑了鱉的狀況。這種人最大的問題就是：沒有中
心思想！沒有一套自己基本的假設，經過長時間的驗證，組建出一個完全適合自己的獲利
模式。
在房地產的市場上，這個道理也很相似，當大多數的人，都還在吹捧“已經發生”的小低
總，有另外一群人，已經默默“預測”到政策風向，如果是在股市，你就會聽到這種說法
：預判你的預判！
在資金的市場上，永遠只有能提早佈局的人，才可以賺到錢！一定要早就穩穩地看到未來
，看過韓劇“財閥家的小兒子”的人，你就會知道我在說什麼了。在股版也是如此，早年
存ETF的人利息和價差雙頭拿，結果因為ETF00940這個巨嬰,不小心衝破2100億，藏富於民
，間游資過剩，媒體一直報導，定存大媽的事蹟，太高調了，政府就趁機公告說，要開會
討論加碼抽二代健保補充費，你看之前賺錢的人不用被抽，但是後面跟風的，不但股價買
的比別人貴，還要被抽，投資管道又被卡住一個，這就是為什麼思索未來，預測走向的原
因。
這件事情我很早以前就說過，但是還是忍不住在預言一次，未來最珍貴的不是“房價”，
更不是“單價”。未來爭最珍貴的是“名額”！窮人和傻子才把“珍貴”的名下額度，用
在小套房上，用在賺四五百萬這種事情上，眼光要放長胸懷要放大，千萬別以為買四五間
的小低總漲幅大，卻不知道浪費了更寶貴的名額。
#基本假設要先排除能力和現狀：
你要預設自己不可能一輩子是首購族，也許你現在能力不足，但是我們先把這一個個別的
差異，放到一邊不討論，用你手上已有資金的情況下，你未來獲利了結，手上有錢的情況
下去思考，因為這個思考，有可能將會是窮人跟富人拉開距離，另外一個分水嶺。
老話一句，“實拿”永遠比“殖利率”更重要，這就跟在股市市場中大家在爭殖利率利息
比較好還是價差比較香，我會說小朋友才做選擇我通通都要
我要的是實際賺的比較多，其他都不重要！夠務實吧！這就是我少走彎路的理財之道！如
果看到這裡你覺得我在說廢話，那恭喜你表示你很理性
但是我要告訴你很多人不是。
#人類為什麼會跟風和非理性：
如果你看過之前諾貝爾得主出的一本書叫“輕推”,,你就會知道我在說什麼，人類本來就
不理性，人類有很多選擇都是包含的諸多情緒，完全非理性的，但是只要認知了這一點，
再透過一點點巧妙的安排，其實就會影響人類的行為非常之大，這本書之所以得獎也是因
為這是一種很無形卻很有力量的理論。
這是題外話，我之前在另外一個平台上發表類似的投資理財文章我用了這一個理論，去分
析目前ETF的邏輯和趨勢，還被聯合新聞網以及風傳媒大量的轉載，看過的人應該會有印
象。不過自從被媒體轉後，股價就被拉得太高，害我很難回補，後來我就提醒自己還是低
調一點，所幸房地產沒有這個問題，高總價目前也不是搶手的標的物，趁大家不討論的時
候，我可以分享自己的理論，從中去找出自己沒有想到的盲點，這樣我的學習和解盲才會
最大，畢竟房地產用真金白銀去驗證，加上現在綁10年，真的是很可怕的事，那還不如
在網路上被酸民挑刺，對我的收益反而會有幫助。
扯太遠了拉回來，其實這個“實拿”的概念，跟賣房子的時候一樣，不要去計較給房仲的
傭金多少，由誰來出，屋主永遠只管我實拿多少！阿莎力又爽快的屋主，房仲會更賣力替
你買房子，不是因為你人好，是因為乾脆一點，大家能賺多少分得很清楚，工作起來才有
動力，實拿才是重點！
因為高總價大坪數實拿的現金，一定比小低總來得多，如果小低總賣得快，漲得多，那是
“現在式”，但是，過去績效不能當成未來績效，所有的當下，在你享受完的這一秒，就
會成為過去式
！
就像我上次分享趨勢大師大前研習所說的一個人的經濟，當你知道未來的趨勢，你就知道
投資的大方向，如果在十多年前你就押對標的，你現在就是躺著賺。這就是我很討厭講現
在，更專注研究
深度閱讀全球經濟，總體經濟的脈動的原因！
所以不要再當個跟風仔，跟風現在最潮的事，現在最流行的就是未來最不流行的，流行就
是不斷的物極必反！就像景氣循環股一樣，每一陣子會有一波輪動，能夠預測趨勢，掌握
輪動的人，才能賺到錢，所以能不能停止思考！
現在就是過去，未來才是王道，懂趨勢才能早早佈局，投資要省力，但不可以省腦筋。如
果可以深度閱讀，一定比看網路文章好。對我來講看網路的文章，可汲取靈感，幫助我寫
文章，梳理對策，但是深度的理論基礎，還是要從書本上吸收的，因為這些理論才是有經
過實驗和驗證過的，尤其是有關人性，以及經濟模式這一類的理論。
2再來說說閉鎖期：
之前房稅合一正要上路，當時市場上各種的風聲跟揣測都有，在我研讀諸多投資書籍之後
，融會貫通一個概念：政府要當莊家。
在股市：
買元大金就是壓多頭，這就是一種莊家概念股，股市交易熱絡，莊家抽的手續費就會多，
即便你手上的錢不夠買台積電，你也可以跟著多頭賺到錢，當然0050也是一樣的道理，這
不是股板只是舉例，我相信懂得就懂啦！
在房市：
房稅合一你要這樣思考他就是政府要當莊。
這個說法不難理解，政府正面臨軍公教年金改革，勞保破產，，高齡化社會來臨，長照經
費不足，二代健保也不夠，各種巧婦難為無米之炊的情況下，不管是為選票或者是為政績
，手上最重要的就是要有銀彈，所以政府就是要當莊家，過去抽稅的比率一直以來都不合
理，而政府這次就是要舉著居住正義的大旗，
一方面補足荷包，一方面立下威信。
當莊的的不會讓自己的賭場破產，抽頭只會越抽越重，這是趨勢！
這是政府最有用的武器，用來打選戰，用來打嘴砲都非常好用！有這種叫做既有面子,又
有了裡子的武器，何樂而不為？有在投資的人,都看得懂這就是莊家提高了抽頭！
只是表面上還是有達到抑制房價的作用，因為他拖住你的後腳跟，延長你轉換的時間！
以前
三黃一流最有名的就是，這個月簽約下個月裝潢第三個月就賣出，號稱三個月可以獲利上
百萬，誰還要上班？我只能說有些事情，能做不能說，太高調引來的下場就是殺雞儆猴，
政府不但可以立威，
還可以分一杯羹，而這個結果有全民一起承擔！
有本書叫長壽新人生，作者在書中分享有關美國高齡化以後，社會結構改變，其中最重要
的一個改變就是：大家都會活到近百歲！這個作者的上本書書名叫做百歲人生，書中有一
句話我非常喜歡，人生用特寫鏡頭去看是悲劇，用長鏡頭去看卻變成喜劇！
在房地產的趨勢來說，未來就會演變成這樣，過去三個月賺100萬的神話，已經會慢慢消
失。在房稅合一高稅率的助攻下，大部分的人會把房子持有的時間“拉長”，換算你的一
生，大部分的人是在30歲到40歲左右開始購置房地產。
股市不討論少年股神這種神跡，在房地產我們也不討論少年房神。出生就繼承房子的那群
人，20歲名下就被登記了房子的那些人。如果平均用35歲來算，過去如果2-3年可以轉換
一次，用平均壽命90歲來算，每3年轉換一次，你可能可以至少買賣10次以上,或是更多。
這是計算同一時間，只有一間房的情況下，但是目前的打房趨勢，一個人名下有可能未來
會變成只有兩間房
加上懲罰夫妻結婚（婚姻太幸福不想假離婚），所以本來兩個人的名額，有可能變成一個
人，也就是說，一個家庭只能夠有兩戶房子。再加上每次轉換的閉鎖期拉長，從五年變成
十年甚至更長，即便我們的平均壽命拉長到90，轉換的數量也大幅減少。
這就是政府利用時間成本和轉換的次數減少，來拖住你的後腳！不要問我為什麼知道，因
為我讀過公共政策書，
知道政府運用政策工具的邏輯，大概有哪些，用白話文濃縮：不是興利，就是除弊！再搭
配主流價值，以及民意的走向，這本書要搭政治學的意識型態來看，更能參透其一二。
所以，在未來，時間會成為每個人最公平的一件事，聽到這裡你不能發現，過去的獲利模
式，公式如下：
E實拿總金額=
A人頭數 X B房間數 X C轉換次數 XD買入坪數。
A合法，一個家庭只有一個人頭
B一個家庭只能有兩間房
C10年才能轉換一次，而不是三五年可以轉換一次
D目前沒有限制坪數，但是有豪宅稅的總額上限
但是總額表示單價上去你就更難追到了，因為頭期款的門檻會被拉高，
當ABC都被限縮，但是你希望E實拿可以變大的時候，你只能夠把D變大!
結論，不論是自住或是長期置產，買大一點比買小一點好，因為名額很珍貴。
我當然知道有很多投資客會用人頭不過，現在的風險越來越高，有關違法的事，我不願意
，也不想去承擔風險，所以也不列入考慮。在排除違法人頭這類的邪魔歪道方法後，合法
節稅的投資管道就越來越少，推演到最後，不管是自住，或是長期置產，都會開始考慮高
總價，這就是我一直說的物極必反，如果你是喜歡看歷史相關書籍的，你會不斷的看到類
似的循環。
答案很簡單暴力，一樣被綁架10年，實拿回來1500，一定比三五百，來的划算！
這就是我們現代人最講求的CP值啊！
不是買不買得起而已的問題，而是時間效益的問題，機會成本的問題。因為你的人生只有
一次，當然有上一代，跟要留給下一代這些，我們一樣不討論，要不然投資理論很難建立
，每個人的變數都加在一起，
很難找到一個最大公因數。
所以在這裡我們已經先排除了幾個條件，個人的能力不同，薪水跟收入不同，有生小孩沒
生小孩，留給下一代這一類的問這樣的假設！
我講的是我講的假設前提是：想要賺的總金額越多越好，不是在跟你討論你的薪水，物價
和個別能力，
這種個別狀況的變數不討論，（如果你的能力還不到，就把這個概念放在心裡，並且鼓勵
自己，你不會永遠是一個首購，每個人都有第一次，姐也辦過首購，雖然繳清了，現在看
人家辦新青安口水都流滿地了，請要把握這寶貴資源）！
一旦綜合變數過多，就無法驗證理論和假設，摸索出自己可以接受，又覺得最理想，最適
配的投資方案
以上是盆栽姐的大膽預言。