大坪數喔.
我是房產相對論的支持者.
所以一切都是相對和比較去看.
今天如果大坪數單價過低,我就會認為他會有一天有報復性拉高.
就像某一區房價過低,總有一天她會報復性補漲.
畢竟台灣很小,不像美國底特律崩潰後,到現在都躺在地板.
https://reurl.cc/mMXdaY
https://reurl.cc/2Y34X9
https://reurl.cc/nNXVWv
因此我有點忘記我哪時候有提過.
大坪數可能會有一個補漲效應,它的單價可能會有明顯拉抬.
而最近除了雙北(雙北是另外一個市場,生態不太一樣,請去問雙北的投資客)
其實你看中南部的中大坪數,有不少價格有明顯上拉一些.
高雄最典型就是當年很悲慘的國王系列...XD
你現在去看國王系列,他的單坪是不是上拉不少.
也就是他可能比一般物件漲的還要多一點...
但是這個情況必須建立在"大坪數的單坪明顯落後"的狀況.
而如果你的大坪數本來單坪就沒落後.
例如豪華品牌,例如豪宅案.
那這個現象可能不會作用在你身上.
至於小坪數則是.
目前小坪數在租金上面還沒看到很明顯的壓制狀況.
代表供給需求平衡狀態還沒出問題.
所以本質上還ok.
而小坪數雖然產量很龐大.
但有一點很重要就是.
目前的地價是被小坪數高單坪價給衝上去的.
也就是說,反過來講,地價只要沒有回跌.
這些單坪價很高的小坪數,它們就是會有支撐.
因為更新的小坪數就是更貴.
更貴就是既有的小坪數的支撐.
因此小坪數生產爆量的兩個破局現象.
1.要嘛供需出問題,你看到兩房的租金因為供給量過大而明顯被壓制.
2.要嘛地價回跌....地價回跌,那單坪價最高的必然受傷最重.
因此,有時候我們要注意風險.
但也不是每天都認為世界會毀滅了.
跟我爸一樣,陰毛論看太多,整天疑神疑鬼也不好.
這樣會讓你投資根本下不了手....
抱也抱不住,機會也猶豫半天懷疑是陷阱或是自己想太少,賺錢賺一點點就跑.
有狀況無論短期還是長期效應每天都在認賠殺出?!?!整天都在停損.
這樣還投資屁阿..XD
至於說.
當你資金過大,不想讓貸款被綁在小坪數.
恩...如果妳都是購屋貸款是這樣沒錯.
你會被逼著放大物件.
但如果你用掛四,其實你可以突破這個限制.
反正你資金夠大.前面幾間現金買之後再掛四借出來ok的拉.
但是無論怎樣,不動產玩久了,你總是會適度的把物件放大是必然的.
而大物件如果是屯屋也有大物件的玩法.
最典型我講到爛的手段.
這邊例如小坪數都成交在35,你大坪數買30.
過一段時間漲上去.小坪數漲到70,你大坪數好啦成交行情還在60.
但..你大坪數去轉貸增貸,銀行端想要借你錢.
那就可能用70去幫你估.
這樣你借個八成,你就幾乎可以借到快逼近你賣掉的總價了.
而這種情況....那你幹嘛賣..XD....
這就是大坪數的屯屋手段之一.
魚目混珠..
不過當然,大坪數的持有成本比較高,出租投報率比較低.
因此在持有過程的收益效應會比較差.
這就是大坪數的原罪...
這是你永遠都躲不掉的損失.
這也是如果你持有太多大坪數.
那可能也代表...你是時候該把房子賣一賣去屯土地了.
而屯土地...這樣就可以開始用法人,可以集資,可以配股,可以募資.
那就進入另外一個遊戲....