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行政院經濟發展委員會日前首度開會,敲定三大計畫,其中兆元投資國家發展方案將與保
險業者合作,可望射出首箭。據了解,沉寂一年多的使用權社宅,已經拍板由政府提供土
地,將引入保險業資金挹注,在成本壓到最低的同時,民眾可以較低的價格向政府租用長
達20年,且保證租金不調漲,而保險業獲利報酬達6%以上,達成政府、業者和民眾三贏局
面。
租金壓力高漲 租屋族對社宅需求拉升
為了解決高房價,以及青年和弱勢族群買不起房的問題,政府近幾年來力推只租不賣的社
會住宅,只是根據《內政部興辦社會住宅出租辦法》規定,一般人的租期是3年一約,最
多可續約一次,合計為6年,而符合經濟或社會弱勢身分者,得延長為12年。不過,台中
市社宅的租期最長就6年,始終被外界詬病與中央不同調。
有不少民眾反映社宅的租期太短,住滿6年後,再到回到一般的租屋市場,不僅難以負擔
高額租金,且生活空間直接縮水、甚至腰斬一半。根據主計總處統計,2024年6月房租指
數的年增率2.59%,創下28年來新高,顯示租賃市場租金壓力居高不下。
由於租賃市場環境太差,使得民眾對社宅需求拉高,根據「112年住宅需求動向調查」顯
示,有高達7成2的租金補貼申請者會申請社宅,而考慮申的前三項原因依序為租金較市價
便宜、離工作地點距離近、政府的出租住宅;評估家戶條件對社住面積實坪數的需求,以
「8坪以上、未滿14坪」為主的占比達3成最多,而「14坪以上,未滿20坪」也有2成3的人
支持。
使用權社宅年限20年 租金可望低於市價
只是現階段的社宅仍供不應求,如何加速社宅的量體成為當務之急。在2023年農曆春節前
,行政院釋出「使用權社宅」的訊息,最初的規劃是讓民眾可購買20到30年的長期使用權
,且不得進行買賣、贈與繼承等,同時,內政部得修《住宅法》,將使用權住宅納入社宅
的範圍。
在沉寂一年後,使用權社宅有了新進度。據了解,除了政府提供國有地出租,也將引入資
金雄厚的保險業者來興建、管理,在降低購地和營建成本的情況下,確定民眾可用低於市
價的金額承租長達20年的社宅,在此期間也將確保租金不會調漲。
擴大民間資金挹注 保證投報率6%起跳
儘管《住宅法》中有鼓勵民間興建社宅的條文,但優惠僅有免徵營業稅,地價稅、房屋稅
減免,以及公有土地或建築物承租優惠等,在融資和補助方面沒有相關誘因,而金管會要
求保險業投資不動產最低投報率門檻的投資報酬率須達3%以上,不過,國家住都中心打算
向財政部提出其他的租稅優惠措施,現階段初步估算,至少可讓保險業獲利達6%以上,可
望吸引業者投入。
對於政府有意引入保險業資金興建社宅,住展雜誌發言人陳炳辰受訪時說,使用權社宅的
概念類似目前已推動的地上權住宅,由於地上權建物的房價低於市場行情的6到7成左右,
但相較於一般住宅可向銀行的貸款成數較少,且仍要繳納房屋稅和地租等,使用年限從50
年到70年不等。
專家籲儘速擴大量體 租金分級規劃應細緻
陳炳辰觀察,從目前揭露的規劃內容來看,政府若採取只租不售的方式,以公有地興建社
宅,對於營建業或保險業所需要負擔的成本減少,若以台北市的租屋行情投報率來計算,
每坪單價100萬元,一坪以2000元出租,用一年12個月換算,平均投報率為2%;如扣除土
地成本和部分營建成本,單價降低且出租金額不變,投報率可翻倍,確實對業者帶來誘因
。
他認為,百萬租屋社宅政策是政府目前的重點和目標,民間也樂觀其成,但量體必須要達
到一定水準,才有機會打破區域行情,即租金高漲問題,目前普遍的問題是總價帶偏高,
青年或弱勢族群不見得能負擔得起,況且社宅中籤率偏低,所以量體跟租金價格的分級要
更細緻規劃才行。
心得:
之前社宅一般人一次只能租三年
最多可以續約一次合計為六年
經濟或社會弱勢得延長為十二年
現在政府介入有機會可以延長二十年租金不調漲
這算是打房政策嗎?
各位覺得對房價會有影響嗎?