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https://pigeonfinance.blog/2024/08/17/72-2/
在台灣,投資房地產最大的優勢之一,就是能取得便宜且大量的融資,但未來這現象可能
會有一些改變。
銀行法72-2條中規定:商業銀行僅能將30%的資金用於不動產放款。
不動產放款:貸款給民眾買房、給建商蓋房。
資金:民眾在銀行的存款餘額,加上銀行發行的金融債。
而近期房貸餘額已經逼近放款上限,讓商業銀行緊縮房地產的放款。體現在三個方面:
更高的貸款利率
更少的貸款額度
更難申請寬限期
對市場供需的影響
房地產放款餘額碰到72-2的限制將減少未來購屋者的舉債能力,對需求面絕對是一個
打擊。利率可能問題還好,主要的麻煩是貸款額度。沒有貸款額度的支應,購置房地產的
動能勢必趨緩。
但這並不表示房價一定會下跌,因為限制貸款也會影響供給。這次利率升高,主要針
對的是新的購屋者,既有的房貸戶並不受影響。屋主可能會因為不想放棄現有的貸款利率
而減少售屋的意願,情況嚴重的話將大幅減少二手屋供給甚至推升價格。
這個現象在美國已經演示過了,美國房地產貸款普遍採固定利率,不論市場利率怎麼
調整,只要銀行核貸給你,利率就不會再改變。在疫情前後貸款,大概可以拿到3%的利率
,但在2022年大升息之後,房貸利率一度超過7%。
一般來說,升息會導致資產價格下跌,但美國升息導致屋主售屋意願大幅下降。反而
房價持續堅挺。但我認為這個因素在台灣影響力會比較小,因為新貸款條件雖然比較不利
,不過貸款利率與過去相比差距不到1%,加上換屋轉貸比較不容易有額度卡住的問題,減
少供給的效果並不如美國升息前後那麼大。
72-2的限制,將同時減少對建商的放款,新屋供給也同樣會降低。建商蓋房子需要時
間才會形成有效供給。
綜合以上,我認為短期內對需求的衝擊應該更大。
限貸的成因
而導致限貸一樣是供需失衡造成的,因為存款數量增加速度小於房價上漲的速度。
2015-2021年,存款增速為4.74%,高於房地產2.39%。
2022-2024年,存款增速上升至5.98%,但房地產增速為8.39%。
過去台灣屬於流動性非常充足的狀況,不論購屋者的信用與購置的物件,幾乎所有人
都可以拿到央行規定的房貸利率地板價格。但未來如果政策沒有放鬆,可能不會再是常態
。
市場參與者的因應
若投資人認為這個限貸僅是短期現象,房地產的長期趨勢不變,那就會轉往投資付款
壓力較小的預售屋。
但因為新青安政策,貸款期限延展至40年以及寬限期使用,房貸資金回收的速度降低
許多,限貸的影響可能不會那麼快結束。若舉債能量不足導致房市熄火,進一步使市場中
房地產只漲不跌的共識出現改變,勢必會影響房市買氣。
政策制定者的可能反應
雖然平抑房價一直是政府的政策目標之一。但若造成一般民眾無法順利貸款可能會引
起一些民怨,有可能針對首購族,或者政策性貸款給予一些放寬。
央行的資產規模佔GDP比重從2021年1月的89%下降到2024年6月的84.41%,加上近期央
行的動作,包含突襲式升息以及提高存準率,偏向鷹派,也就是緊縮金融環境與去槓桿。
短期內可能要看到政策全面、快速放鬆,我認為有些困難。
投資想法
這個政策對於資產較為不足的族群影響更大,對於大多數房地產投資的老手來說,應
該幾乎不會有影響,因為他們手上的物件可以輕易的從「購屋貸款」轉為「週轉金貸款」
,俗稱掛1轉掛4,而週轉金貸款並不受限貸的影響。
銀行手中的資金依舊充裕,過去消費性貸款利率的走勢通常與購屋貸款、周轉金貸款
相同,但近期在貸款利率普遍走揚的狀況下,消費性貸款的利率甚至逆勢下跌。這也會一
定程度上減輕衝擊,對許多資產雄厚的投資人來說,除了「週轉金貸款」之外,更能用「
消費性貸款」減輕對購屋貸款的依賴。
因為消費性貸款不能用來購置房地產,但可以套現手中的股票買房地產,再用週轉金
與消費性貸款把賣掉的股票買回即可。
但這樣操作的前提是,買家需要有全款買房的實力。對於資產一般的買家來說,購屋
能力依舊是顯著下降。適度減輕槓桿或者預留多一些流動性,可能會是比較好的應對方式
。
再來,會購置新成屋的族群,比起類似區域老屋的客群,族群普遍的財力、薪資通常
都比較受銀行歡迎,加上新成屋的交易紀錄較多,銀行鑑價容易,比較不容易影響貸款額
度。
加上中古屋又不像預售屋市場,有比較彈性的付款條件以及建商優惠貸款,我認為限
貸對老舊中古屋的衝擊應該又會比新成屋、多數重劃區來的更大。