何世昌的房產知識Buffet+
2024/08/17 18:07
https://i.imgur.com/IuqXWiX.png
最近銀行自發性限貸令，以及新辦房貸利率全面調漲，對房市帶來顯著影響。我們先來聊
聊對成屋、中古屋的影響，至於預售市場的部分，在「預售屋禁止轉售」措施未改變前，
預售屋和營建股會繼續爽下去，漲到不能漲、或經濟出現「黑天鵝」為止。
另外，需強調一下，我們說的不見得100%正確，也有可能滑鐵盧喔。以下，是我們對於新
辦房貸利率全面調漲的影響評估。
1.央行升息衝擊力降低。
我們內部估算，今年下半年央行還有大約半碼的升息空間。但如今，國銀房貸利率已普遍
提升到2.35%～3%，大部分介於2.35%～2.5%，還有2.185%地板價的銀行越來越少。就算檯
面上還有，也不一定會收件。
雖然房貸利率攀升，但申貸仍舊踴躍，說明民眾最在乎的是順利取得房貸，利率為其次。
房貸利率雖大幅走高，意味著房市已「率先迎來升息壓力測試」，而目前民眾買房意願並
沒有重挫，說明下半年即使央行升息，也不太會削弱購屋需求。
2.部份成屋需求恐流入預售。
當房貸成數下降、利率變高，預估受到衝擊最大的是口袋比較淺的首購族。倘若首購族有
購屋需求，又比較難在短時間內籌措出自備款差額，可能會捨棄成屋改買預售屋。
3.換屋族賣房意願可能下降。
有的換屋族買新房前後，會把舊屋賣掉。不過，現在換屋族面臨的情況情況是「舊屋利率
低、新購房屋利率高」，可能會捨不得賣掉利率較低的原有房屋，讓二手屋市場供給量減
少。
這種情況類似美國固定式利率造成的後果，較早辦房貸利率的人享有3％、4％以下的低利
，如果賣掉低利的房屋換屋，新辦房貸利率高達約7％，所以便不願賣掉手上的房子，導
致二手市場供給緊繃。
4.房租將更有感上漲。
我們先前分享過，各國租金上漲與利率具有高度關聯性，舊文連結如下：
https://i.imgur.com/NGRjQ7Z.png
各國皆是如此，台灣也不會是例外，接下來租屋族痛苦的日子才剛開始。
也許有人房貸難貸、利率變高，覺得房市要爆炸了。然而，我的看法剛好相反，房貸市場
如此發展，無疑是為預售市場增添柴火，這樣的發展房價反而會越漲越不健康。大杯無鹽
啊！