Re: [閒聊] 南萬華其實沒這麼不堪

作者: pocataste (夠輕快,才能逃亡)   2024-09-07 23:45:40
※ 引述《shuichia (水餃)》之銘言:
: 閒聊一下,如題,這邊定義的南萬華
: 中華路以西,萬大路以東
: 西藏路以南,水源路以北 如圖示
: https://i.imgur.com/73Od5ZB.jpeg
: 先承認,我這邊前陣子入手一間板上很多人看不起的老破公寓物件,買來沒住過裝潢完直
: 接出租,投報超過4%嚇到吃手手,在買這個物件之前幾乎沒來過這個區域(以前對萬華的
: 印象只有龍山寺一帶遊民流鶯環境髒亂),南機場夜市只來過一次,還以為這邊是萬華,
: 後來才知道夜市是中正區,裝潢的過程連續來了這邊好一陣子,順便研究一下這邊環境,
: 發現也沒想像中的那麼差,甚至有點改觀
: 交通機能
: 藍線龍山寺站,綠線小南門,紅線中正紀念堂,黃線古亭,雖然除了龍山寺其他都在中正
: 區?,但距離夠近蹭一下也不為過,未來的萬大線lg03 lg04也是直接穿越這個區域,公車
: 路線應該很多但我沒搭過沒研究,機車&大眾很方便,進中正大安中山大同都很快
: 生活機能
: 這邊吃喝拉撒幾乎都有,除了沒有百貨電影院,其他什麼死人骨頭需求應該都能滿足,傳
: 統市場賣場一堆,青菜很便宜,在地美食也不少,價格也蠻優惠,還能再蹭一下南機場夜
: 市,散步運動還有青年公園,白天看是滿悠閒的沒看到什麼低端,晚上不清楚,運動場館
: 也不少,河濱還能騎ubike
: 缺點
: 1.老人比例高,平日白天路上幾乎都是老人,晚上下班後年輕族群不少,住民素質相對台
: 北其他區域確實偏低,但體感跟新北週邊(非新板新店這些高價區域),感覺也是半斤八兩
: ,大家也都是在歲月靜好的過生活,沒大家說的這麼差
: 2.學區很爛,這邊幾間學校看起來應該是不怎麼樣,加上這邊住民素質與所得偏低,學生
: 素質平均起來應該也是較差,應該不少家長把學區掛到中正或是板橋?反正至少小事能解
: 決
: 以我個人狹隘的非客觀角度看,對自住來說,這個區域內低總公寓比例較北市其他區多,
: 對低預算自住族群相對較易入手,通勤成本相較新北低,算是自住可以參考的區域
: 從投資角度看,以我這間整理完還沒開放看房,網上已經有多組願意看房後當場簽約,我
: 直接篩選一組年輕夫妻來看就當場付訂了,給租補給報稅遷戶口,租金投報超過4%,台北
: 市還是滿好出租的,問我個人會不會願意住其實還算能接受,真的沒這麼不堪,尤以目前
: 過橋的板橋中永和三重都已經漲了一波,個人推測南萬華在周邊比價效應跟萬大線通車後
: 帶來的交通機能,應該會讓這邊還有一些漲幅,當然投資區域就是看個人喜好了,真金白
: 銀大家盈虧自負
原PO很中肯 提供居住多年與看屋心得
主觀認為小家庭相對最宜居三區
https://imgur.com/a/ITuc5Yb
1.西藏路125巷:
生活機能佳: 星巴克->路易莎->全聯->家樂福->傳統市場 ->南機場夜市
南往青年公園,東去植物園史博館都很近,一路之隔蹭足中正區機能
缺點老人多行車要注意,夜市市場髒亂,但逐漸不少繼承年輕家庭遷入
而該區多大型軍國宅電梯社區,屋齡較輕的坪數大外,幾乎很少上網,
通常親友吃下或默默實登見(軍宅四寶?)
不過接著萬大線通與南機場陸續改建會增添不少變數
2.雙園國小周邊:
個人認為 靠萬大路側 的中古電梯CP值最高,龍山寺站或未來廈安站都不遠,
最重要門口有無限列車307 XD 附近誠品生活館與稅局宿舍整建後,
街廓與安全性有加分,近巷又尤其安靜;而 靠西園路側 近年不少新建案與預售(龍邦9x?
雖地點較偏,靠環南市場,離捷運遠,但已是少數有較多新屋可選擇區域...
3.東園街周邊:
不少傳統店家外,近年不少文青店進駐,未來果菜市場改建與迦納站共構
商業機能應更提升不少,題材多。除原本潤泰指標建案,鄉林即將推出的
大基地建案開價應該很可觀... 附近中古價差會被拉開
不過周遭巷弄狹小與未來果菜市場車流會是隱憂
居民素質部分就很主觀了,路上高齡者比例超高,回收站多,
相對蛋黃區重劃區的確顯老殘窮(8+9壞相對少...)
不過後來發現不少鄰居身家都好幾戶時...自己比較像質差窮的那個
市場與公園周邊環境近年的確因市府清潔有進步,
怪人遊民疫後也變少...但深覺這區民意代表們仍有很大發揮空間
學區部分,重視的幾乎都各顯神通跨區..也不少原生家庭中正大安仍有戶籍
下一代被洗?到萬華住大新房.. 畢竟離中正區額滿學校實在都不遠
待萬大線接實小,中正..應只會更多~ 直接最弱跨區挑戰最強XD
本區大概以私校光仁,全新綠建築的新和國小,轉型的忠義國小與
特教南海實幼 相對較有吸引力... 國中以上就...
至於投資價值...就窩不知道了..房價相對凹陷,
但租金投報可能也因區域印象,龍山寺周邊與社宅們受影響
當初有剛需也等了幾年才有機會
以為疫情火熱時買疫情的中心可撿便宜...結果一樣創社區新高 XD
但想想隔條馬路跨區就要多幾百幾千~ 多蹭幾下又何訪
作者: silentsand (Brad)   2024-09-08 00:05:00
推好文,也太詳細
作者: coldspring (笑笑)   2024-09-08 00:23:00
好區都離萬大線不遠
作者: jessicaabc98   2024-09-08 00:40:00
好了啦,上兩週吹文山,這週吹萬華只有萬大是捷運,其他的是輕軌嗎
作者: nitero (nitero)   2024-09-08 01:37:00
迦納站共構 有什麼題材嗎? 感覺不太出來
作者: bboywhite (BboyWhite)   2024-09-08 01:52:00
每次開車到武成街都覺得在挑戰極限操作極限寬度+各種逆向神風特攻隊
作者: GoToCHT (CHT讚讚讚)   2024-09-08 02:13:00
萬大線捷運站500m內都不錯
作者: mcgrady12336 (悼念鐘吉伯伯...)   2024-09-08 06:11:00
現實就是市場機制價格反應抗性,難道大家都比較笨便宜的送你買?
作者: Adrey (今天發生好多事)   2024-09-08 12:49:00
專業推
作者: shuichia (水餃)   2024-09-08 15:13:00
這篇比我更專業 我只待了幾個禮拜
作者: frtgh (哈哈)   2024-09-08 15:44:00
最好的區塊是崇仁花園跟空南三村。走路的話,公園、捷運、市場都五分鐘而已

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