如題
對非買新房子不可的人來說
是否長期來看10年以上
在重劃區的同屋齡房子漲幅100%穩贏它旁邊的舊市區同屋齡的房子?
舊市區指的就是傳統的蛋黃區有很熱鬧的商圈經濟，
通常都還有不少停車場用地可以蓋大樓之類的
EX:高雄 新五甲(鳳甲 牛寮 77期 鳳翔國中小) VS 五甲市區 瑞隆市區
EX:高雄 新灣區 VS 三多 (這組已經超越了就不用看了XD)
EX:高雄 高火 71期 VS 高醫 VS 站前商圈
EX:高雄 霞海 VS 仁武卦寮
是不是除了雙北以外的區域，其他縣市非得買新房子置產的人來說，
重劃區100%機率穩贏旁邊的舊市區?

不,是旁邊舊房會贏新房..XD不相信你把1x年前的老屋跟新屋購入價拿出來看例如文山特區好了,你把15年前文山特區新案和旁邊陽明的中古拿出來看價格.你們有一個誤區在於.例如現在美術館好了,豪宅成交8x我們砍掉.現在一般宅大概在5x~6x..給你算60.但問題不是你10年前買新屋現在值60.是人家最新的新案60.你10年前買的現在大概4x而當年買價大概在26~28(非豪華品牌而10年前,旁邊的中古屋.例如巨蛋那邊,大概在13~15現在大概30.所以...實際上你買了新屋,未來你要賣的價格是中古屋價.而你買中古屋,未來還是中古屋價..XD你買新的會賺比較少...因為你賣的時候不是賣新屋價.所以也可以換個角度來講,你吃比較重的折舊.而越老的房子,吃這個折舊效應越低.所以老屋比較會賺.至於為啥這樣,還是會玩新屋呢.因為這是指很長的屯屋狀況,也就是十年二十年三十年.這種情況屯中古屋比較好.但如果你是短週期..例如三年五年.新屋會有先跑的優勢.就像現在新屋和中古屋很多地方價差很大這就是新屋先跑了,中古屋本來要跟.但因為Lesson7下來,市場冷凍,把時間暫停.所以該收斂的還沒收斂,該補漲的還沒補漲.但是這個現象也讓你看清楚一點就是.一個大漲,新屋會先跑..那個有一個時間差.所以中期我們就會玩這個時間差.我在大漲第一時間買新屋,你新屋衝出去,我就賣掉.回頭買老屋.一個漲幅我賺你兩三次,扣掉交易成本.我還是獲利遠高於你們屯一間到天荒地老.這就是打時間差.但是當然如果現在我要買.我就會跑去買價差最大那一段然後比較便宜的那邊..XD這個補漲非常肥又無腦又安全.新屋的賣點我都是這樣講.一個大漲波新屋會先沖.你這一次買了,除非你現在賣掉去換補漲.不然你就是下一次大漲波你大噴之後賣掉.因為下一次大漲,你的屋齡可能還很新,三年五年的.你還是跑得很早...只會比最新屋晚個半年甚麼的.因此你可以在你的新古屋大噴之後跟其他人價差拉開的時候.賣掉轉去買還沒漲的.如果你下一次大漲你還是沒賣繼續屯.那就是下下一次大漲,你可能還在7年屋還是10年屋.一般來講也是跟很快,大概晚不到一年就跟著噴.所以你在20年屋以前,基本上都是大漲波衝出去後.你看到你的房子跟著衝了..跟更老的房子價差拉開.你挑那時候賣.這就是你買新屋之後的出貨時間點.中期本來就是最困難的操作.但是上班族很熱愛中期..XD但它們都亂玩...所以很容易把中期玩成長期,滿蠢的.也就是中期本來就應該三五年賣.阿問題是他不知道該怎樣進場和出場.變成抓錯時機,利潤太差,因此很多時候會拖到五年八年才賣.這邊在講屋齡阿...補漲區的新屋也是補漲區補漲的時候先沖.你一樣可以買阿.如果今天大寮重劃區第一案給你開25.你看會不會被"有觀念"的投資客給掃爆..XD當然建商通常很賊,到時候開38要成交34...那我們自然沒興趣阿.前幾個月草衙不是有一棟新案被掃爆.所以不一定強勢區的新屋才可以買.區域的判斷跟屋齡雷同.一般來講你要很短時間轉手,你有人頭可以用重購退稅阿.另外,屋齡越低吃折舊越兇.所以你放了15年...你又覺得這個地方很強.那反而你不應該賣.因為最兇得折舊你已經吃掉了.那你何苦賣掉在買呢...交易成本要8%耶.當然啦買新屋也可能是卡到甚麼第二第三戶,或是資金周轉.這個就是別的原因了.通常會被掃得建案,會有理由.幾百萬現在都上千萬的東西/.通常買家不是笨蛋.興富發之前被掃是因為他的10% 8%過戶方案.所以明明價格比較貴,條件也沒比較好,為啥會被掃貨.這就是有其理由.而建商抓價抓錯太便宜被掃也是理由.在市場上通常我們不會吧現象當作別人很笨.通常現象都會有一些理由..因為實際上大多數人都還有一定的精明程度.它們不一定看得懂長時間的變化和市場細部特性.但它們在當下時間的算盤通常都打得很明白清楚.捷運影響很有限.一般來講補漲影響會比你想到的都還要威很多.也就是你蓋百貨公司都不一定比時間差的補漲效應高.但是台積電這種就太威了..那個是真的威.當然最好就是又有補漲又有百貨公司..XD但這種很吃機緣.所以在還沒大漲的初期追話題.大漲之後就一路吃補漲.直到大漲結束,大整理,再回頭追話題.因為下一次大漲開始,有話題和蛋黃區會先沖.所以我在時間差上可以賺到時間效應.而例如你資金有限.你在冷盤的時候例如你布局蛋黃區好了.你不一定要布局新古屋.你可以布局10年左右,折舊吃得少,雖然反映沒第一時間.但也沒晚多少.而大漲一開始,你在確定開始了,去衝預售屋.反正預售屋只要放個一兩百萬就定下來.這時候你可以在你本來布局的10年屋衝出去後賣掉.之後看情況把預售屋過戶下來.而賣掉的錢就看情況去往二三四線的中古屋甚至老屋布局.而預售屋最後過戶下來很可能大漲告一段落.這時候你再把補漲後的中古屋賣掉.等到下一次大漲開始,你再去沖個兩間預售屋.然後你手上那間本來預售屋過戶的看他噴出去後賣掉.再去二三四線買個兩間中古屋或老屋.這就是一種很單純的中期操作策略.率過頭那個是這樣.本來竹南大浦在12~13.率過頭一口氣要把人家吵到20.結果後面的會員買在17~18以上,想要賣20.但建商再旁邊扯後腿,給他開心案賣15~16.阿你買17~18接手新古屋的不就全被套.外加台積電遲遲不動工,還放不再這邊設廠的消息.再加上2016冷盤.所以才崩毀.但是你也知道.如果你是第一批買12~13新屋的.你根本只有賺多少的問題.至於買到17~18的...就是我說的,中期投資最難.但你亂玩..XD那怎麼半?...就抱到下一次大漲嚕.你看它們抱到2021年就解套拉還賺錢.所以中期玩成長期就是這樣子..明明就應該是三五年一輪的./你抓錯進出...就變成要放七八九十年.所以中期投資,請對她抱持滿滿的敬畏!!這是最難操作的...你要對市場的變化週期,各產品和各區域的位階.以及每個地方對每種建設或是投資會是發展的敏銳度.都有一定的了解.你中期才會做的順.否則...無腦短期都比中期簡單.短期就買低賣高,你看到阿她就買比別人便宜有利潤.無腦吃下來,翻一番弄漂亮,轉手賣.哀,這就SOP...無腦簡單...因為你買便宜了,所以你怎樣都賺錢,賺多少的差別.至於長期..長期你就看都市往哪邊發展.你無腦買了丟在那邊20年...等他麥當勞,全聯,星巴克都開了再賣.阿你就賺錢了.所以長期只看你有沒有死念書,死背都市計畫,死記重大建設就好這個也很無腦..XD..傳統長期的人最多.但是高薪族,那些工程師醫生,很愛玩中期.至於我短中長都有.不過通常我短期和中期有很多時候會切換.例如最近我只會維持一間短期.主要是阿龍打到我貸款.所以短期不好操作,那我就把短期都轉成中期.長期的則是..繼續擺在那邊..XD而等到未來貸款限制又解除.那我應該會回到3~5間短期在滾現在我要買會買補漲..但是如果要下長期,我會再去下楠梓橋頭.那邊位階還要提升好一段.只是位階提升在下一波大漲到來之前.補漲會比較肥.激進是指?激進通常有兩種,一種是槓桿很激進,一種是操作很激進.我操作也算有點激進,只是短期毛事很多會很煩.但是我槓桿不激進..我槓桿是很保守那種.

原來是這樣，謝謝高雄王新年快樂

全壓代表要賣掉一堆.問題是有些補漲還沒吃夠怎麼賣..XD補漲的東西也要補漲跳起來才賣.例如你買三線好了,一線跳二線跳,你都不會賣,你要三線跳.跳起來跟二線回到合理價差才賣.所以中期操作和短期操作不會去追位階上升.除非你剛好在大漲的末期,例如你買三線跳了你賣了/.大漲末期了,補漲也沒啥好吃的.這時候去買台積電...這樣很合理.但是只要還有補漲可以吃.通常都還不會急著去追台積電.因為補漲就很肥阿..XD...你看人家漲很快要知道為啥.例如美術館好了,他先沖,你看他瘋狂的狂飆.而你手上有火車站前站的房子好了.這時候最大忌諱就是你把火車站的房子賣掉跑去追美術館.你賣掉去追的時候,剛好也差不多輪到你要補漲了..XD結果你玩美錯過了補漲那一大段.人家跳上去你才買,然後把還沒跳得賣給別人去賺補漲.這是很多人犯的錯誤.在大漲的時候賣弱買強...尤其是看到強的衝出去就追.阿你就搞笑了.所以中期最難啊...要對中期投資戒慎恐懼.因此大漲操作.通常順勢操作都是新換舊,強換弱.直到大漲結束,各區的價差都收斂到安定狀態.那時候才是舊換新,弱換強的時候.就像我常講,2019年我就在高雄版獎美術館可以買了/.因為他跟其他市區的價差已經收斂到很小了.那時候美術館甚至可以買到19w..我另一間賣得比較晚所以拖到2020買,買在20.x.而那時候,火車站前站同屋齡的可能也要17~18.但你就看到,2021年,三兩下美術館就飆上30.火車站前站同屋齡的可能還在23~24.所以你要換蛋黃區,2018~2020是好時間.也就是2016冷盤,但弱區和老屋還在補漲所以2016我都在玩老公寓..2018~2019你會發現沒補漲可以吃.你會很困擾.本版都有鄉民發文章抱怨很困擾沒便宜可以撿.對就是這時候,你找不到東西買.就去買蛋黃區拉..現在是暫時性冷盤,他補漲還沒收斂結束外.如果你講高雄,他地皮還在吵高.地皮不止多頭不只.你要等土地冷掉才叫多頭結束.而政策造成的時期性冷盤喔,以前張勝和表演過很多次了.針對性審慎措施,奢侈稅,甚麼鬼的.推一個冷一下.之後又慢慢回溫.其他縣市我沒特別追土地.因為我目前沒要布局其他縣市,所以資訊太多我看不玩懶得看.但基本都是,你要丁土地.土地成交價還在往上,那就是多頭還沒結束.土地無法成交,3xx坪以上的土地標售都流標.那多頭要告一段落.但是多頭告一段落只代表蛋黃區和強勢區結束了.補漲還不一定結束.冷盤要看.2016漲太久了.2009一路漲了七年.

重劃區要看交通規劃 還有商圈 不然舊市區很難輸

然後預售屋轉讓的不安定籌碼太多.他們在那邊亂殺..以及買太多預售屋被斷頭幹嘛的.所以結束了.但是2008中南部比較沒有漲很多所以冷盤也沒特別感覺.台北2008冷盤是因為資金收縮...2003~2008台北獨漲,但在2008有冷掉.2022年也有暫時性冷一下.不過那比較像是被美國狂升息給嚇到,大家觀望了下.結果新清安給他"破除不安"所以繼續衝.這一次其實應該還是會在之後結束拉.結束理由我覺得是.他連跳兩次,2021 2023兩次大噴..所以後面要結束整理一下.只是目前是政策性冷盤.所以我覺得現在比較像2013~2014那種.突然冷了,但是又有回溫的一點點跡象.之後應該會再回溫一些.直到後面結束掉.後面結束的時候就會比較敏銳,一些資金收縮的現象都會影響.例如2016的結束跟2015中國股災也有關係.台商資金緊縮,所以本來就已經到尾聲的漲幅就結束了.但是..以上都是整個局面還處於穩定的狀況.但要是...川普又給你QE一次.那...看到QE衝就對了.不會崩盤,這一次盤那麼穩.但是冷盤就是不漲了今天新屋賣你2000萬,過兩年更新的還是賣你2000萬.不漲了...比較會是這一次結束的狀況.2016回檔主要是預售屋斷頭潮引發的.當然回檔幅度也是很有限..股市崩盤嗎.股市崩盤也可能會刺激這一次多頭結束.這也是一種資金收縮的狀況.反正到了後面,就會越來越敏感,資金收縮就容易讓他默默結束.你要知道除了台北.其他縣市受建商新屋的價格影響房價走是很重.而建商價格又取決於地價.而建商的資金...尤其炒地皮的時候他不一定是直接推案.更不用說很多建商是用人頭炒地皮.那錢哪來?金主!!但是就像板上空空講的/.如果你有更好的投資標的,你幹嘛一定要炒房.因此如果金主認為最近房市就沒搞頭地皮很難炒.那他們自然就不會再丟錢進市場.更不用說如果資金緊縮,金主自己資金壓力很大.那自然炒地皮的錢就都抽離了.所以土地吵不動,價格死掉甚至土地一直流標.那市場上有更便宜的土地會出現.這樣你建商怎麼拉價?所以多頭就會因此結束.因此關鍵在土地.金主百百種...所以你無法判斷它們會怎麼做.可是大型資金緊縮的話,絕大多數金主都會資金緊張.大多數金主資金緊張,市場就會受到龐大的影響.你要想,土地可是有限的人在玩有限的土地.他是少數交易.所以少數人中的多數資金緊縮.那就是緊縮了..因此先行指標都是看土地.看政府或是國營單位的招標.另外,上市櫃建商,他敢做AB約,那他就要蓋那麼貴的房子出來.不然他財報怎摩攤開給股民看.你不可能一坪建坪的土地成本20萬.然後你賣22萬.這個股東不找你麻煩,調查局也找你麻煩.你有本事土地成本20萬,那你就要賣45萬以上.AB約一定會有.但是有本事做高,那就要有本事賣高.你賣不了那麼高,你就不可能做高土地.你的營造成本,管銷成本,該有的利潤,都要給股東交代.無法判斷.但是..至少政府或是台糖或是公營機構.他們會標售土地.你可以先看那個標售價.畢竟重劃區最大地主都是地方政府.所以重劃區總是看的到土地標售.當然大型建商想要吃一區的土地也可能會有一些做局手段.只是那個做局手段在大型重劃區或是重點重劃區比較無法用.小港流標確實代表資金對南高比較弱.因此小港流標後,大家都很關注Ai木瓜城要賣多少賣怎樣.因為如果從小港冷到五甲..那這個冷就開始有威力了.如果沒冷到五甲,就還沒那麼緊張.因為五甲公園那邊是新彎曲的一般住宅腹地.但現在不走新彎區,所以她會比較弱正常.哪天輪回新彎曲,五甲又跟著雞犬升天起來.新彎曲是南高蛋黃區.當然本來他很強,但後來轉彎的時候他吃了一個大回檔.但是該回檔的都回了.所以她現在還是南高蛋黃區.他會有蛋黃區的特性.而增值自然就是他會先跑,但是巨觀來看大盤整後大家不會差.很多.因為目前不是新彎曲的時候...他還不具備突出效應.他沒王者易位,單純就是本來要市港合一,境內關外.免稅,外資隨意落地開公司放寬審核等等等.以及大寮那邊要做前店後廠.現在全都停擺當中.阿她停擺了.那本來漲這些地要吐回來.但因為有大回檔,所以都吐了.所以她現在就南高蛋黃區,但是沒有突出效應.他王者位置還在,他都空地,那都是燃料.而且他的空地都是經貿使用的.他燃料滿滿,只是沒有彈頭去讓他產生核反應.所以就擺在那邊...最近205要做金融元區.等同縮小規模並且限定金融的免稅區,外資落地區.但這個要上路了才知道發展會怎樣.AMD已經在灣區有研發中心阿.那個影響太小了,因為人數太少.NV的研發中心人數也不會有多少.那個只是市府單純多少做一些南北平衡用的手段而已.

AMD應該跟NV無法比吧？

讓南高補漲時間早一點,免得南高的人罵政府重北親南.

實際上是要看職缺數？還是稅收跟產值

人數很重要.其他的都還其次.因為不確定他搞起來會是怎樣一回事.如果你說他成了台灣OBU的集散地.一大堆OBU負責人和相關人士都要跑過來進進出出.那會很猛喔..XD

軟體園區員工很像才5～6千人而已…

再加上如果金融落地都在這邊.外商金融也都要經過這邊再轉到台灣其他地方.所以負責的都要在這邊進進出出.那就猛上加猛.但實際有沒有那麼猛就不知道了.

很像中崙也有要放產業園區只是不知道是啥

要賭那個有點要碰政治立場…

他不是立場,他是法規.政府敢開到哪個程度的問題.開那個一定會面臨洗錢之類的各種問題.阿你沒再怕給他狂開.如果又有一定限制讓負責人事必須跑過來.

現在不知道是不是想拿下立院過半就是了…這個感覺變數很大

而不是都只要電腦上作業就好.這樣就會爆猛..你光那些要來的人在旁邊順便買棟房子.無論自己辦公用還是當招待所.你旁邊的豪宅就會被買光了.但是如果只是電腦上作業的一個元區.派幾個員工去那邊負責就好.那自然對不動產的效果就完全不同等級.所以到時候再說..目前無法判斷.

可是現在私法人不是不能買住宅嗎？

好處是,他在弱也是往上加持.也就是無論怎樣他是利多不會是利空.私法人可以買住宅阿..另外老闆也可以用自己名義買.是金融業要受金八條管理,但金融園區不是只有金融業.

喔，不能用掛1貸款而已？

他是境外的錢要進來的一個落腳點.所以例如你的公司是越南做衣服的,想要在台灣落腳.你的資金在還沒進入台灣之前,趴在海外.但是用這筆海外的定存好了,在台灣借一筆台幣.

買一個office?

這很典型的OBU資金操作,可以免去換匯,或是金管會審核.甚至延伸可以作帳,進而做到避稅...那這個趴在海外...但是必須定存在台灣銀行境外帳戶.就可能會用到這個園區.

我知道商辦是一定可以？住宅是要老闆自己住？當員工宿舍？私人俱樂部招待所？

當然理論上來講現在都是電腦上作業.但是如果有甚麼類似的操作需要實際園區作業.甚至你可能需要一個辦公室做你這些資金運作的部門.但這個辦公室必須算是在境外.這樣你就需要跑到這金融園區裡面弄一個辦公室.對,豪宅的作用有一部份是招待所.例如你OBU想要跟銀行經理打好關係幹嘛的.

那樣金融園區算是離岸新台幣的意思？

那你會有需要喬事情的地方...XD或是你是外國公司,你外派一個金融主管處理這些事情.那你會在附近需要一個住宅給主管住.那個金融園區目前的定位就是關外..那邊等同是外國..XD

像是機場出境後的免稅店？

喔國外拉,講外國很奇怪.對...但他不是實際貨品..而是金融.本來整個新彎曲都是這種境外.甚至腹地要延伸到大寮都是境外.讓你可以設工廠...都屬於境外,關稅都抽不到.但是目前就是整個停擺當當中.目前就是先跑金融園區.貨品的話還在高雄港的自貿區.

那樣金融園區感覺跟香港新加坡很像…

公司或是工廠目前還沒有開放的規劃.有雷同香港和新加玻.陰毛論是這樣講.因為香港成了中國的一部分後.他就成了中國的金融園區...資金進出中國的絡地點.但是它屬於中國..!!所以香港的業務都偏向專做跟中國有關的.那本來香港回歸中國以前,亞太金融中心的位置就產生問題.她沒辦法再做亞太金融貨幣中心.那這個位置要給誰?台灣!!目前陰謀論是這樣講...當然聽聽就好不代表本台立場.另外這麼偉大的事情做不做得到很難說之外.這一定是要靠美國在後面支撐.但這種局面都是拜登民主黨的走勢.

真的要做到那麼偉大應該不是我們政府說的算？

但現在是川普上了..他想不想讓台灣繼續往這邊發展.那就是另外一回事了.因此才說,205這個,誰知道.有好消息好發展再說.反正高雄人瞪著眼睛看...看到有跡象有好處,你再衝都屬於非常早.

對阿,川普的政策跟拜登完全不一樣.這邊如果再扯陰謀論又扯到猶太財閥就會超遠超複雜.可是話說回來,川普只有四年.四年後又要看是誰當選.而205...也還要時間的拉.因此下一任美國總統比較關鍵.

那你快去大坪頂掃貨啊

永遠是地段，蛋黃區有重劃區我就買

基期低本來就漲幅比較多但你就是把你人生的10年生命成本換成錢這10年你多花了很多時間成本為了生活機能

除非放寬炒房 不然以後說不定蛋黃緩漲而已

這一壓制下去，只有看漲的還會再漲....就是蛋黃區。（都市集中再加速顯現）

你自己想想看沒哪麼好的重劃區哪來這麼多需求台積電 實際上提供多少高薪 占比其實很少中南部沒有房子的是少數

重劃區有搞得好的 也有搞得很爛的那種先天不良又胡搞瞎搞的 怎麼可能好

北部人它不需要南飄他去桃園買房子就好了台積電沒有提供宿舍嗎 你想也知道

新年開課了，各位還不買間壓壓驚了

今日上課獲益良多 謝謝ceca老師

推

他的問題不是問 舊市區新房跟重劃區新房 哪個漲幅大應該說 同屋齡為什麼回答的是 新屋跟中古屋 ?能回答他一下 重劃區新屋 跟老市區新屋 哪個漲幅會比較大嗎