https://www.masterhsiao.com.tw/HRI/HouseRentalInvestment.php
不是我的網站應該可以貼吧
比我自己弄的EXCEL好很多
想問你IRR公式怎麼算的?
我用10年賣出的IRR算起來才5.0%
https://imgur.com/Ru5TUjW.jpg
(修正貸款年數變30年)
30年才3.7%
而且還沒納入任何費用跟閒置
對了
有一種說法是
各類型基金(個人投資)要贏過對應的指數才行
台灣沒有房地產指數ETF
所以看美國的房地產ETF VNQ (有更好的可以推薦一下)
於VNQ ETF成立的2005 起每月投入，年化報酬是8.5%
https://www.portfoliovisualizer.com/backtest-portfolio#analysisResults
如果真的有房地產投資機會
我覺得IRR不含費用和閒置，至少要抓10% 以上
當然是要算的正確的IRR才會有正確的結論

因為IRR算的是複利,是把每個月房客繳的租金算是你的投入本金,所以會稀釋利潤,才會算出10年5%的結果但我認為從房客身上賺來的租金再投入應該算是帳上獲利不應該歸為本金,所以IRR我感覺不適用於房地產,IRR比較適合用來算儲蓄險,每年的獲利會自動存入續滾利息

適用阿… 你沒了解清楚定義而已 把金流拉成表單去跑就好

不會算就說不適用......

中毒太深…

如果對手是股市, 用IRR比較很正常, 機會成本的概念如果覺得房地產不能跟股市來比較投資獲利, 當我沒說租金投入房貸後, 因為無法立刻領出加碼投資, 所以IRR下降如果每年都把還的房貸, 再次借出並投資, 就會是你的結論

不用想的那麼複雜，其實只要租金>本利攤還即可

租金=本利攤還, 如果貸款成數不夠高, IRR也不會高ex. 請問起始貸款5成20年1.8%利率, 租金=本利攤還, IRR??

樓主看的是新北房子，在傳統生活圈不要太偏，貸8成租15000是可能的

厲害喔，突破盲腸XD

如果把頭期款120萬想成是股價,第二年股價漲到131萬,第二十五年或第三十年漲到550萬,賣掉就是550-120,賺430這樣不是很輕鬆的理財嗎? 只投入120萬,翻了3倍多,又不用擔心房價漲漲跌跌,每天都睡得著,這樣不香嗎?

所以說，沒有即時報價跟不會跌是兩回事。當然如果一定要這樣

這只是我1000萬資產的十分之一而已,如果複製下去8間房

你才睡得著，對你個人來說買房也許真的比買股好。

但"為了睡得著而不追求更高報酬率"，跟"誤以為報酬率很高"還是不同的。

通澎都不知道漲幾倍了,房價不可能還維持在25年前的價格我認為25年前550萬的房子,在25年後少說也值個700-800萬d大說的可能對,越是風險低的商品,利潤就該較低,沒理由風險比股市低,利潤還比存股高。

這個操作風險再你開槓桿 除非你有另外的穩定收入來源不然現金斷鍊應該會頗痛

看完後覺得我還是買VOO比較實在，買房投資太累人了

把頭期款想成股價，初始價格120萬，第一年收入1.2*12萬減去利息支出6.3萬，股價是128.1萬，第一年增幅6.7%至於房屋價值變成131，是因為你每個月又出錢補差價0.3*12萬，類似又花錢買了3萬的股票，總股價才從128萬上升成131萬，這就是現金流的重要，當租金無法抵房貸，漲幅不如預期要補錢，也可以當成強迫儲蓄？如果之後房價上漲，越早賣掉，前期貸款槓桿較高IRR也較高，同樣的上漲獲利，實現的時間越短IRR也越高當然，房價起伏不會像股票那麼快速=安心，有眼光選到未來會上漲的房子=信心，你現在資產1000萬=有本錢承擔現金流風險，我是覺得值得嘗試這系列討論文，受益良多，尤其是怪老子的網頁，連投資年限都可以調整，真的好用

但是早點賣掉有房地合一稅。要最大化報酬率大概還是要增貸出來玩。問題在於scalable.不然開戶就送100點Line point也算獲利無限

新的房地合一稅，只好出租撐個5年，政府逼投資客出租XD單純增貸無法延長初始貸款的年限，變成增加現金流負擔轉貸或轉增貸才能重置年限，但會有些費用，貸款人年齡也有影響，不知道實務操作，還會遇到什麼困難

我對單一房產卻步的原因在資產太集中了一般人可能很難在房產上分散投資 (除非集資或 ETF)

股 債 房 金 這四大項就是組成金融的根基只要能對其中一到二項熟悉，就足夠了股 房 債各有不同週期賺錢方式，互相尊重就是