[背景]
小弟在七月份簽約了一件不動產，但是房子有私人抵押跟被限制登記
所以在簽約時多加了一份增補契約約定在用印前賣方要自行塗銷私人抵押權
跟解除限制登記，違背其中一項則買賣契約不經催告即無條件解除契約
並且因解約產生的相關費用跟稅費由賣方負擔
契約的流程就是，七月簽約，八月用印，九月完稅並且過戶，十月交屋
增補契約的私人抵押權塗銷跟限制登記解除就是約定在八月用印前賣方要完成的
增補契約前兩條完整內容如下:
一、本件買賣標的簽約當時已被限制登記，乙方(賣方)應於用印前負責塗銷限制登記
，逾期未能完成者，甲乙雙方同意不經催告即無條件解除買賣契約，乙方同意未完成
塗銷限制登記前，房屋款項暫由房仲保管，俟完成塗銷後始無息返還款項
二、本買賣標的物現況有第三、第四順位抵押權情事，乙方應於用印前自行辦理塗銷
手續或於用印前備齊清償證明等文件，交付本案承辦地政士，以利辦理塗銷手續。屆
時若以方無法自行塗銷也未被其清償證明文件，則雙方同意甲方有全部經催告即通知
乙方解除本買賣契約，解約後乙方應即返還甲方既付款項，因解約所衍生之相關稅費
及費用由乙方負擔
[問題]
八月用印日已過後一日，我去地政所調最新謄本，看到限制登記跟私人抵押權都未塗銷
所以我約賣方跟房仲要求解約還款，但是房仲出示屋主跟債權人協議的兩分塗銷同意書
同意書的內容大致就是，債務人同意先塗銷債權俟房屋過戶後由履保專戶直接撥款還款
限制登記是欠國稅局，也有出示繳款證明但還沒解除限制登記。
問題一、增補條約寫明用印日前賣方要塗銷跟解除否則不經催告就可直接解約，但是房
仲主張，雖然用印日已過還未塗銷跟解除但他們已有還國稅局款項，限制登記只差在跑
流程，私人抵押權也有拿到塗銷同意書，所以有符合合約精神，警告我不能單方面解除
契約。房仲的主張是合法的嗎?
問題二、契約流程是用印後才做完稅，但是代書已用我履保專戶錢繳屋主的契稅跟土增
稅，現在用印時間點卡一個增補契約，我也主張解約。代書拿我履保的錢繳稅我該如何
主張我的權益?
PS:簽約時我同意代書刻我的私章方便作業，但代書沒問過我印用前可否用我履保錢先完
稅。

履約保證的錢本來可以用來支付相關稅費等。最後多退少補。保障的只有要在約定過戶日前把房屋順利過戶給你就好。反之全額退款。正常來說。就是沒錢繳費才要賣房子啊。所以先拿買賣合約書去換塗銷同意書不是很正常嗎？買賣沒完成錢沒進去怎塗銷？不然銀行貸款都要繳完才能賣房子？也是先拿買賣成交合約書換塗銷同意書啊。交易完成。貸款由履保撥款或是對方貸款銀行撥款才能塗銷啊。https://i.imgur.com/HcH22co.jpg冒昧請問一下。為什麼後悔想毀約？正常來說有找房仲有透過履保。只要在交屋日前順利點交就好不是嗎？是什麼原因想毀約又不想付違約金呢？

　不想買的話，就找精通不動產的律師看怎麼處分。不想買的話，就找精通不動產的律師看怎麼處理？賣方就是沒錢，才會搞成這樣子。簽約前，你應該要找精通不動產的專業人士先了解要怎麼進行買賣程序才會比較安全一點？不然你就不要買或是簽約款繳的金額不要太多。