主旨：foxconn1080 違反板規 4-0 水桶一週
類型：股板簡字號20160828-1
說明：經板主巡查板面，
查foxconn1080發表之文內容違反板規4-2-5 & 4-2-6
且查同一日以不同分類發相同文章遭砍文處份，
故視其為鬧板行為，因此以4-0處份水桶一週。
若再犯，將直接處10年水桶處份。
4-0. 4-1至4-10規範之處份為初犯之裁量標準，當板主主觀判定為鬧板、
惡劣行逕或一年內多次違反板規板主得直接砍文、退文並加重處份。
4-2-5.股票點薄弱：通篇非以股票分析或研究為主軸者。
4-2-6.無關股板：內文與股板無關者。
◎房市相觀討論請至房板。
事證：
作者 foxconn1080 (鴻) 看板 Stock
標題 [請益] 「台灣房價跌定了？」現在買房，小心毀
時間 Sat Aug 27 11:59:09 2016
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請問版上高手
大家覺得文章作者講得準嗎?
現在買房誤一生?
http://www.cw.com.tw/blog/blogTopic.action?id=494&nid=5794
「台灣房價跌定了？」現在買房，小心毀掉一生
盧冠安／台灣青年的世界之窗 2015/11/19
2014 年開始，房價下跌已經成為一種進行式，而之前台北市長柯文哲說「亂打房台灣會
完蛋」，引起了網路上正反兩面的評價。到底從經濟學和個人財務管理的觀點，房價的漲
跌代表什麼？我們該如何應對？請見以下分析：
1. 台灣的房價本來就該下跌，不要怪政府打房
經濟學已經研究的很徹底，房價的漲跌短期而言是看資金面（精確的說，是看實質利率）
，中期而言看房價／所得比（或房價／可支配所得比，總之就是類似的指標），長期而言
看人口結構。因此雖然目前全球資金還是很寬鬆（但實質利率已經轉正，也就是已經步入
通縮），但中長期因素對台灣的房價都是看跌，所以房價本來就要跌。
最明顯的例子就是我國央行時隔多年在今年 9 月第一次降息，但房價並未有任何反彈，
因為在所得無法提升，還有台灣人口紅利已盡的狀況之下，房價怎麼上漲？
另一個例子是日本在 1990 年代泡沫破裂之後就一直降息，1999 年之後還維持零利率到
現在，但仍然不敵人口紅利下跌的威力（日本的人口紅利最高點在 1992 至 1993年），
根據日本國土交通省公布的房價資料，東京的透天住宅價格（Detached House）從 1990
年的歷史高點到今年，跌幅為 60%，而且目前還欲振乏力！
可見當房價過度泡沫化和人口紅利已盡，低利率或貨幣寬鬆都無法保證房價上漲，而現在
的台灣和當年的日本，這些因素全部一樣。所以像帥過頭這些投機客，請不要再怪政府打
房讓房價下跌，天道（我常稱「宏觀趨勢」就是天道）就是要讓房價跌，誰也無法挽救。
2. 房價下跌的確會對經濟有深遠的影響
根據經濟學家的研究，建築相關 GDP 大概占先進國家 GDP 的 10%，因為房地產不是只有
建築業，如建築原物料的生產就牽涉到鋼鐵、水泥、石化、木材、玻璃等行業，這些原物
料的運送需要運輸業，在建築的過程中使用的機械和人工又牽涉到機械、電機等產業，以
及從挑磚擔水泥到室內設計的各行各業；房屋建成之後的銷售又牽涉到房仲和代書等行業
，所以房價的漲跌影響何其深遠。
另一個重大影響，則是房價大幅下跌往往會引起金融系統呆帳大增，爆發系統性風險（或
稱金融風暴），2008 年的美國就是最好的明證。另外一個例子就是中國政府這幾年用了
一堆政策手段仍然難以挽救經濟，就是因為中國人口紅利已盡導致房價這幾年開始大幅下
滑，所以長期而言，最後還是人口決定一切，投資中國者須戒慎恐懼啊！
因此，既然宏觀趨勢就是要房價跌，房價跌又會引起經濟衰退和金融風暴，因此對未來幾
年的經濟，老實說，實在沒有什麼樂觀的理由。
3. 對多數人而言，現在買房會毀掉一生
根據世界房地產年鑑的數據顯示，目前台灣的房價／人均 GDP 高達 33.99 倍，也就是說
平均要近 34 年不吃不喝才可以買一間房子！但是台灣的租金報酬率卻是全世界最低，反
過來思考，就是在台灣租屋，可說是全球最划算！若我們假設以台北一棟 1500 萬的房子
而言，在未來 20 年內房價跌幅 40%，大概等於屋主會損失 600 萬；若改成租屋，假設
20 年內月付租金 2 萬，那麼兩者差距如下：
買房的損失：600 萬
20 年付的總租金：2 萬×20 年×12 月= 480 萬
初步計算買房和租房的差距至少 120 萬以上，等於一年至少省下 6 萬。若計入持有房屋
的稅率（未來房地產相關稅率一定會大幅上升）、利息、修繕成本及尚未繳納的房租的定
存收益，兩者差距可能到 200 萬以上。更何況這還是房價只跌 40% 的假設，若房價像日
本那樣跌幅超過 50%，持有房屋的損失還會更大。
所以我做獨立的財務顧問到現在，學生詢問買房與否，我一律的答覆是「除非你有辦法保
證未來 20 年平均年收百萬，否則至少等房價跌 35% 以上再買」、「人有錢才有房，而
不是有房才有錢」，希望這兩句話可以把「現在到底該買房或是租屋」的爭議劃下句點。