有一些朋友 會問我
1. "如果這間7-11 租金10W 賣4000 可不可以買?"
2. "這間店面在黃金地段 三角窗 可不可以買?"
3. "如果樓上的成交價在XX 那店面應該要成交多少?"
4. "你覺得這間新成屋的店面價值多少?"
5. "相較沒人潮 低總價的店面可不可以買?"
因為店面真的很難估 需要靠很多經驗去估 不好回答
1. "如果這間7-11 租金10W 賣4000 可不可以買?"
答:
1. 萬一7-11搬家到對面或隔壁這個店面還會有10W的租金嗎?
2. 萬一7-11因為生意太好 全家來插店 7-11以後沒有這麼高的營收怎麼辦?
3. 萬一7-11是搞不清楚狀況的加盟店 並非直營店 所以將來做不下去怎麼辦?
4. 10W租金 是否以後都可以一直保持?
如何確定可買:
1. 7-11現在的位子 是不是有獨特性 當區最好的地段或坪數是當區最適合
讓它很難搬到其他地方
2. 評估一下其他超商是否不容易插店
3. 直營店通常比較沒有假租約的問題
4. 這間7-11是否在這點上做很久 可以從以前的租約推估出 租金穩不穩定
2. "這間店面在黃金地段 三角窗 可不可以買?"
答:
1. 各種黃金地段對店面的效益都一樣嗎?
2. 三角窗一定都是好的嗎?
如何確定可以買
1. 分清楚什麼樣的黃金地段
1. 辦公的黃金地段: 早上 中午 有人潮, 晚上 週末人潮較少
住宅的黃金地段: 晚上人潮較多
學校旁的黃金地段: 學校外食者比較多, 但寒暑假可能大家跑光光
商圈的黃金地段: 商圈對店面效益最強, 只要商圈不轉移
每種黃金地段的價值都不同 不可混為一談
2. 人潮>車潮
3. 陽面>陰面
4. 附近無空置率>附近比較有空置率
2. 三角窗是大馬路的三角窗? 還是捷運站的三角窗?
如果是沒有人潮巷子裡的三角窗 就是三角窗也起不了什麼作用.
3. "如果樓上的成交價在XX 那店面應該要成交多少?"
答: 1. 店面是住宅嗎?
如何確定可以買
1. 投報率可以看得出來是買貴還是買便宜
2. 小心假租約 用來當提高投報率的騙局
3. 店面注重人潮,面寬,廣告效益
4. "你覺得這間新成屋的店面價值多少?"
答: 1. 你店面是注重投報率? 還是注重屋齡?
如何確定可以買
1. 新成屋的店面一般單價比較高 因為比較新
確實有可能在投報率不高的情況下 被買走
但最後畢竟還是店面 還是要回到投報率的現實
2. 當地如果是"新興市鎮" 如果"有眼光"可以看得出來 將來人口會大幅成長
可以投資現階段因新成屋價位比較高的店面
5. "相較沒人潮 低總價的店面可不可以買?"
答: 1. 為什麼他要賣你便宜?
如何確定可以買
1. 建議不要買了, 除非空置率低, 投報率高(但還是不建議)
2. 網路店面越來越普及, 沒人潮的店面將來可能只能當倉庫,車庫,住宅而已.
3. 除非評估將來人潮會轉移到此, 但還是要有眼光.