※ 引述《inhappiness (玫瑰花果茶)》之銘言：
: 我找房子從去年10月進行到今年都要實價登錄了
: 房子還沒買成
: 每次看到週刊刊一些超級業務員
: 說他如何用心的成為前幾名業績好的房仲
: 對客戶發揮多大的心力和細心
超級業務員是說業績很好 跟 為一般小老百姓費多大心力這是兩碼子事情
至少在業務的社會有所謂的『貢獻度』＆『效率』這件事情
我相信很多厲害的業務員 對客戶發揮很大的心力跟使命必達
但是我更相信他們的客戶總價跟實力都是比較頂級的
: 或是
: 報紙甚至於聽過其他人對遇到好房仲的讚賞
: 就多羨慕阿
: 我到目前為止都沒遇過 都沒遇過這種耐心的為買方想的好房仲
: 遇到的只有帶看1或2次就沒下聞
: 到店面找房仲有的沒下聞.....說留資料有再回應你
有時候也是沒有辦法的 例如行情是50~60萬
有客戶說他朋友去年買了45萬 三房 另外帶平面車位
同樣條件 你也要 買房子是靠機緣靠時機點的
有時候錯過那個時機點 你這個條件就是很困難的任務
去年43萬~45萬是行情價 現在這個時機點可能就是投資價
留資料再回應你 其實就是跟表示 現在他手上沒有這樣符合你需求的案子
: 有的帶看1或2次就只會寄e-mail
: (然後都寄一些我已經強調不要的頂樓或低樓層~~)然後也不會積極打電話問
這很兩難
做業務有幾點要記住
1.客戶的喜好不會永遠不變
有客戶跟我弟說 他這輩子不會考慮在高速公路旁的電梯三房，他寧願買貴點的，
結果兩個月後，買在園上園，聽到這事情，要罵我弟太把客人給的條件當一回事
，還是要說他不知道變通呢？
我客人也出40萬要買美河市，但是繞了市場一圈，跟永慶.信義.東森.台灣都付過一輪
，還買不到，在夜深人靜時，也許他的需求慢慢改變，開始把他的選擇條件放寬。
再問你一次，了不起就是被你念幾句，但是這行業有太多人買了他們當初不曾考慮的產品
。
2.客戶講的話聽聽就好
如果客戶講的話都沒有調整的空間，那你怎麼議價，那你怎麼拉價，建立這個心態才有辦
法為你的買賣方努力。
至於積極這點，沒有案件的時候，怎麼積極打電話 = =
: 都要我們自己回撥電話
: 還有的是比如我在信義網站看到想看的房子
: 打給同是信義的接觸過的仲介.....居然會回我：你確定是在我們網站看到的案子?
: 我真想問他：到底誰是仲介阿?????
: 還有另一種誇張的是
: 我在房產便利通看到房子打給仲介
: 提到有想看別家的物件問他們有接嗎??(心裡想說如果有就給他們帶看做業績)
: 跟我說他沒有接也就算了.....還叫我去當間諜...
: 問價格好讓他去直接開發幫我們談價
: @@(有沒有搞錯阿~~~~???)
這業界常有的事情，房仲的競爭就是『信任感』的競爭，為什麼有些屋主就是給某些仲介
『特別低』的價格，有些買方明明就可以出到2300萬，他跟某些仲介就是只出『2000萬』
，這行業很多人覺得這碗飯很簡單捧，進來被洗臉多的是。
: 還有的是我們都沒跟這個信義仲介看過房子
: 但想說帶我們去看的群義或有巢仲介沒能力
: 有不收我們斡旋金 或是不能直接約屋主談
: 所以看信義有能力直接約屋主出來談很開心
: 結果也只是做享其成約出來後一直幫賣方要我加價
: 有一次還騙我們說成交價已算入仲介費
: 等到真要簽約前
: 才把我們帶到一旁說不管如何都要加給仲介費......
: (阿!是當我小白嗎???)
那你進入他們的話術裡
: 還說如果不收仲介費就沒有後續四大保證之類的.....真的假的阿
: 為什麼每次看到網路仲介都說
: 想要成交都會少收或不收仲介費也要成交
不收費哪來的服務，至少你房屋出現問題的時候，也沒有辦法叫他們公司吐錢出來處理
問題，羊毛出在羊身上，不是說收費一定服務就好，但是很多時候不收費，一些基本的犧
牲是免不了的。
服務費0那的確是你要積極找業務，而不是業務要積極找你。等於你現在要找的是『義工
』，這年頭肚子都沒有吃飽，哪有時間去做社會公益呢？又不是大家都像抗議學生，沒有
家庭要養XD
: 我為什麼就遇不到這樣有能力的房仲阿~~~~~
: 我也不是說真的不給仲介費 如果你有努力讓我看到也成交
: 我也會給的
有很多有能力又很有熱情的 但是上來這裡就是被消磨熱情
約一些客戶出來 就被客戶酸『看來房市很糟糕喔 最近房仲狂call看屋』
看到這點我就疑惑 積極的帶客戶看屋 原來也會有反效果
有些Top sales 真的很悠哉 就只精準的篩選某些客戶群 不是沒有道理的
: 為什麼我就遇不到 盡心盡力幫買方努力譯價的好的房仲
: 為什麼我就遇不到 有耐心幫忙找房子的房仲...不要沒多久就不再來電
: 本來想趕在實價登錄前買房子
不一定要趕阿 為什麼要趕
實價登錄 如果是對買方有利 當然是要等待
對賣方有利當然是要搶快 現階段頂多就是平分秋色
多觀察就好 而且現在好案子不多 真的有好案子也會被價格給弄爛
多看 多觀察絕對比搶著買好 有錢還怕買不到房子嗎？
: 人家房仲都是開發客戶
: 我到最後都無耐的都要去開發新房仲
: 現在還是2個星期開發一個房仲
: 現在都有點累了
: 好吧 我承認我也是有列一些條件 比如不要頂樓或最好有車位....等一些需求
: (但我會看情況捨棄一些條件)
所以業務也會每隔一段時間去測試你是否放寬某些條件
就跟我客戶3月沒有買到寶橋路78巷的房子 現在條件也放寬了
: 好吧 我承認我也是會限定開價多少以下幫我找
這很正確 代表你有在注意行情 多少開價以上可能你覺得就沒有機會
等於你有注意開價跟成交價的比率關係
: 好吧 我承認我在下斡會下得略低或甚至於符合信義網站的成交價
: 難到我不是投資客就錯了嗎??
: 我只是自住要求可能多一點
自住客就是這樣子 你不會是第一個 也不會是最後一個
但是經營自住客的成就感很好 這是投資客無法給予的
自住客對人的防備心很高 又有看了半年一年隨時放棄買屋的心態
但是當一個仲介讓自住客買到 我相信多半都是覺得很有成就感 覺得做了件好事情
: 我只是會先請銀行鍵價不希望買太貴就錯了嗎??
這個不方便多說 我阿姨去年有介紹一間1398萬 1F 40坪
結果他鄰居在聯邦銀行工作 跟他說1000萬可買
結果眼睜睜被投客以1300萬買入然後1840萬轉手
銀行『賤價』如果可以用他們的價格買到 我相信算是投資價
: 從去年年前到現在
: 每個房仲都說 現在你要的價位 房子太少不好找.....
: 如果你在xx月前的話 房子很多
: 見鬼阿!!!
: 大選前你們也這樣說
大選前 屋主恐懼時 有踴躍出價嗎？
還是開價打七折八折？
: 大選後你們也這樣說
不安因素解除 屋主又唱秋起來了
這也沒有辦法的事情 有時候要買便宜真的要趁對方氣勢弱的時候
缺錢 政治不安 選舉 分家產 這些都是很好的議價點
: 那是不是實價登錄後
: 你們又說：現在妳要的價位 房子太少不好找 因為都被投資客搶光了
: 有時候我真想問你們
: 為什麼你幫我找房子的房仲
: 在看到好房子時
: 就要趕快跟我聯絡阿~~~~~~~~
比較麻煩阿 十點後可以接電話嗎
如果接到很便宜的案子有辦法直接到現場嗎 順便帶斡旋金
聽到仲介朋友報A案 可以很清楚瞭解那是行情價或是市價嗎
如果有一個答案是不行 那本來這個便宜貨搶到的機會就低
: 不然我怎麼搶得過那些專業投資客
: 然後每次看到比如信義上面的房子還不錯.....
: 要去看時就已經賣出
: 但是那間房子都是符合我們想要的
: 結果和我們接觸過的房仲 沒一個打電話來問我們要不要去看
: 我想(遠目)
這個行業很變態 成交也會被同業給搞到解約
能少事就盡量少事 最好就是找到一個成熟的客戶
（瞭解行情 清楚自己的需求 信任感夠 決定時間短 不會洩漏情報）
很明顯在你帶看的仲介中 你們還沒有認為彼此是對方的『朋友』
你不信任他 他不信任你
就跟我成交的客戶一樣，我都跟他們講，這案子會不會成，你跟我都佔了很大的因素，
只靠我一個人是沒有辦法的，你也要幫我去爭取你想要的房子
: 我真的是那種容易讓仲介不放在心上的客戶嗎???
: 現在我都已經覺得 算了 好物件都被投資客搶光
: 那就都去搶吧
: 我只好慢慢把原本不是那麼堅持的條件都堅持吧
: 反正橫束實價登錄後房價還是只貴不跌
: 好吧
: 我承認這篇文章到最後有點怨言了
: 不過還是想問版上
: 我要怎麼樣找到比較厲害的 高明的 有能力
: 幫我這種買家找房和議價的房仲
: 是不是要直接找一家仲介店內 指明我要店長幫我服務
: 還是說指名這家店的第一名成交者
第一名成交者 不見得會經營你 第一名的成交者只能說他的作業比較有效率
有些第一名成交者 只賣土地 店面
那你就不是他們的客戶群
先跟一個頻率較合的仲介交心 然後明確知道自己想要甚麼
我相信這是最快的解決之道
: 還是說找剛進行最熱心的
: 還是說看報紙期刊說那名仲介多細心
: 直接打電話問他：請問你在中部有可以介紹的有能力認識的仲介給我嗎??
: 那一種可以直接幫助我較大
: 還是我該去拜拜看可不可以找到貴人
: 我是真得希望我可以在今年買到房子
: 不要再這樣要死不活的看房了
你也給予一些新人熱情的回應吧 因為讓很多菜鳥很快的陣亡
就是自住客
加油~~