※ 引述《evangelew (uwe)》之銘言：
: ※ 引述《ceca (生活藝術大師 N)》之銘言：
: : 我算一個很有趣的東西給你聽.
: : 六合路二路,10x號(個資法保密)
: : 地坪44坪店面,非邊間.
: : 6F增建滿,有電梯.
: : 開價..6600萬....
: : 屋主是某銀行董事長的老婆.
: : 這個數字再高雄,很可怕對不對.
: : 但你要看他收租多少.
: : 1F租給美髮業,租金7.9萬,四年後到期.
: : 樓上隔套房15間.號稱收租逼近20萬.
: : 通常都是滿租,好我們就算他只租出去一半,收入10萬.
: : 17.9約18萬,一年收216萬.
: : 頭報率3.2%....
: : 所以屋主開價6600.....殺越低,投報率越高喔.
: : 基本上包租公,投報率沒超過10%都只能稱為業餘包租公.
: : 專業的都是搞1x%起跳的.
: : 買地上權的,租借地等,狠一點買凶宅,高雄凶宅大約可以砍50%.
: : 然後違建個5~6F,加裝電梯.全都隔套房出租.一間租5000~8000看裝潢.
: : 裝潢其實也很便宜,弄得美美的,單間號稱百萬裝潢.
: : 但其實大量+黑心,可能30萬就搞定個4間.
: : 因此....3%...其實你搞專業出租,中南部隨便都可以超過.
: : 另外,高雄很多店面也都約3%.
: : 整棟買2000萬,整棟租6萬,這種不少.
: : 當然啦,大部分的店面是沒這種數字拉,尤其是便宜的店面,低於1500是很難到3%的.
: : 但是貴的店面,很多投報率目前都還不錯.
: : 出租有出租的玩法.
: : 要玩出租,就要花時間去研究就是了.
: : 買法和想法,和我們一般玩增值得不太一樣.
: 這...
: 1. 頂樓加蓋個兩層
正常一坪5.5萬.
一般30坪,300萬.
黑心工法,一坪4萬不到.
30坪兩百萬多一些.
: 2. 30萬元隔4間...
一般50萬,輕隔間,傢俱全新,電視冷氣冰箱流理台全有.
上次看到那個台北團隊30萬....
我想她們應該量很大+長期合作室內整建+不知道哪裡的黑心工法.
這個我和朋友還再研究...
不過人家是最佳化後的cost down....這邊省那邊省,全省下來當然很可觀.
一般人是沒辦法達到這種境界的.
: 3. 加裝電梯...
: 4. 15間租金，20萬
這間應該是日租.才有辦法拼到20萬.
如果單純長期出租.
一般全新家具的號稱百萬裝潢套房,大約租金一間是8000.
12萬差不多,1年抓10個月=120萬,另外兩個月當預備金.
: 先從電梯談起
: 其實電梯不便宜說
: 因為還要包含電梯井(便宜一些讓電梯吃鋼架)
: 出租空間減少(整棟一樓到六樓空間都減少)
: 還要有維修保養費用
: 你裝了電梯要維修保養
: 不維修出事你要扛的
: 所以若要省這筆錢
: 倒不如別裝電梯了
幹麻省?又不會很貴.
我忘了多少,但一間套房的收入就可以cover記得.
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