作者:
cicatrix (一起來當新店人)
2013-08-08 00:49:24※ 引述《PiLiPaLa (SUKI)》之銘言：
: 從小一起長大的親戚目前在房仲業工作
: 因為最近有換屋需求 所以買賣房子都找他處理
: 賣房的問題就簽專任 也不是本篇討論重點
: 買房的部分通常是我自己從591或其他房仲那找到物件後找他帶看
: 上週六因為他沒空 所以我自己約了其他房仲帶看了幾個我有興趣的物件
: 其中一個十分滿意 看了兩次後就請房仲親戚幫我處理並下斡了
: 後來得知排在第二順位 第一順位保留一天權利而且出價比我低
: 我出的價錢只差賣家底價20萬 而第一組又比我低20~30萬
: 期間親戚房仲有建議我加20直接攻底價
: 但依我的邏輯覺得當時加碼也無法取得優先權 只要第一組買家匹配我還是買不到
: 畢竟我當時出價還是較高
: 只要等前一組保留權結束再和賣家從斡旋價到底價這20萬range議價就好
: 結果沒等到保留權賣家就自降底價到我的斡旋價跟第一組結標了
: 整個大出我意料之外
: 想問的是 為何賣家不多等一天跟我從最後成交價往上談而自降底價成交呢?
: 從沒買到喜歡的房子到現在還是覺得自己決策沒錯
: 只是不懂為何最後發展如此出乎意料...
: 看著別人用比我預算低的價錢把房買走真是恨意無限啊...
其實同時要考量到斡旋的狀況跟人性兩方面
在有複數組買方的時候 其實開發方業務佔有蠻大比例的決策權
首先 開發業務有蠻大的可能是不會跟屋主告知
因為怕屋主拿翹 而且以版上居住正義的邏輯 讓兩組買方同時知道彼此的存在
造成競價對屋主有利 房仲有利 對買方不利 這樣不對
在這個情況下就是屋主的認知只有一組買方
而開發業務跟你的親戚業務員知道整個情況
對開發業務來說沒有差 只要成交就好 買方1跟你都沒有達到底價 就按照遊戲規則來
先下斡的先談 但是你的親戚業務員建議你直接『打底』
想做甚麼一般業務都知道 以開發方的角度可以賺比較高的傭收又免於議價的壓力
假設買方1非開發業務的客戶 以半蛋的方式討論下
（如果是全蛋下開發業務一定自己成交為優先）
開發業務知道買方2（你）已經直接打底
他有很多方式可以把買方1的斡旋退掉
只要他們沒有見面談 他可以說；『屋主一毛都不降 說調整40萬再說』
至少讓買方1的洽談困難度提升 然後你跟你的親戚業務員就有機會見縫插針
你說這樣很黑暗？ 很多買賣的參與者比這個案子的處理方式暗黑多了
好逸惡勞人之本性
我覺得親戚業務員可能比較沒有危機意識 假設你真的很喜歡這個房子
其實他這個暗示可以再更明點
很多業務員處理熟悉的朋友的案子時反而會失去危機意識
心裡想『反正你這個客戶他是在掌握中的 只要第一組客戶不調整價格 我們就必成交』
他忽視了第一組買方可能也很喜歡這個物件 也低估了這個物件在你心目中的喜好程度
也忘了計算沒有辦法直接打底 開發業務會去議價這點
（仲介在你們這方的角度是拉價 另外一處是議價 從這個案子就可以知道）
成交為上 沒有辦法直接打底 就是以成交率最高的方式成交
這篇清楚明瞭，我想另一方應該是全蛋，而且是我忽略了
作者:
cicatrix (一起來當新店人)
2013-08-08 01:03:00其實談判裡面有很多策略跟蝴蝶效應
作者:
cicatrix (一起來當新店人)
2013-08-08 01:06:00其實私下聯絡屋主還是有些問題 不過親戚跟您很熟你們可以積極討論 他怎麼處理會最好
作者:
cicatrix (一起來當新店人)
2013-08-08 01:07:00以買方的身分去積極聯絡屋主通常就是價格反彈
瞭解了!希望下次再找到心目中房子別再失手，謝謝您！
作者:
trantest (啾啾老公壞壞)
2013-08-08 01:21:00c大好文必推~~
就店長的角度來看，兩斡旋是兩行銷不同，我會下令第一斡
旋價錢，若開發故意可議而不議，讓第二斡旋成交，此時店要介入，這失去的公平原則，可以讓第一斡旋成交的機會一
定不行故意作掉．至於，第二幹旋加到成交價，此時有變化
開發不得再進行議價了，開發只能問第一斡旋加不加到成交價，第二斡旋之行銷對他的親友說的直接打底是正招也是高
作者: scorpion1110 (小光) 2013-08-08 15:27:00
講解真清楚...甲上!