這一篇文章出自外行人手中，我倒是很意外，用這一篇文章來說明比較容易．
可以少打很多字，這一篇文章中的推論大多是很正確，我純就我觀察來說明，
當然，我的言論，很多投資客也不以為然，不過，當過投資客比較容易看的懂
我的說明。
以下知無不言，言無不盡，一本誠信而論，無導向對我有利之前題，先就我個
人之看法
※ 引述《ssiou (誰可以陪我練口說><")》之銘言：
: 恕刪
: 剛剛試著用實價登錄搜尋雙北市的房屋買賣
: 原本只是抱著看看目前行情大概在哪裡的想法在看
: 但因為看到某一間房屋同時有兩筆實價登錄
: 引發了我一個想法：這些投資客到底賺多少？
: 我的邏輯是這樣的：
: 如果短時間(2年內)同一間房子在實價登錄網站上有兩次以上的紀錄
: 我就認定是投資客轉手，而兩次實價登錄的價差，便是投資客賺得的價差
: 搜尋以大同區，三重區，蘆洲區，新莊區等為主
: 而以我看到的部分而言(我認為資料量還不足以支持我的猜測，但有些有趣的想法想分享)
: 1. 同一間房子在實價登錄網站上出現兩次的機會並不大(三次以上的沒見過)
: 更有趣的是，102年後卻有不少反而可以在591或房仲網看到要出售。所以我大膽假
: 設一件事：買房轉手的其實不多，只是房價太高，總要有個理由說服大家進場，
: 而"買了會漲"，"賺差價"便是一個很好說服的理由。的確身邊這兩年買房子的人都會聽到
: 他們用"沒關係，反正保值嘛，搞不好還會漲阿"來說服自己，版上買屋文也通常會看到
: "自住兼投資"這種鬼話不是？
答：自住才有自住兼投資，投資客手上不會留房子自住，投資買來不自住，何來自住兼投資
自住兼投資就是自住客，自住客都是要賺錢或是不想賠錢，或是換屋比較不在意．或
是老婆一定要買房子，或是對後勢看好。
答：為何沒有看到第三次，因為，大台北地區的每年漲幅太小了，能賺到一次就已經很難找
的房子了，若能在兩年內看到三次，這是天方夜譚。
在奢侈稅之前，兩年換三次是可能的．
答：你所看的地區是大漲過後的地點，現在都只剩下小漲局面，若去看瑞芳，補漲地區就
可能看的到換手比較多，利潤比較大。這幾年蛋白漲的比較多。
中南部漲的更多，所以記的，離開台北愈早愈好。
: 2. 價差方面，我看到的價差都在10%左右，以一個千萬的房子而言，毛利就是100萬，
: 再扣掉仲介費代書費設定費銀行利息等等必要支出，一間半年轉手的房子大概可以
: 實賺個50萬吧？老實說利潤算不錯，因為買到賣大約6~9月，頭期款200萬當本金算下來
: 利潤25%，一年轉兩次就50%了！那這樣不是好棒棒嗎？但想到最近成交量急凍，
: 以新北市而言成交量萎縮36%，如果原本6~9個月買得掉的房子現在要10~15個月，
: 利息部分簡單用2%計算，那最差的情況也還有40萬的獲利，但就變成一年賺40萬
: 等於利潤從50%掉到20%，20%就以純粹出錢投資股市而言，算是不錯，但做生意的
: 人都知道，花時間、成本、風險，一年20%真的不多。
答：利潤的計算完全正確，也可以說，我給的仲介費用比較多，所以，不只5%，另外，我
向來只作長線，因為，短線是別人賺的比你還要多。
若是會漲，只漲一年不如讓他漲三年，費用是多出利息，但也有房租可抵。所以，放
長線容易大賺，短線不會大賺，特別重大工程完工前買，完工後賣，還真的要虧錢，
我得叫你一聲老爺。
: 3. 大家常說成交量萎縮哪有差，價格持續飆漲阿！
: 那就來假設周轉來到了2年一轉，房價來到了2000萬（用上例），頭期款本金變成400萬，
: 利潤增加到100萬，但年報酬率卻只剩下12.5%，算起來利息超過4.25%都就會發生虧損，
: 當然現在還沒有聽到央行說要升息，只不過這的確是不容忽視的潛在風險，尤其當
: 周轉期間拉長的時候。你說央行限貸區重不重要，太重要了！
答：量縮之推論完全正確，為避免風險我全部選捷運，這個設定的漲幅抵的過風險，完工
後的買氣也能先設定．現在設定竹科的竹南是，地點很近，可以搶別人。
: 4. 對於想買房的人呢？成交價在實價登錄106%~110%以內都是合理的，你跟賣家的
: 勾心鬥角，仲介的價值就只有這5%(再算入你買方2%，其實空間真的很少)，
: 怎麼說呢？基本上超過110%請讓我們尊稱您一聲大爺，盤子，白癡，凱子，實價登錄
: 擺在那不去看，投資客賺幾趴不去關心？活該被坑！另一方面如果出價低於實價登錄的
: 105%以下，賣家大概會發生虧損，通常會虧損的價格賣方是不會理你的，所以我才說
: 105%~110%之間。
答：對了，買方不是買來虧損的，真的出鬥低，投資客不賣會再等，時間會拖很長．至於
差價到110%以上得靠裝潢或是進價超低，這機會很少見。
放長就捉三成以上放四年部份捉一倍。只不過，這兩三年，在台北漲一倍很難見的到
，在台中這三年就漲一倍了，高雄約60%，台南去年買的放三年也會有一倍．時間點
很重要，在漲勢初起時就要買進來了，這十二年來是輪流上漲的局面，千萬別死守同
一地點，已大漲過的地點，賺了就換陣地。
: 5. 這樣房價不就又一直墊高嗎！那可不一定，有的時候小虧出場也是一種智慧。
: 如果你出價是實價登錄70%，當然賣方會直接拒絕你，因為不會只有你一個人要看
: 這間房子，他很容易找到願意出更高價的人，而且即使房價大漲的時候，你有看過
: 哪一間房子轉手賺30%以上嗎？有實價登錄之後很難吧！所以大刀先收起來，建議先出個
: 90%實價登錄試水溫，這個價格賣方覺得你可以加價到他想要的點，比較會願意跟你談，
: 至於加到多少呢？我認為要看雙方迫切性，如果買方有迫切性，讓賣方小賺一些又何彷。
: 但如果不那麼急，又有預算考量，喊到95%~100%是上限，因為總價5%~10%以內的虧損
: 對一個急售的屋主真的不多，現在大家都亂出價，你的出價就顯得既有誠意又備感溫馨。
: 讓房價軟著陸也是身為好國民的責任之ㄧ啊！
答：出價部份我不答，仲介會回答你，
10%以上之虧損很少見，若出現了是一開始仲介老板自已就吃掉了，或是你出價買到了，
仲介才發現，此時出現一件事情，就是你買不到，仲介老板吃下來，或是找短線投資客
來買，可以再賣一次；所以，自住很難買的到10%之下，真的買到了也會被作掉。所以
，早一點睡別作夢了。
: 6. 其實我也沒甚麼看屋經驗，純粹鍵盤買家，但有一個策略是我認為值得實行的
: 如果你在短期內有購屋的需求，如果看到中意的房子可以試著用上述方法
: 來回差價最多15%，1000萬房子也差了150萬，裝潢費用都有了。如果你像我是預計3~5
: 年後入手，也請開始看房子，除了鍛鍊自己的眼力，事實上有一項任務也很重要，就是
: 去開芭樂價給屋主酸(找到屋主真的很簡單，不要再透過仲介了）
: 就像帥大說的，多低的斡旋都收，打擊屋主信心，讓真正有需求的人可以買到
: 更低的價格，當跌勢已定，真正得利的也是我們這些未來的自住買家。
答：我只能大笑，你真的作了，就知道，牛頓運動定律第三條，作用力等於反作用力。
面對屋主出低價的反作用力，你會受不了，當然，你若有此天份，請來找我上班。
帥過頭
祝大家父親節快樂，慘呀，我女兒不接我的事業，我本意是留下民宿作一百年的。然後，
作觀光業上下一條龍。