for ck09大
感謝您對於水岸的論點,讓我有其他面向不同的看法
我也同意您說的,目前房市這幾個月多空不明
的確任何人哪怕是青埔還是其他重劃區,
都要審慎,不管自住還是投資
切忌亂買
for Induction大
我其實打算要終止發文了,
不過您冒出要挑戰我,
我想您為人生勝利組的大人物挑戰我這魯蛇,
我承受不起囉...
我僅能把我知道的給與您回應我的看法
※ 引述《Induction (Induction)》之銘言：
: W君你好, 我挑戰你.
: 我認為
: 1. 青埔現階段自住不宜, 生活機能根本沒有到位.
我想也許不只您
應該有70%~80%的人都會這樣認為
我前面也說過
青埔現階段差不多是Step2過渡到Step3進行式的階段
也就是剛正在大量長樓的階段
通常這個階段
在任何重劃區都是投資客遠大於自住客
這都很正常的現像
哪怕是過去北大特區或林口特區
在5年前也是類似這樣的狀況
常常有一句話說的好
真正買到最高點的反而是自住客
當所有機能跟題材全部都到位的時候
房價都是最貴的
我也強調
如果非常注重現階段的生活機能的人
也許其他區域是個其他的選擇
: 2. 青埔現階段投資不宜, 未來三年的投報比不上過去三年.
: 邊陲低價商品未來五年的漲幅比不過平鎮南勢.
: 中價位的商品未來五年的漲幅比不過台鐵捷運紅線沿線各站建案.
: 核心高價商品未來五年的漲幅比不過單價差異不大的頭前.
感謝分享您的投資獨到見解
我對平鎮南勢以及台鐵高架化車站的看法是
平鎮南勢目前的行情我知道大概是15(面靈骨塔)-22(核心) 假設翻一倍就是30-44
台鐵只有高架化跟增設車站 各站狀況不一
我就舉例台鐵桃園車站前後站好了
前站500米左右目前的預售屋行情是36-42 假設翻一倍就是 72-84
後站500米左右目前的擎天匯行情是36-41 假設翻一倍就是 72-82
頭前我沒有徹底研究過所以我就沒列入說明
青埔特區我的看法是
5年後我估計住宅核心地段約65-70 商業區核心地段約70-80 其他區塊就不討論
就以上面這幾個來看 抓個核心價格 五年翻一倍來看
五年後平鎮南勢的核心地段漲到44(核心)?
五年後桃園車站的核心地段漲到84(核心)?
五年後青埔高鐵的核心地段漲到70(核心住)-80(核心商)?
這三個各位覺得哪一種可能性最有可能實現?? 或者說接近達標?
如果今天桃園車站後站推案的不是寶佳而是像上市上櫃大品牌的建商的話
我估計不會只賣38這麼客氣 恐怕直接賣40或42以上 那投資報酬率又更低了
青埔特區寶佳的案子只敢賣2字頭
假設寶佳搶到好地段 如某個向水 大概也頂多三字頭初段
還不敢像桃園後站這樣直接賣38
當然也許按照I大的說法
也許內壢火車站或國際路 永豐車站比較有更大的漲福吧?
這邊區塊我沒有徹底研究
但是我知道要是國際路500米內核心地段現在要推預售案
大概也是要賣一坪三十幾萬以上
這邊屋齡快十年的國泰中古屋最高都有人成交到28萬/坪了
抓一下預售屋估價法則 也離35不遠矣...假設要翻一倍就是得70了 我自己都會嚇到
另外對於新板特區來講
因為已經開發到尾聲了 不過最後還有個環狀線題材
所以我估
新板特區的天花板差不多110萬/P-120萬/P到頂!!
副都心差不多85-95萬/P到頂!!!
頭前差不多70-80萬/P到頂!!!!!
我前面也說過
我個人不負責任是估計青埔五年後不排除 "逼近副都心"
另外說到林淡三這三區 撇開淡海不談 因為等級不同
我認為林口後續天花板是高過北大的
因為林口的機場捷運優勢跟幾個題材將會注定他的高度會高於北大不少
但是這都是未來的事情 也許哪天政府把全部資源拿去拼命蓋三鶯線也說不定
至於AMAX跟AONE的天花板我就不清楚了
以上是我不負責任的估法 也許錯誤擺出 看看笑笑就好!!!
: 3. 航空城計畫的規模` 成敗與成熟速度決定青埔的成敗.
: 只可能拖不可能快. 成熟期拉到二十年後也不會讓人意外.
其實我一直覺得航空城的發展並沒有100%影響青埔特區的生死
看起來k大好像很注重航空城起來=青埔才會起來這個論點
舉例來說
青埔在2012年年底之前航空城完全都都沒定案 連白紙黑字都還沒之前
這之間還發生過當年國際醫療專區的多次流標 機能非常薄弱下
照樣靠機場捷運跟幾個題材還能從10萬硬是漲到20幾萬
當然也可以解釋因為北台灣雙北都在漲 所以青埔只是跟著大盤趨勢漲
: 4. 我認為青埔不會跌, 但因為基價已高漲幅有限, 平均年投報有10%就要偷笑了
: 天花板約是新板的2/3, 也就是65左右, 最快8到10年慢則不知何年.
我看法上面已經描述
謝謝你的分享
: : 大概短期這一兩年內的生活機能,
: : 林口的確是在青埔之上,
: : 因為我前面強調過很多次,
: : 林口已經是國中畢業生了,
: : 目前這一兩年是林口題材逐漸全部實現的成果豐收期,
: : 青埔還只是國小畢業生,
: : 拿現階段來比,
: : 當然林口略勝青埔
: : 小學畢業生就算先天體質再好,打架當然也會輸給國中畢業生對吧?
: : 想當然爾.
: : 目前林口A級地段的房價也比青埔A級地段高一個檔次
: 問題是國小畢業生只要不去當流氓中輟或是意外夭折, 三年一到總會變成國中畢業生.
: 青埔三年後難道就打得過林口嗎?
: 還是會慢慢變成要主張國三生打不過高三生, 高三生打不過技職生, 技職生打不過兄弟.
: 等兩個人都變成30歲的兄弟時才來打? 那會是20年後耶...
這個比喻延伸的問題我不知道要怎麼回應您了.....好吧您贏了 XD
其實不管是全世界的奧運或者各項運動會
特別是體能方面的項目 最強的年紀差不多是18-20歲這一段
大概就是高二到高三上下這年紀最猛
在奧運裡面當中22歲以上已經是老將準備要退役了
就以游泳或跑步這種急需要爆發力跟體能的運動
往往全中運(高中生)的最強記錄成績
反而比大專杯的最強記錄成績還要好
當然也可以解讀為大專生都打電動熬夜荒廢了
這個討論好像有點離題了...
: 這邊在討論投資.
: 我認為一個地方再炒15年跟一個地方再炒50年在意義上是一樣的.
: 重點在投報而非年限. 因為暴衝幾波完比價天花板出現後漲幅就會趨緩,
: 沒有可能無止境的暴衝下去. 然後就得轉移到投報較高的標的上.
: : 以前五股王的主管Zit大有分享過一個原則
: : Step1.土地徵收前進場賺最大風險也最高,以政客跟大投客內線為主->航空城
: : Step2.重劃完畢之後荒涼剛要長樓的階段,以政客跟投客為主->大埔
: : Step3.新屋部分落成又繼續長樓題材開始長芽階段,以投客為主少數自住為輔->青埔
: : Step4.開發已達一定規模階段,題材收成期,以自住為主投客為輔或兩者各半->林口,副都心
: : Step5.開發邁入飽和階段,投客退散,自住花最高的錢來享受->新板,北大
: 這邊在討論自住合宜度
: 比對W君本文前中段, 前面說路邊的野狗都知道青埔生活機能差;
: 中間卻說可是自住合宜度好. 這就有一點弔詭. 青埔現在改打鄉野風情溜狗方便了嗎?
: 家中有長輩就會知道, 鄰近醫院是非常非常大的拉力.
我不否認林口A9過了一個捷運站有長庚醫院
這的確是對有老年人有很大的優勢
就跟經國路有敏盛醫院一樣
: : 至於其他人怎麼選擇,這是個人喜好.
: : 就我身邊不少友人買青埔的房屋打算入住,
: : 也有不少比例是台北下來的,
: : 這些人都是一路從台北市新北市這樣找屋找下來,
: : 林口土城北大新莊三重都在這些人曾經精心評估過的地方.
: : (當然也許這都是少數當中的極少數)
: : 覺得林口的單價跟現況符合需求的人自然會去買林口
: : 但是覺得青埔CP值高發展潛力更強的人自然會選青埔
: : 所以若武斷的說青埔房價太高不可能會有自住客來住
: : 我想這樣的結論過度武斷...
: 青埔空屋比林口多, 點燈率更慘.
: W君自己就說青埔以投客為主輔以些許自住客而林口是自住投資各半了.
: 不就說明了自住客普遍偏愛林口不選青埔了嗎?
: 此外CP值跟發展潛力與投資有關.
: 投資論投資自住論自住, 你又犯了在講A的時候拿B來回的毛病囉.
我的意思是說
青埔目前是step2到了step3當中的階段 所以是投資客>自住客
等青埔到了step4當然就變成自住客>=投資客
其實坦白說 最近北台灣各地房市交易雖然冷
青埔最近來找屋的 自住客的比例已經快比投資客高了
這是我聽幾個代銷朋友跟我分享的資訊
不過也可以解讀成也許是投資客假冒偽裝成自住客來找標地這也不無可能
不過根據這些買方在問或者在找的需求跟條件
感覺是真的要自住的導向會比較高
因為投資客不太會管很細部的地方
但是自住客大多龜毛 建材會問 車位的挑選跟樓層挑選 還有規劃細節都問很細
而且看一次不會買 之後又找長輩 又找朋友 一看在看 一問在問
: 中路還沒出現建案, 一個都沒.
: 預期價格38-42, 好像跟W君大力推薦的青埔蛋黃差不多.
: 尚且憑W君預測, 青埔明年上5字頭三年內上6字頭, 怎麼看都比中路貴,
: 怎麼比價又變青埔有優勢了呢?
我講的5字頭是明年底商業較核心地段那種
青埔還有很多2字頭的C/B咖地段
但是中路第一案非A咖的地段很有可能36或38以上起跳
然後越墊越高 恐怕幾乎大多數都是四字頭以上
: : =========
: : 最後來joke一下
: : 很多人酸"國際級的都市"
: : 其實這不是我亂創的
: : 青埔很多在地深耕的人比誰都還自我感覺良好
: : 下面這個連結也是其中一位在地建商老闆
: : https://www.youtube.com/watch?v=gg5qJlKTO18#t=4m5s
: : 他的房子單價每次都硬要賣比其他案子還貴 XD
: : 不過他本身親友也通通都住青埔
: : 而且每天都開自己的休旅車到處跟其他同行喇賽串門子 很健談的一個人
: 所以W君怎麼會拿建商跟代銷的廣告詞出來推薦給板友呢?
: 難怪人家懷疑你是代銷, 因為說詞一樣阿.
: 得罪了.
我主要是在酸建商的意思
我只講真實的數據
前面文章我列出的數據就是桃園只不過是第五大運量 未來可能變第四
但是這建商直接自我感覺良好講"第二大吞吐量" 連我都看不下去
連很多概念都沒有了解清楚就直接說國際級的都市來廣告 這樣實在是不妥
BTW,這個案子我沒有買啦 我也不是代銷 跟這建商一點關係都無
如果我是代銷或建商 我應該早就賺翻了
最後感謝各位的指教
我想這一串討論文我就不再發文回應了,就此打住~
如果還是回答不令人滿意,
那只能說聲抱歉我能力還不夠...XD
因為一直討論下去我怕會有人誤以為我一直"蓄意炒熱青埔"的話題...
這樣對我也不好,
對其他人也容易造成誤解
如果對青埔還有其他問題真的很想了解的話,那就私下聊
我想板上也許也有其他專家,大家也可以私下請益他們
PS:這篇文章最初起頭發問的是帥過頭,
真的說論投資報酬率,其實大埔我是覺得還頗有搞頭(個人不負責任看法),
只是目前更荒涼階段更早,心臟要夠大顆