以下是小魯蛇的回文，給大家看一看笑一笑
※ 引述《cat5566 (貓奴)》之銘言：
: ※ [本文轉錄自 MenTalk 看板 #1L8JVfPw ]
: 我覺得大家的理論都建立在房價只會上升不會下降
: 當然我覺得這都是個人分析啦
: 好壞當然就自己承擔
cat5566覺得房價有升有降
: 而這是我自己的觀察
: 房子賣得好不好就看兩個，一個是建設公司，一個是銷售公司
: 看他們的財報就知道房市如何
: 打開財報，先看看信義房屋，2013每股大概賺四塊，雖然去年因為配股息股本變大
: 但2014結算以後全年賺不到2塊，全年營收更是大減
: 這代表仲介賣不出去，成交量量減
: 換看建設公司
: 看看現在火紅的興富發，這兩年業績成長沒錯
: 但那是因為之前IFRS準則新規定，所以有重複認列
: 營建主要看資產負債表
: 他的存貨有812億，流動負債700億
: 這樣高的存貨，這樣高的負債比
: 如果房市向上當然沒問題，那如果政策要他往下呢
: 好比現在新建案的房屋稅拉高，利率遲早要調升
: 那你覺得你敢投資嗎，不然他殖利率隨便都十幾趴，你買房不如投資建商就好了
: 加上房價總會有頂的，就跟股票一樣
: 換來換去，總會有人當最後一隻老鼠
: 買房子貸款，不就是股票融資，等到斷頭的時候，投資客撐不住開始拋售
: 你也只能用自住沒差來告訴自己繼續付下去
cat5566覺得現在房價到頂了
: 當然這是我自己的觀察而已啦
: 投資任何東西都是自己負責
: 我自己的判斷是這樣，將來十年變兩倍就是我承擔了
: 了不起就是繼續租房子囉
cat5566是以投資的觀點來看房子
: 至於大家都說用租金來撐房貸
: 我不知道大家是怎麼算的
: 一千六百萬貸七成，稅率2，貸二十年，一個月56000房貸
: 整層出租二萬
: 我不知道要怎麼撐得起來，更何況你還有稅要繳
: 然後你要拿得出480萬當頭期
: 我是不知道一個家庭存480萬要多久
: 況且如果你有480萬，你把它丟進去股市算每年回收4%(中華電信還5%咧)
: 這輩子你靠利息就可以去租上面的房子
: 半毛錢都不用花了
cat5566覺得現在投資房產需要太多錢，有這個錢拿去股市比較賺
: 話說回來大家都說租金會隨通膨上升
: 我大學剛畢業到信義路四四南村對面租屋，走到101大概十分鐘，當時一個套房月租一萬
: 現在去591看，也還是月租一萬
: 但我憑印象當時記得吳興街老公寓應該800~900
: 十多年過後現在大概都乘以二了
: 所以房價成長，但租金不一樣會成長
cat5566覺得租金十多年來沒隨著通膨上漲
: 所以我自己覺得現在的整體環境
: 在有選擇的情形下，租比買好
: 勝率比較高
cat5566覺得現在租就好
: 作者: langrisser19 (lan) 看板: MenTalk
: 標題: Re: [閒聊] 放棄買房的年輕人多嗎?
: 時間: Sun Apr 5 21:25:59 2015
: 我是剛結婚兩年多
: 結婚的時候為了離老婆娘家近一點，就在汐止買了一間房子
: 當時是六年屋
: 原屋主當初只買了三百不到，但賣給我的時候是八百五十(不過23坪而已...Orz)
: 我最近賣出則是近一千
: 按照這樣的房價漲幅，我自己是覺得很不合理啦
langrisser19覺得房價漲幅不合理，但賺了一百多也好
: 會把房子賣掉是我覺得通勤太久了，雖然我在內科工作
: 但單程十一公里的路程光塞車每天要花一個半小時的時間在通勤上
: 賣掉房子以後搬到離公司只要公車一站的距離租房子
: 雖然是四樓的老公寓，但是是三房，又距離近
: 重點是一個月月租才兩萬
: 也沒有房屋稅、地價稅，東西壞了就找房東來修
: 我媽跟我岳母都覺得我這樣在胡搞
: 但我自己是覺得這樣蠻划算的啦
langrisser19覺得賣掉汐止兩房，通勤時間省很多、可以住三房、麻煩out!
: 我看了我旁邊的四十年老公寓，現在實價登錄都還要1600
: 而我一個月租2萬，都可以租個六十幾年去了
: 重點是每天省下的通勤時間就不知道值多少了
: 多的錢也可以讓生活品質好一些，也能存下更多錢
langrisser19覺得重點是生活品質，租房能擁有更好的生活品質
: 即使大家都在說什麼老了不會有人願意租你房子
: 還是房租是在幫房東付房貸
: 但怎麼就沒人想到你房貸的利息是在送錢給銀行...
langrisser19覺得不想送錢給銀行，心情會差
: 而且真的老了也還可以搬去比較便宜的地方
: 為什麼一定要擠在台北市吸廢氣呢
: 而且房貸一背就是二十年三十年，如果房貸只佔月薪三成也就算了
: 但我同事一堆占到五成去，像這樣的生活就有比租房子來得爽嗎
: 說租房子怕房東突然把房子收回去
: 但你就不怕有一天被公司裁員，繳不出房貸房子被法拍嗎
: 然後也有人說租房子沒學區
: 其實你願意多付一點，跟房東橋一下要牽個戶籍也不是太難的問題
: 而且如果你收入不差，表現良好，房東還希望妳住久一點咧
: 省得他還要再找下一組房客
langrisser19覺得背房貸風險太高，會跟生活品質說掰掰，而且老了住鄉下更便宜
: 當然我自己也還是有在注意房價的變化
: 像之前地上權的房子也有去看，不過價格一樣是嚇死人的高
: 同樣的價格不如去租房子算了
: 總而言之，我覺得人生最精華的時期，沒必要為了房貸把自己綁死
: 我和我太太去年收入大概兩百多
: 我們就自助去了一次歐洲一次日本，平常想吃什麼就吃什麼
: 有想買的就買，這樣一年也還是可以存個七十幾萬
: 就算多了小朋友，太太想留在家帶小孩，也是不痛不癢的
: 如果真的為了要在台北市有個房子，然後弄到每個月付完房貸跟必要支出都變月光族
: 這樣不是很疲勞嗎
langrisser19覺得有小孩的情況下，每月付完房貸就變月光族了
: 當然...有的人是把房子當投資，想用槓桿來搏一筆大的
: 這就不再討論範圍內了
langrisser19沒有把房子當投資
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所以到底要買還是租? 要想想你的主要目的!
每個人的心中都有一把尺，衡量著租或買的價值
[想投資]
覺得風險太高? 投報率太差?
那就尋找其他地方的物件或投資方式
[想住得很舒服]
不想看房東臉色? 想改裝房間? 想要有安定的感覺? 不想自己繳稅金? 不想自己維修?
答案是買房!覺得現在太貴就買老/遠/晚一點，自行衡量!
答案是租屋!覺得新房子租金太貴就租老/遠一點的，自行衡量!
[想找上班方便的暫時居所]
地上權/租/買...等，通通納進來考量，
像工作地點不定的人，租屋通常是最佳解，
而工作地點固定的人，房價租金比若很低則可以用買的。
[以上兼具]
很多人都希望三者兼具，
我認為成功的關鍵點其實就是敢不敢承擔風險。
租車出問題可以怪租車公司，新車就拋錨可以怪車廠，
中古車過保固後出問題就...
租房子出問題可以怪房東，新成屋就漏水可以怪建商，
買中古屋半年後出問題就...
房價波動，現在是歷史高點下來一點點，那之後哩? 之後誰也不能保證
人們總是對未知的事物給予過高的評價
想辦法多懂一些，研究怎麼當房東、研究租屋代管公司的收費之類的
不要最後只能安慰自己自住沒差