※ 引述《awesomemale (歐昇)》之銘言：
: 最近看上一間約40坪三房屋主自售的預售屋，
: 查網路上的資料後發現之前買家與代銷的成交價約 20w/坪，也就是總價約800w左右
: 買家目前開價878w，有先探聽買家底價約850w，請問還有什麼方法可以跟買家議價嗎?
: 還有跟買家換約前需先跟買家取得什麼文件 或 注意什麼事情呢?
: 謝謝!
這個單價...如果是桃園市的話...請問是八德擴大or大竹 嗎
題外話....
最近常常遇到很多買方...很多都喜歡比照新聞專家上面講的
實價登錄打8折打9折出價
想當然爾 常常不會成交
因為內政部實價登錄都是中古屋/新成屋/2年前預售屋後來交屋 的數據
拿這些數據來殺還沒交屋還在換約階段的預售屋 假設地段品牌都差不多
那真的還不會成交
回到原Po的問題
要觀察這個賣方是甚麼樣的賣方
1.假設這個賣方當初是高點買的接待中心散客...搞不好它就買到830~840萬
2.假設這個買方當初是廣告公司的VIP或親友....搞不好它就買到770~780萬
3.假設這個賣方當初是建商股東or關係戶.......搞不好它可買到730~750萬
如果這個賣方的背景是1,如果不急...那可能就真的會死守850
(因為有利息成本跟換約還有當初一堆有的沒得隱形精神時間成本)
如果很急...那有機會800.認賠個40萬..但是機率不會太高
如果這個賣方的背景是3...當然議價空間又更大...
原則上還是回歸到下面兩點...
1.這個賣方的背景
2.這個賣方怕不怕交屋...急不急
人有百百款...所以賣方想賣多少...沒人可以知道...
搞不好賣方的親友自己都不見得知道了
個人建議您先探聽或想辦法了解這賣方到底急不急
如果這個賣方可以放交屋...
那如果您出價低於它總成本價格(預售屋契約價+利息+換約費+隱形成本+...)
通常這場談判馬上就破局...而且不會回頭了
因為這種不怕交屋的賣方...
大多數會因為買方第一刀就擺明要讓他賠 會因為這樣而起賭爛...覺得買方不識相
如果這賣方怕交屋...著急了...
通常這種狀況...賣方會主動跟買方說願意賠多少就一口價
賣方也不是傻仔...會評估要賠多少就是上限
很多買方以為可以趁這個機會再補賣方好幾刀 這觀念是錯誤的
因為預售屋若賣方賠超過5%~10%以上...其實可以直接跟建商違約
通常內政部定型化契約規定違約上限就15%
若已經繳的款項低於總價15% ...就是已經繳的款項全部....
所以千萬不要聽TV上的專家說啥實價登錄打幾折之類
真的別鬧了 預售屋的行情跟成屋的實價登錄是不一樣的 不可混為一談
我是不知道哪個區域哪個建商啦
但是如果是那種不太缺錢又注重客戶服務形象的建商
我知道桃園有些重劃區的建商面臨到當初買方在交屋之前違約
通常是可以談...
如果建商本身資金還充足 而且對自己產品也有自信的時候
好好談頂多罰個5%或者更低的違約金就把預售契約權利收回來
我身邊聽過實際的案例
最常見的就是違約罰5% 當然也有少數建商真的就開罰10%~15% 但是沒有很多
我也聽過只罰個現金10萬...
所以一個買方如果喜歡一個建案 最好也打聽一下這建商對於違約的處理
因為假設這個建商之前的紀錄就是頂多對違約的客戶罰5%
那今天若買方要殺一個斷頭的賣方 要是出價低於成本超過5%
這場交易肯定破局 因為賣方直接丟回去給建商就好了
如果這個賣方又委託了仲介 中間卡了6%的服務費
那麼這個賣方就算賠了5% 買方為了買這個最後花的錢還比當初接待中心價格還貴
EX: ( 賣方契約價 - 5%賣方認賠 ) + 買賣雙方服務費6%成本 = 買方買這間花的價格
我個人的經驗是....
如果一個建商通常針對違約只罰5%的話
那麼遇到很急很急的屋主....差不多砍個契約價3%就是上限了
如果要再補刀 那屋主起賭爛 寧可違約 若建商不缺錢收回去變成成屋就是加價賣
至於一堆專家或者建盤網路專家說的甚麼七折八折九折....都是在嘴砲...
實務上如果一個好地段規劃不差的預售案...
如果樓層跟車位不錯...能買到當初案場價行情就是萬幸了