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2015-06-19 00:04:16 經濟日報 記者 陳美珍
趕在明（2016）年新制房地合一課稅施行前搶購房產，以便保留日後出售按舊制課稅的資
格，稅負真得能夠確保一定輕嗎?答案可能並不肯定。
如果以自用住宅為例，舊制房地分開課稅與新制合一課稅的主要差別，包括幾點:
一、舊制的房產利得只需就「房屋」部分產生的交易所得課稅，且採結算申報，適用稅率
由5%到45%不等；新制則是將房屋及土地的利得合併計稅，自用住宅擁有400萬元免稅額，
稅率則是10%。
二、新、舊制都有換屋「重購退稅」的機制。退稅部分，新制較舊制寬鬆，增加「比例退
稅」的優惠，購入新屋價格若低於舊屋，仍可申請退回局部售屋利得稅；舊制對於「以高
換低」的重購換屋案件，並不提供退稅優惠。
新、舊制對房產利得課稅規定的差異，會影響納稅人的稅負輕重，特別是舊制並無利得
400萬元的免稅額規定，等同出售適用舊制的自用住宅，每一塊錢獲利都要繳稅；而新制
下，自用住宅售屋獲利只要低於400萬元，即形同全數免稅。
舉例來說，甲在2010年12月31日以1,000萬元購入A房產做自用住宅使用，2016年1月1日以
1,400萬元出售，扣除成本後獲利300萬元。
甲需適用舊制，假設甲沒有提供實際交易成本與售價，經稅捐機關按所售房屋的評定現值
（設為200萬元）按財政部所頒布的所得額標準42%（台北市），核定其應課稅的售屋利得
是84萬元（200萬元x42%），需併入與甲的其他綜合所得合併課稅。假設甲適用綜所稅率
是20%，售屋利得要負擔的稅捐為16.8萬元。
再假設甲在2016年1月1日以1,000萬元買進A房產做自用住宅使用，連續持有六年後，在
2022年1月1日以1,400萬元出售，同樣獲利300萬元，此時，甲適用新制課稅，享有400萬
元免稅額，因其獲利僅300萬元，甲出售A房產利得毋需繳稅。
由此可見，同樣是出售自用住宅，甲按新制課稅反比舊制有利。但相反的，如果甲出售的
不是自用住宅，其300萬元的房產獲利，在新制之下就要按20%稅率繳交60萬元所得稅；與
舊制比較時，因舊制對自用與非自用住宅並無課稅差異，舊制的房產稅負，反而會較新制
為低。
必須強調的是，新、舊制何者有利，並無準確可以依循的參考標準，售屋者仍要先行試算
，再就個人購屋的目的、準備持有期間、房價走勢等因素，綜合研判購入與售出的時點，
才能確定未來得以享有最輕的稅捐負擔。
連結：
http://money.udn.com/money/story/5621/1002748-%E8%A7%A3%E7%A2%BC%E6%88%BF%E5%9C%B0%E5%90%88%E4%B8%80%E7%A8%85%EF%BC%8F%E7%8D%B2%E5%88%A9400%E8%90%AC%E5%85%A7-%E6%98%8E%E5%B9%B4%E8%B2%B7%E6%88%BF-%E8%87%AA%E4%BD%8F%E6%89%8D%E7%9C%81%E7%A8%85
其他：新制對自住長期持有利多