※ 引述《hoegaarden (喜歡風之谷嗎)》之銘言：
: 這裡曾是一級戰區，如今卻等不到人來看房，出現「單周零成交」慘況...
: http://goo.gl/zn8RHY
: 撰文者：賈蓉 2015.09.11
: 曾是兵家必爭之地的桃園房市，近來只能「搧扇子、打蚊子」，調查顯示，不只青埔地
: 區多個預售建案「撤場」，市區的交易同樣慘淡，桃市前後站、中路特區、縣府特區都
: 出現單周零成交的慘況。
: 財經專家阮慕驊在TVBS《地球黃金線》表示，過去單一個案每周狂銷9戶的市況不再，
: 青埔地區50個案場加起來，一周來客僅157人，成交只有9件，當地的銷售人員只能自嘲
: 「至少還有人來看房」。
: 過去曾被投資客帥過頭視為桃園房市指標的「中路特區」，更出現來客組數極低、成交
: 掛蛋的市況。調查顯示，桃園市前站、後站、縣府特區，以及中路、南崁、大竹、龜山
: 等地區都「0成交」，阮慕驊認為，最值得注意的就是占地104頃的「中路特區」，不只沒
: 有成交案，來客組數更只有14組，重點推案區的人氣差強人意，可能是因該區業者還不
: 願意「降價」的關係。
: 至於桃園何時能房價落底，出手購屋？投資客帥過頭在東森財經台《57新聞王》建議，
: 由於桃園房市政策未明，因此最好「今年都別買」。房仲副總經理章克勤則向《蘋果日
: 報》說明，目前買方的確多採取「等」字訣，即使陸續出現低於實價登錄的價格，民眾
: 也不願意積極出手。
雖然我是滿看衰中路特區的，不過中路這麼冷到還是嚷我滿意外的
看來桃園人鍵盤看好的功力果然不遜於台北高雄
過去房市大多頭的時候
買重劃區隨便買隨便賺
導致大家根深蒂固的一個投資心法就是：買重劃區必賺
再搭上了房地產投資的至上真理：Location、Location、Location
將這兩項公式交集之後，就能得出：
只要是距離市中心、熱鬧地區不遠的重劃區，投資就立於不敗之地
因此這些重劃區的輿論討論度都相當熱
綜觀各縣市幾乎都是如此
但討論度很熱不代表買盤很熱
絕大部分的討論都是基於一個自住便利心態
市中心的點、熱鬧地區的附近，居住的人多
也因此能吸引到鄰近的住民，想要一探究竟了解是否能夠換個房子住一下
這就造成了這些重劃區的討論度被炒熱
然而舊房子和新房子的價差很大
以相同室內空間而言，價差幾乎可達一倍
從舊房子換到新房子，如果沒有多準備一筆龐大的自備款
（除非舊房子是乾淨無貸款的）
否則是根本無法換屋的
假設台北市大安區出現了一個重劃區（管他在哪裡）
平均重劃區推案房價至少120萬起跳
三房以權狀43坪為例，含車位250萬，房價是5,410萬
換算回相同使用面積的公寓，室內約27坪
單價水準抓到75萬，房價是2,025萬元
抓個貸款餘額剩餘四成，清場貸款加相關稅費後可拿回約1,113萬元
在這些條件下，如果沒有準備額外自備款
換到新屋的所需貸款的額度就是：5,410 - 1,113 = 4,297 萬元
在30年房貸下，月本息還款16.81萬（年繳201.7萬），寬限期為7.34萬
在40年房貸下，月本息還款13.57萬（年繳162.8萬），寬限期為7.34萬
算到這裡，大家就清楚為什麼總是一堆人在該買不起房子
實際上是因為同一區域、地段上，新舊房子的價差太大
換屋族無法直接從舊屋換到新屋
也因此一般新屋（預售屋新成屋）的市場客群分析時
我們多是討論外來客群進來買
這些外來客群指的是房價更高的地區過來的
以剛剛大安區的案例，他的更高房價地區，公寓均價起碼要超過100萬
（不過就算公寓100萬還是買不起唷 ^.< ）
例如以往在討論北大特區
常常講的是板橋雙和地區的人，走北二高過去買的
比較少講三峽樹林自己人買的
當然鄰近的高所得族群也不是沒有，不過總數不多
相對於重劃區的供給而言沒有太大的填補效果
從上面的討論我們清楚了所謂重劃區的外來族群市場的特性後
接著我們來回歸正題
我們來講講桃園中路特區和高雄中都特區的外來族群到底會是哪些人