※ 引述《aitt (君子之交淡若水(M))》之銘言：
: 上次看到美國的新聞,主播提到房價加速上漲,還說可喜可賀,
: 認為房漲是經濟熱絡的象徵,就連美國人對於高房價也是少數人反彈而已,
: 大多數人都不支持打房,甚至於只要房價漲幅縮小,
: 就有救房市的聲浪出來了,問題是房漲不是更多人買不起房?
: 為何他們的看法會跟亞洲國家不太一樣?
一點點小看法...
美國跟台灣不同：
1. 地大，能拿來蓋的地很多，房子不夠住而猛漲，絕對是人禍
2. 人口移入大國，除非法勞工，移民以中產知識份子為主，有強大的買房需求
美國人自己的研究很早就看出，“房價漲幅”跟“房屋供給”有關
當房價上漲時，建商會願意多多推案
推案量增加，供給就增加，此時房價升幅就會被平衡
反之，房價下跌，建商推案少，房子存量變少
居住需求並沒有減少(每年那麼多年輕人成家＋移民)
下跌不會持續太久，馬上就會到轉折點，房價會飆升，狂升
當飆升了一段時間，建商看到商機，又大量推案，價跌或緩漲
自由市場經濟就這樣，週而復始在循環，會達到系統內的平衡
這點在金融海嘯前後有得到實證
海嘯前：房價漲，建商拼命推案，市場庫存大增
發生海嘯....Orz
海嘯後，因房價腰斬而建商推案量大減，結果接下來幾年
除了某些鬼州、鬼地帶外
人口聚集、充滿工作機會的州如加州
當餘屋去化的差不多後，就報復性大漲(成屋坐地起價，用搶的)
另外就推案本身，推案大增，代表工作機會大增，推案減少，建築工人會失業
美國的經濟數據，新屋開工這一項是很代表性的指標
所以美國喜歡溫和的房價上漲
1. 建商願意持續推案(投資啊)、銀行錢放得出去、工人有工作 -> 正向循環
2. 溫和上漲的房價，會被市場存貨平衡，推太多就會跌
3. 政府收的到資產稅，美國房價很透明的，歷史交易紀錄、金額網站上就看得到
台灣的房價，近十幾年的漲幅，跟市場庫存變動有很大關係
可惜好像沒人特別去研究
民國80年代後期曾經年推40萬戶，餘屋大增，房市低迷
跌了一段時間後，早期蓋好的餘屋在9x年去化的差不多了時，
因為接續推案少，當然上漲 (加上背景：6, 7 年級每年出生40萬人的成家潮)
而推案少持續了十幾年，就是在2013前的狂漲，好幾年推案都不超過十萬戶
新的餘屋真的很少，中古屋又大部分有人住或租
去年有一坡容積、建蔽管制的搶建潮，所以這一兩年推案大增
拿來看下跌的房價，可以的看得出來一些關係，因為是建商開始帶頭下殺
不過這波過去，推案量又回到之前年推低於十萬戶，甚至更少
那，可能過沒幾年又會開始漲
只是，台灣還有一個變因：人口正式進入中年後半場，我們不像美國是移民國
購房需求會慢慢的變少，所以能不能進入市場平衡模式，誰也不知道
Ps. 前十年如果政府不要把國宅基金拿來變成首購貸款
而是廣建國宅，與建商爭利，把量放出來，大增市場餘屋供給
房價根本不會漲三倍，還不就是瞻前顧後，在那邊保障財團....
新加坡就是廣建國宅，才能照顧普羅大眾 (建商蓋貴死的私宅賣給富豪，不衝突)
香港跟台灣一樣，大減新蓋公宅，保障建商利益
公宅根本抽不到，香港卻迎來史上最大內地移民潮，香港普通房漲翻天
Pss. 美國的自由市場經濟概念，就是不管制，價高自然會有人增加供給
就跟農產品、民生必需品一樣，商人見到有賺頭，自然願意投資。
投資了就會增加供給，最後達到平衡。
這個去看二戰後，歐洲經濟停滯很久，歐洲各國用物價管制結果造成減產，
物資更不充裕 (戰後不是只有台灣慘，歐洲曾經窮到吃貓肉老鼠肉...)
英國、法國都持續配給制滿久的，反而戰敗國西德，在美國勢力下
比較早恢復自由市場，沒幾年就超越英法，經濟復甦超快
房價本來就不是靠抑制，抑制久了供給不夠，就出現配給制...
搞到平民得去排隊、抽籤才能勉強買到普普通通的房子 -> 這不就是合宜宅嗎...