※ 引述《et220870 (維尼)》之銘言：
: ※ 引述《belong57 (喜歡一個人)》之銘言：
: 身為一個月花六位數新台幣租房子的潘仔，小弟以一個阿潘的立場來回應一下這個問題~
: : 在能力範圍內，會建議買屋，租屋永遠要隨著環境被調整租金。
: 跟能力範圍關係不大，其實要租or買就是個簡單的數學問題。
: 在不考慮增值or貶值得前提下，重點就在投報率~
重點完全不是在投報率
: 以這位仲介經營的台北摩根來說,我們來看看現在的591:
: https://rent.591.com.tw/rent-detail-4908714.html
: 這間16.84坪帶裝潢租25k,通常是可以談22~23k成交啦，我們就算25k好了。一年租金30w
: 16.84*你說的今年成交價90萬 = 1515.6萬
: 30w/1515.6w 這投報率還不到2%.....
: 再來看看在台北摩根旁邊，小弟剛租的藏富:http://imgur.com/a/qlwFw
: 租到後我還去查了一下買賣行情，中高樓層後棟面學校view去年的成交價約105w/p
: 這間不含車位就60幾p(加車70幾p)還附尚算高檔的裝潢家具:http://imgur.com/a/Axvyr
: 用買的話這間應該7000w跑不掉，現在房東租我這價錢...算來他實拿的租金也是不到2%
: 這都還是有砸裝潢+附傢俱拉高租金後的投報率了....
: 那種沒裝潢沒家具的的投報低到1%甚至以下的都不罕見:
: 這間100坪的基泰台大: https://rent.591.com.tw/rent-detail-4926073.html
: 這戶用買的要花破1e，租的話我相信認真去談應該10w內租的到，投報率我都不忍心算了..
: 目前各大銀行的房貸利率範圍大約在1.8~2.5%，也就是說如果我要買這麼低投報的房子
: 在這樣的房貸利率和租屋投報率環境下，就算我完全不用出頭期款，銀行讓我全貸
: (很多人認為買房最大的門檻是頭期款，那我們先把這個最大門檻拿掉)
: 我一年光繳的利息就約等於甚至大於租金.....
: 我是傻子才會用買的而不用租的好嗎......
你太年輕,或者說家裡有錢,很多東西都沒遇上
: : 當時我經營的幾個社區租金大概都是目前的8成而已。
: : 台北摩根(南京三民站4後出口樓上)
: : 3~4年前 套房(室內使用約9坪多)一個月大概租2萬~2.3萬
: : 現在一個月2萬6，PO上去一天來看12客戶預約，第二組就租掉了。
: 租金怒漲2~3成，挖好多!!
: 但算算投報率的變化，約等於從1.4%漲到1.8%....
: 對租客來說，租金相對於房價只是從"霹靂無敵划算"變成"超級划算"而已~
: 你說房東可以再調高，那也要市場能接受。
: 事實是台北摩根這種社區型出租供給量大的一房一廳的小豪窄，
: 相同條件下你比其他戶貴個2000空租期可能就會拉長，要漲到哪裡去我個人是不很看好啦..
: 而且對有能力的租客來說，等投報率漲到3%以上才比較有討論[租vs買]的意義。
: 以現在的房價，投報率要3%等於這種室內9坪的套房一個月租金要漲到快4w元....
: 恩，加油~~
: : 松山新城 國宅
: : 3~4年前3房2聽2衛租金了不起三萬上下一個月，
: : 現在4萬一堆人搶著租，客戶看到一間4萬5的兩天就被別人租走。
: : 在房價跌大家都期望再跌更低，
: : 所以買屋的需求降低，房價也跟著下修，
: : 但同樣的租屋的需求增加了，所以租金上漲，
: : 那麼就可能出現平衡的交叉點。
: : 我不是什麼大師，但以第一線人員看到的，
: : 小弟經營台北摩根這社區，民國100年到現在累積買賣成交57間，
: : 社區單價最高成交110萬/坪。
: : 在去年成交最低是72萬/坪。
: : 在今年目前剛成交近90萬/坪
: : 究竟哪邊是低點呢?
: : 這時候鼓勵人家買房會被說是套套要解圍，
: : 但說實話目前下跌已經非常有限，
: : 而在此時買方少競爭少，能挑選的物件反而多。
: 除了投報率，不可否認 增貶值的確也是[租vs買]選擇的重要考量
: 小弟並非ㄧ直都是個堅不買房的空空.....
: 我25歲買進人生第一間房子投資，當時剛好趕上2013年多頭最後一波末升段嚐到點甜頭
: 當時覺得房產增值的錢真好賺,還很天真爛漫的想:挖每年都這樣漲的話30歲前就能退休了~~
: 於是在2014房價最高點又陸陸續續透過高槓桿、合資 最多時一共買到近10間...
: 結果到現在，除了一間新古屋小賺賣掉外，今年年初賠售一間新成屋慘賠總價10%.....
: 剩下的都還套著賣不掉只好收租...QQ
: 大多頭的時候真的沒什麼人在管投報率沒錯，反正房子每年漲，租金只是塞牙縫的
: 但經過這一波空頭，我才真的更體會到投報率的重要性....
: 我買的房子都在中南部，目前賣不掉收租中的，3~4房純住宅投報率有4~6%
: 所以賣不掉even繼續跌我根本不會怕，我的均投報有5%等於每個月房客在幫我付本利和
: 每個月現金流是正的，就算房價跌到腰斬我也沒差。
: 而賠售的那間新成屋就是因為投報率太低，買價900多萬的新房子只能租到16~17k
: 為了要好賣好帶看我也沒出租，每個月利息、管理費在那邊扣。每多賣一年成本就多20w
: 而目前空頭市場也的確在走跌，就算一年只跌個5%，對現金流是負的屋主來說都是大壓力
: 就算我自己hold的住，但只要別人hold不住，就是多殺多下跌的開始。這我很怕啊...
: 所以好不容易出現一組買方(三年來唯一的一張斡旋= =)就很擔心他跑掉....
: 這種心態下價格當然就只能任人砍大刀了~
: 扯遠了歹勢.....
: 回來[買vs租],小弟個人是認為，在雙北房子平均這麼低的的投報下還選擇用買的
: 唯一合理的原因是期待增值。
: 但以目前的市況......恩不要跌太多就佛祖保佑了....
: 真的想買房賺增值，至少等下一波多頭啟動再進場吧，
: 反正房地產的波段都是以幾年為單位在算的，等起漲再買都還很來的及。
: 或是你真的手上有筆錢很想置產or堅持買房抗通膨or不買房子身體就不舒服的話....
: 那乾脆就買中南部的高投報房子租人，再拿租金來租雙北的低投報房子吧，划算太多了!
: (怕出租麻煩就請物業代管公司，付租金的10%省時間力氣)
: 我今年就打算來買個幾棟收租型的透套。
: 六都市區除雙北外不難找到投報率6~7%的透套，扣掉物業管理成本後實際淨投報抓約6%
: (專業包租公還會自己隔自己整裡可以拉到10幾%以上，這種高門檻動作我們就先不討論，
: 單純討論無腦買無腦收租還無腦花錢給別人管理的case)
: 像以我來說，如果我覺得每個月付10幾萬的房租給房東是丟到水裡很虧，
: 那我會拿900萬現金，貸款七成，買一間總價3000萬上述淨投報6%的透套
: 那我每年會有3000w*6%=180w的租金收入and要還2100*2%=42w的利息(本金之後討論)
: 等於我這棟透套的[租金-利息]幾乎剛好可以拿來繳藏富的租金。
: 當然我每年還是要繳80萬左右的房貸本金，而這80w就是我在這個操作下的總淨現金流出
: (租台北then買中南部收租)
: 而且這80萬全數(100%)是從現金流轉換為資產。
: 完全滿足本系列原原po，不希望繳的錢丟到水裡(以房租or利息的形式)的需求。
: 而如果今天我選擇要用買的方式，來住到現在租屋處這樣的房子
: (市價約7000w，方便計算算6000w好了)
: 我一樣拿900萬現金拿來當頭期款15%，貸款5100w。
: 每年要繳給銀行102萬的利息+208萬的本金= 一共超過300萬的淨現金流出.....
: 而且還有1/3的淨現金流是丟到水裡去的利息....
: 何者較優應該是很明顯得~~
: 這系列原原PO說有存款300w,剛好是上述例子的1/3
: 可以參考看看~
事情分兩邊說
自住首購買房三個考慮要件
1:結婚給女方交代
2:裝潢自己住的爽
3:生小孩家庭要穩定
沒一個跟投報率有關係
所以不用提甚麼南部買房北部租房這種根本沒解決問題的方法
至於你的投資方式
先不說不到 30 歲可以拿出 900 萬現金當頭款的背景
不到 30 歲想跟銀行貸款 2100 萬,
收入證明只有租金,租金金額只是 cover 房貸本利攤還勉強有正的現金流?
根本貸不出來!
我在十五年前在新北做隔間小套房出租,月收 35 萬左右的情況下
(已經有穩定銀行流水超過一年)
本身背了 1800 萬的貸款,想要再買一間 800 萬的物件,
整體負債比壓在三成以下,
但本人毫無家世背景,提不出其他擔保,被 N 間銀行打槍
物件還是在中永和的新北精華地區
中南部,銀行審核更嚴,放貸更難!
所以你說的投資方式,要嘛你家族奧援
要嘛你自己本身扣繳憑單數字是"銀行認可"的收入
並且是房租的幾倍以上
不然這種需要強大背景的投資方式,
就是唬唬板上一堆鍵盤投資,毫無實際經驗
甚麼都不懂的鄉民