小學生都會算加減乘除 但是變成應用題突然就很多人不會了
這個早上突然想到房地產的問題 以下為個人淺見 若有觀念錯誤歡迎討論指證
古老觀念有土斯有財 房租養房貸 20年後就是免費得到房子
但完全忽略了自備款的機會成本這個項目 過去低利率時代很多人選擇忽略
但這其實是改變決策的重要因素 (尤其是開始進入升息循環)
我以最近本身入住的的台北市北區5-10年內社區大樓來說
"2房格局 權狀30坪 成交大概1100萬左右 平均36.6萬 不含車位"
從想買房自助的角度分析:
當房客一年房租支出 = 2.5萬(含管理費) x 12 = 30萬
買房一年支出 = 31.1萬
自備款300萬 機會成本4.0%(即我放在銀行做穩定的收益) = 12萬/年
貸款 利息支出 800*1.7% = 13.6萬/年
持有稅金 房屋稅地價稅 2萬/年
管理費 2000/月 = 2.4萬/年
買房仲介費1% 攤提10年 = 1.1萬/年
買房成本 契稅 印花稅 攤提10年 約1萬/年
買房支出居然高於租房 且這尚未計算還本金
本金還越多 你的薪水投入房貸 未來每年能創造的收益越少 即買房機會成本就高
舉例來說20年後我還了本金800萬 現金轉換為資產 你持有一間30年大樓2房的房產
但若保持800萬現金 這20年甚至以後會持續會創造收益 且隨時保有選擇進場的權利
若從想當房東買房收租的角度
支出: = 18.5萬
800萬貸款的成本 = 12萬
管理費 = 2.4萬
持有稅金 = 2萬
買房仲介費1% 攤提10年 = 1.1萬/年
買房成本 契稅 印花稅 攤提10年 約1萬/年
收益 = 房租 30萬
想買房當房東每年淨賺11.5萬,10年後淨賺13.6萬
800萬貸款大概 你的房客大概60年可以賺到 不考慮漲房租(正) 空窗期(負) 利率(負)
(是的 房客幫你繳房貸 久了就是你的)
若不買房當房東 300萬自備款創造的收益成本 4.0% = 12萬/年
蝦米 居然差不多 但還可以保持流動性
不管是買房收租當房東 或是買房自助 都是非理性決策
大家可以用這樣 調整變數(總價 利率 自備率 機會成本) 去試算
房價狂漲的時代一定是怎麼買怎麼賺 本金太大了 資產增值的幅度高
但房價持平 緩跌 甚至有升息跡象時 不只是考量貸款成本 還必須要考量機會成本
大樓尚且如此 我真的無法想像現在投入1000萬買35年公寓的人的心態
1. 20年還完貸款後持有的資產為55年公寓
2. 若都不買房20年後持有的資產為1000萬現金 且這20年持續創造收益
3. 尚不包含修繕費用 老公寓修繕費用驚人

年4%收益的商品是什麼

問題是 你只要中間投資賠一次 就掰了

蠻多的吧 光是銀行IG等級的債券特別股基金FX甚至台灣50會賠一次就掰了的投資標的 年收益會只有4%嗎 我已經抓很保守

就是數學不好才會被套 寫再多套套也不會懂

光是很多"保險"的商品就3%起跳了

麻煩如果有保證20年每年投資報酬率維持4%的金融商品，一定要告訴我

4%明明不難...稍微有腦一點的投資都可超過這水準

譬如？

然後就都更了 ...

買房支出還要加頭期機會成本，不過如果房價漲就不止800萬了，大部分的人還是賺價差

買個老公寓 拼都更翻身 最夯投資

那是台北啊 中南又不一樣了

北市老公寓會貴是因為有都更的機會利益 不然外縣市有嗎?中南部35年老公寓要 1000 萬 !??

買不起就用租 就這麽簡單租房要搬哪就搬哪

買台北老公寓 我覺得有點像買土地

一堆特別股都有四趴 有很難找嗎

沒錢才會算這麼細等賺到錢再回來看房阿

要等到開發（都更）的時候一次回收比較適合生活無缺者的部分資產配置

我投資都20%起跳 賺的輕鬆還房貸啊 有房投資也賺雙贏

要論CP值月租10萬就能住上億房那才是划算

而不是求取固定投資報酬率的好選擇

zhi得到他了 誰說有房的不能投資 XD

台股快萬點20%不難也不唬爛啊 分散投資 雞蛋不放同一藍那種固定收益 像利息 股息我反而沒很愛 稅起跳20% 很幹

基本上,我看到 90% 以上所謂"有腦的投資"兩三年後過去問,差不多都是 -5% 以上起跳!同七樓推文,有"保證"20年年投報4%的,請務必告訴我我這邊很多金主大批游資苦無資金停泊處~

終身還本型 2000萬月領5萬

投資沒那麼簡單 不然銀行幹麻拒絕大額存款呢給人1%不到的利息 自己拿去投資4%豈不愉快

3%收益 是保險基本

特別股保證6年還是7年而已 股價也會漲跌

投資哪有保證的 第一天來嗎? 就像買房收租哪有保證房客的

真有4%銀行還放貸1.6%房貸簡直可憐沒賺頭

買房哪有一定漲的? 至於很多再找4%的... 只能說 加油 好嗎

大額低利息是叫你別亂提現

保證4% 精打細算的銀行幹嘛還放1.多%的貸款 直接去賺4%就好

詳細規劃推

銀行也想啊，去問金管會

既然大家都不是半仙就不用計算了不準啦XD

而且還有通膨的問題

銀行有限制，所以才要開人壽和證卷所

金管會當然也是要控制銀行的風險 不然穩賺不給銀行賺找他們麻煩嗎

算了不談4% 這邊談的是試算方式 可以隨個人功力調整變數到2%有點走鍾了 不過不提還不知道原來很多人連4%都賺得很辛苦

銀行賺錢是賺短期信貸和匯差

常常在房版會看到有人講其他投資多好賺感覺蠻奇妙的如果歐洲旅遊版有人問你們怎麼不去日本玩 日本多好玩一樣

4%穩定的收益有的話請分享一下。

在歐洲旅遊版不討論日本 因為那是歐洲旅遊版 不是因為不知道有日本

怪老子網站上可算買或租房差異 https://goo.gl/ikjyKq以報酬率來講, 4%在PTT股神來說小意思..通常都是20%起跳

這樣一算20十年下來有巨大的差異, 自己算看看

同意Castal 所以我文章沒有想談其他投資的手段 只涵蓋資金有成本這件事 就像貸款有成本一樣 閒置資金一樣會有收益 討論到4%怎麼賺的其實是樓歪了 4%是我根據個人能力抓的長期穩定報酬 每個人可以根據個人能力試算 有人是20%有人是2% 不用噓

台北北區 哪裡有你舉例的房子？

我知道我估房價算便宜了(笑) 所以實際試算買房成本會更大

有一些價值是無形的 譬如你住的房子是自有的還是租的身分證地址是台北市某某區某某路

銀行借錢給你不到2% 但他成本只有十分之一自備款 所以投資報酬率20% 當然可以借還有抵押品

怎樣組合資產只能說各有考量

保證本金不賠，且4%孳息的，目前好像還沒看到。

幾年前有美金3.75的保險 有親人買50萬美 放長線是還ok啦 不過買房現在大概2倍

財務自由 卻需要租屋是真的自由嗎

講了一堆沒根沒據的東西，你就直接表面你是空軍然後嗆一句現在買房都傻盤不就好了，說太多反而被看破素質

很讚成租房 很划算

100萬的本金、1000萬本金、5000萬的本金 每年要求5%投報率的難度各有不同

現金在手，到哪都是有尊嚴的

哪裡有一堆沒根沒據的東西? 談的是一套個人的觀念跟試算 如果就卡在4% 變數不就是根據個人條件來調整的 所以試算觀念哪裡沒根沒據 直接出來討論? 對啊 我覺得現在買房就是非理性決策 除非有情感因素就像castal提到的 我被看破什麼素質了?我談的是以 有and只有 自備款300萬的試算方式

年收4%保本的，麻煩通知一下

如果300萬自備 年報酬4% 獲利12萬 但房租 吃掉30萬 =-18萬

空空的都好會算 輸~~慘~~惹~~空空都投資專家 應該都是有產階級了吧

自備300萬 買1500萬的房子 房價跌1% 賠15萬 省房租 後者贏但你也可以說房價不可能只賠1%或沒有上漲可能就是了

4%叫穩定收益??? 哪一家有這種，那高風險收益不就10%以上??

有保本年收4%的，就買房之後貸出來壓，槓桿開滿

新舊車&新舊房的養護成本，有差，但差不了多少

只要利率低於 3%的都貸出來，壓好壓滿

要當多多空空都好，好歹計算也務實一點，長期3%都很困難了

唉，請師爺翻譯一下什麼是根據好了，你就告訴我哪裡有4%保本，不要說國外跟什麼股票哦，要說那個扯不完，還有你把買房的錢拿去投資請問你住哪？？我是空軍，但你這樣我實在....

房子交易成本比投資高"多"了

癥結在4%的人談不下去了 你是2%就是2%吧 另外文章也有提到

講美金 結果美國房市海嘯過後漲了兩倍以上了 XD

房價波動才是關鍵 本金漲跌差太大了 但現在是持平或緩跌的

其實房子也是不保本的 真的保本只有政府保障的存款 哈不過政府好像也會倒 ><

時代 所以才是今天的文章 每個討論都有時空背景條件多講無益 說一堆沒根據最後還不是卡在4% 那你2% 這樣OK??

有能力賺4% 選這個也不錯 不過大部份民眾沒這種能力

買房的錢拿去投資我住哪? 我不是有算房租嗎 整篇都沒在看

保證4%看了就知道在嘴泡 等等他會加一堆但書

之前有個買紅海不買房 我還真的跟她買紅海 也真的賺了要說幾%就把標的說出來 賭酸酸的嘴 不然你跟記者差在哪我也會說 我家還在漲 你加油好嗎

買在台北就是錯阿 租便宜

支持租房！

4%也是要研究的，幹嘛無償告訴別人，我自己就知道一堆特別股跟債券可以

特別股跟債券最近波動很大 升息循環時很差的選擇

錢在手 有人看到機會有人看到風險

不用跟我講啊 因為你只能嘴啊 人家大方說紅海20%勒

台股有5%+的很多，只是你要有膽買，沒膽的還是繼續定存

你究得出來4%零風險好厲害 銀行都研究不出來XD研

買房子就0%風險嗎？ 好奇

端看自身能力,有能力賺高報酬,把頭款拿去投資比較有優勢

有什麼東西是0%風險的???

問題就是會有風險啊 要考慮進去

銀行不行,我們個人就不行有4%報酬?不要畫地自限

零風險哦？拜託告訴我，真的跪求了

觀念跟我一模一樣~~算的也差不多~~只是多數人不懂~~

原來是那個哦？？幹我當真了

沒說不行 但廣告都告訴你投資有風險 債券都可能做白工了長期結果論來看 房產還是最穩的投資標的

買自己懂的 風險最小

哇 能掌握只有少數人才懂的理財觀念 那樓樓上和原po應該是台灣前10%的人吧

現在比較穩當的還是換美金存利變儲蓄險不過之前換的 大概都匯損了

這版不都這樣 投資超強 一千萬房也不就幾年就回本 而且

那些推文懂的id，很多都是投資賺很大的的高手，別在以管窺天講自己不懂的領域吧

有些投資投報高風險較高 有些投資投報低風險低

古板都有對賬單堵嘴 房版也可以堵啊 不要在嘴了 快

而且沒人說一定在這升息循環買特別股跟債券，每個時間點有合適的產品，房產也是有合適的時機投資買點

台北市10內房子一坪37萬,社子?

想獲得超額利潤，就要自己努力做功課，各種商品領域都要知道，不然不懂就是定存而已

房子也有可能會增值啊

投資伸手牌很簡單 買房就懂多看幾間 真奇怪

沒都更 = gg

拜託，銀行也有在投資，只是不能全投資，因為有風險就不能全押，還有法規限制，跟提存準備金的問題像壽險業投資了一堆房地產跟債券這應該是常識

真正懂的人 不會在美國升息兩次了 還在講債券跟特別股

可惜了，整篇文都被4%模糊焦點

我是覺得要寫這樣的分析 就把自己投資有4%前提寫好像記著一樣一問哪個商品4% 開始跳真 你要自己做功課啥的那你寫400%也可以啊 最後加個自己做功課我也可以說今年台股隨便買隨便賺 幹嘛上班 傻了嗎因為4%比較沒那麼唬爛=套用所有人 比說青浦會漲還爛

分析買房策略本身假設就有問題 只能買台北膩？

我講不代表現在要買，懂，？知道有這種商品就表示現在要買嗎，嫩嫩

你可以說如果投資有4%以上 哪租比買好 那也沒人會靠妖

我至少瞭解市面上80%以上的商品，隨便舉幾個例子就表示現在是適合買點喔XD

不懂就不用裝懂 說出來讓人笑而已

我在二月初就寫了美國三月一定會升息的分析報告，升息這種事當然都會考慮進去只會嘴是沒用的，不用激將法說給你名牌懂

在2月初說3月升息 這水準拿來說嘴 哈懂80%以上金融商品 結果拿特別股與債券出來舉例 強

可憐，你去查查二月初，那時候升息機率是多少再來說好嗎

你自己在嘴80% 又說不出來 哎 這水準....不為難你啦 反正你也說不出來 不是嗎

PTT大師

不用吵了，我作結論，有4%不難找，但風險比定存高，

要不然講cdo，外匯掉期互換，trf，一般人是會懂嗎，XD,當然是舉比較常見的

所以不敢的就繼續定存，講一下租房，也許是賺到4%

我當然講的出來，但是為什麼要說給你，我出報告是要收錢的

我嘴砲不用錢 分享給各位

能年年穩賺4%或20%小學生也知道先不要買房，還輪得到你教。只是大家不知道要如何穩賺4%，20%的投資報酬率。當然要請你開釋。

總統沒請你當國策顧問來解救蒼生 4%可以幫很多人...

.....我也是耶，這樣誰都是啊，哈哈

美國會升息不是菜市場阿嬤就會說的嗎

貸款30年 2%=30*2/2=30% 現賠30% ，如果房價沒每年漲1%就是賠

很簡單 把你的房子拿去抵押 貸款去賺4%

對不起，我投資的年化報酬率是36500%

然後你就會知道為什麼現在銀行利息只有1.X%了

https://goo.gl/helVMV 給連升息機率表都不懂的人，看看二月初升息機率是多少，30%都不到，不懂這些資訊的根本不知道這些資料用處多大

結果升息兩次 跟PTT版友分享債券跟特別股

出報告跟實戰兩碼子事 看過大賣空嗎 不要以為只有你財經背景 懂又如何 阿土伯不用跟你一樣懂也能縱橫股海 學院派不用得意啦

滑坡理論 賺的到4%也不需要賣房子把槓桿開到最大

阿土伯不會算賣空，禿鷹會

以前買房賺是開槓桿+人口紅利 現在開槓桿??講個電影有事嗎 看了電影就啥都學會了嗎= =

大賣空的不就是有深厚統計基礎才發現問題的嗎XDDDDD

就像誰知道到房價10年會翻倍，不然槓桿全開

分享就一定要買？這麼多人分享青埔，怎麼沒看見那邊住滿人？

板上好多神人，嘴炮要收錢的難道是相聲演員？？

利空出盡，以達遠超越預期高點

而且我不是財經背景，我是三類的，那些東西都我自學而已

提電影固然很好 但先看懂是不是比較好囉

喔 大家都看過那很好啊 所以你知道wallstreet 有多少會寫報告的投資專家吧

說嘴炮 質疑人家專業 悲哀... 律師也屬於你說的嘴炮哦

人算利潤算報酬率算投資，算不了菜市場大媽的瘋狂跟單

20年前瘋炒股 20年後瘋炒房而已

有沒有心學新東西，就注定了獲得超額利潤的機率高低

當年連動債市場已瘋狂下，有幾人買雷曼只賺沒賠到030/

不過再講下去已經離題了，原po說的對，這邊是房板，說那麼多其他投資商品幹嗎有需要可以去查我在外匯板寫的簡單白銀分析，有跟到的人都賺一筆了

那跟你買特別股跟債券的可能賺不了錢了

我根本沒買啊，因為升息循環還不到買這個的時間，這你不是懂嗎我有哪句或是推薦人去買？我只說了我自己「知道」反正多知道點投資選擇不是壞事，我也從房板學了不少，爭論這些蝸牛角上的事真蠢，各自進步吧從頭到尾根本沒叫人買什麼鬼商品，不用在那邊扣帽

保證4%，那銀行幹嘛貸我1.7%?好棒棒

因為用鍵盤打字不用證明

長期4%很簡單...

長期看來 我們都死了

建議房版的朋友可以到股版多看看...

講的好像股板每個都phcebus一樣 事實上這種人少之又少

看一堆畢業文? 現在台股不是不能買 只是好標的都超過安全進場點了 只能做小波段這半年股市不錯 又在吹存股風 實在廠廠

銀行資金那麼龐大 操作起來跟一般散戶難度完全不同阿

不過如果能和抄底王一樣強 也不用寫報告了啦 不知道抄底王抄不抄白銀 XD

沒有要跟phcebus一樣,但原po的目標報酬用心就可以達到畢業文一定要看唷,這都是血淚換來的經驗

沒有保證4%，但長期平均4%還不少。 買ETF長期報酬就有。或者去買 富邦跟國泰發行的特別股，七年期每年4%左右.

樓上漏了CHT 也是超過5% 沒被大家說是因為120那波套死很多人 我90買就真的賺爽爽 0050也是買5十幾之前大家神預測美元升息 狂買美元 結果息是升了 但也畢業當然我幫他們解套 因為他們都買錯時機麻 沒做功課 結案

買台哥大也不錯～～

像我股票把錢賠光比較好？

為什麼都要打完一句話，後面加個(笑）

代表他在笑啊 跟XD一樣

啊就拿房貸出來買你的投資標的啊 房貸不到2% 你說穩4%如果房子不漲不跌 買房不就穩賺2%了嗎 還不用租金 大贏20年後 租金是持續在吃你的本 人家破房子? 就繼續住嘍

我剛剛搞懂原po的意思，那只是假設啦！4/1不用那麼認真啦！

少子化如果租不出去更慘買房還有可能天災受損

拿買房的錢投資 這想法竟讓房版騷動一下報酬率可能高 但風險要自己控管房子跌了還能遮風避雨 股票連壁紙都貼不了

哪裡有穩定四%？能說一下嗎

推 原po想法與自己不謀而合 保持資金的運用彈性另外4%只是個概念 如果不急迫用錢 放長期來看每年4%獲利善用投資理財工具不會難達成.

連4%的投資標的都找不到...買房也只是當肥羊

你沒考慮到會這樣思考的人有多少？

推文就看的出哪些人有4%哪些人沒有4% 噓

投資絕對沒有長久穩定4%但是比4%多的，真的很多不過投資本來就有賺有賠，沒有穩賺的房子也沒有穩賺的 房價跌了 地震垮了 隔壁火燒過來?不要一看到4%就高潮

獲利4%到處有 但那個是長期穩定4%？

ETF(台灣50)長期年化報酬率絕對超過4%. 請自行google然後 我不拿中華電當例子，是因為中華電畢竟是一間公司.只要是公司難保不會有甚麼意外而倒閉，但ETF就沒這困擾.

今天0050 74 好了 我開始來來算4% 看我是不是被打臉

請參考平成大蕭條 台灣若走上這條路 任何金融商品都無用

可以啊 看你要算多久. 0050從上市迄今十幾年了幾%自己查

2013 0050買56投報51% 2014買投報21% 2017 74看能有多少14年後就沒再買過0050 74算是0050歷史最高點

不要一直講"n年前如果買" 阿就沒買啊 你有種現在去買0050啊 買啊

上一次高點是英九萬點行情印象是71

既然長期年化報酬率，就別只看120的中華電 跟 70元的0050.

這就看2014年房價迄今，然後說台灣買房只會跌不會漲一樣.

你今天說當然以今天價啊 不然你的意思是說等跌再買嗎

所以你會把頭期款丟進0050現價? 確定? @@

不是要年化報酬率超過4%. 那就長期定期定額買

定期定額實在是害人不淺.... 射飛鏢的概念

原來定期定額買是在害人。 真的是受教了。

看你怎麼想囉 我個人認為定額是投資紀律無妨 但如果堅守定期就.... 呵呵

保證4%的投資煩請通知小弟，感恩

都來房版了 當然是投資青埔囉~~ 有開車王背書

0056就有4%了 不敢買就繼續抱定存吧xd

其實這邊討論機會成本 另一邊討論安全感都是 感覺 潛力 之類的東西吧

4%這麼多人覺得容易 不去貸個一百幾十億賺4%退休 我不

講話真的要經過大腦 不是大企業銀行會借你個幾百億?

大腦拿來想一下吧 隨便一兩千萬貸不到嗎 這麼會挑語病

貸款的利率 ....

以前放高利貸給建商的年利率 24%，以建物跟土地抵押版主可能就是放高利貸的是說...可以賺這麼多的人...沒人在租房的啦一年賺好幾%，租房一年只省一兩萬沒意思

平均4%代表你還是有賺有賠，你只要最後一次賠那就GG,保證4%我想這世界真的就沒魯蛇了

跟一堆只會定存的講0050,0056不是對牛彈琴?

現在就有一筆錢會投進萬點5056嗎如果不會還不是放銀行

都說是愚人節了，原po現在在科科了啦xd

為何要通知沒做功課的人有穩穩4%?顆顆

練的抖抖在哪？

一堆人都說年年4%不難... 麻煩講的人先PO個對帳單來看... 不用二十年 有人放超過二百萬超過十年的年年4%再來豪小不然光講標的 台GG 台灣50 誰都嘛會講

大陸類定存風險小，目前利率較低4.55%左右

4%非常難 (以現在來說) 早年台灣利率破10% 那已經是過去這十年年年有4%，可以出書了

可惜的是板上出書的沒有... 說書的倒是一堆

Po帳單啊？嘴跟鍵盤人人都有 顆顆

這篇出現投資大神們 應該屌打台灣所有投顧公司

年化4%能屌打？你太看不起他們了。

其實看操作部位大小啦, 金額大到某個程度後投資效益會很低給你操作500萬跟操作50億是不同玩法的除非知道很多門路, 不然搞不好20%收益但是只能投3000元房地產的優勢是, 可以"塞大額資金"然後凹單N年勝率略高

只看錢，可能吧，但租跟持有住起來的感覺是完全不同房子不是一個單純的投資型產品

這感覺在南部還可負擔 北部這感覺不會太貴嗎？

少算了CPI年增率攤提年限也有點怪怪的4%這件事就算了....先當作20年都有4%....