※ 引述《Jose (交通部長˙荷西！)》之銘言：
: 小學生都會算加減乘除 但是變成應用題突然就很多人不會了
: 這個早上突然想到房地產的問題 以下為個人淺見 若有觀念錯誤歡迎討論指證
: 古老觀念有土斯有財 房租養房貸 20年後就是免費得到房子
: 但完全忽略了自備款的機會成本這個項目 過去低利率時代很多人選擇忽略
: 但這其實是改變決策的重要因素 (尤其是開始進入升息循環)
: 我以最近本身入住的的台北市北區5-10年內社區大樓來說
: "2房格局 權狀30坪 成交大概1100萬左右 平均36.6萬 不含車位"
: 從想買房自助的角度分析:
: 當房客一年房租支出 = 2.5萬(含管理費) x 12 = 30萬
: 買房一年支出 = 31.1萬
: 自備款300萬 機會成本4.0%(即我放在銀行做穩定的收益) = 12萬/年
: 貸款 利息支出 800*1.7% = 13.6萬/年
: 持有稅金 房屋稅地價稅 2萬/年
: 管理費 2000/月 = 2.4萬/年
: 買房仲介費1% 攤提10年 = 1.1萬/年
: 買房成本 契稅 印花稅 攤提10年 約1萬/年
: 買房支出居然高於租房 且這尚未計算還本金
: 本金還越多 你的薪水投入房貸 未來每年能創造的收益越少 即買房機會成本就高
: 舉例來說20年後我還了本金800萬 現金轉換為資產 你持有一間30年大樓2房的房產
: 但若保持800萬現金 這20年甚至以後會持續會創造收益 且隨時保有選擇進場的權利
: 若從想當房東買房收租的角度
: 支出: = 18.5萬
: 800萬貸款的成本 = 12萬
: 管理費 = 2.4萬
: 持有稅金 = 2萬
: 買房仲介費1% 攤提10年 = 1.1萬/年
: 買房成本 契稅 印花稅 攤提10年 約1萬/年
: 收益 = 房租 30萬
: 想買房當房東每年淨賺11.5萬,10年後淨賺13.6萬
: 800萬貸款大概 你的房客大概60年可以賺到 不考慮漲房租(正) 空窗期(負) 利率(負)
: (是的 房客幫你繳房貸 久了就是你的)
: 若不買房當房東 300萬自備款創造的收益成本 4.0% = 12萬/年
: 蝦米 居然差不多 但還可以保持流動性
: 不管是買房收租當房東 或是買房自助 都是非理性決策
: 大家可以用這樣 調整變數(總價 利率 自備率 機會成本) 去試算
: 房價狂漲的時代一定是怎麼買怎麼賺 本金太大了 資產增值的幅度高
: 但房價持平 緩跌 甚至有升息跡象時 不只是考量貸款成本 還必須要考量機會成本
: 大樓尚且如此 我真的無法想像現在投入1000萬買35年公寓的人的心態
: 1. 20年還完貸款後持有的資產為55年公寓
: 2. 若都不買房20年後持有的資產為1000萬現金 且這20年持續創造收益
: 3. 尚不包含修繕費用 老公寓修繕費用驚人
真是有趣的一個課題。
那來假設雙方都有1100萬的情況下好了。
房東自備款300萬+800萬的4%獲利。
但是需要支付800萬的貸款1.7%
800萬年盈餘2.3%=18.4萬
房客現金1100萬。年投報4%=44萬
支付房租30萬/年
年結餘14萬
然後。房客的30萬支付給誰？對。房東
基於房東需要維持房屋如管理費及您說的仲介費等等攤提費用。房東實領房租以25萬計算
房客年結餘14萬
房東年結餘18.4+25=43.4萬？
以上為個人淺見。如有錯誤歡迎指證討論。
對了。我是多多喔。
http://i.imgur.com/bXhGQSR.jpg

房東住公園？

對喔。因為出租的跟自己住的不是同一間。那扣除30萬的確是差距不大。不過我應該還是會選擇買房。年差距6千可是感覺出租賺的比較輕鬆那如果把買房這件事也看做投資的一部分。是否獲利會大於用金錢本身去投資呢？我在2013年買過一間。2015年售出。大約兩年半賺到一個自備款的金額。所以投報是40%嗎？

多頭格局，開槓桿什麼商品賺個數十%都是很常見的

這樣的投資法適用房子價值長期不變或上漲情況，當房子價值下跌時可能產生虧損

我個人是只投資房地產。對於股票基金期貨等是完全不瞭解也沒碰觸。需要google的那種人。不像版上許多大能瞭解許多專有名詞。只是想知道購買房子真的是如此錯誤的行為嗎？

投客應該蠻愛H大的

我自己就算是投客吧。不過多半是買1000上下的房子。畢竟資產不夠豐厚。不過看屋買屋很有趣呢。

沒什麼錯不錯，只是知道有其他選項，可以分散風險與有機率獲得更高利潤罷了

你可以試算如果20年後房子打7折或6折（個人看法是五折以下）兩者的差異。

對啊。我也是看風險。因為如果股票公司倒了就虧光了。可是如果房子變凶宅或燒了我頂多賠自備款。約總價2成。可是我通常不會放到20年啦。沒辦法預測這麼遠。通常都是1-3年內售出。

台北哪裡的房子20年後剩一半的？

像你覺得買房租人很輕鬆，有朋友就覺得很麻煩，會選其他商品，個人選擇不同

告訴我，我一定不買

20年後的事情誰也不知道啊。天災人禍的。所以我是物色8-9折市價的“好賣”房子。然後盡快以市價賣出。也是。我是真不覺得房客煩人。就是要賣的時候要麻煩他們開門一下有點不好意思。

不同風險承受度，怕賠光就避開選單一公司，建立自己的portfolio,或是選合適的etf,都是建立不同的風險投資組合

分租套房最煩人，其他還好，有錢賺啊

我真的看不懂那些專有名詞啦XD

其實盈虧自負，高興就好！看來H大的回文還是覺得是投客的最愛

買房子要研究，買其他商品也要研究，怕賠光更要研究

看懂也沒什麼，專注H大的專長吧

投客的最愛是指什麼啊？

他指H大是投客出貨對像吧

是啊。當初買第一間之前。可是花了不少功夫去學習呢

在善長的領域戰鬥就好了，H大松山區的房子買得起的沒幾個

我上一間買的是前屋主住35年的。不過我通常不太計較屋主背景啦。主要還是價格跟房屋本身。產權之類的銀行會把關。因為他們要貸款給你。比你還怕。不是松山的啦。好像南港松山信義區的房子都是松山地政那邊發的

35年的屋子已多數是土地價值，20年後還是土地價值，很穩啦

建立投資組合就不會GG嗎 哈哈哈 大盤現在9800 還有股票沒漲回08年股價欸 更不要說基金績效差還好意思收小費的 一堆菜籃族的錢就是這樣被理財"專家"騙去囉

H大又買在行情下，不擔心，対吧

35年那間已經賣掉了啦。就是三年前賺一個自備款那間

但只要買房在精華區 要跌本來就難 真跌了 再怎樣都會回來 這是亙古不變的道理

105年買的還未出售。所以請恕我先保密啦

建立投資組合可能gg買房可能gg走在路上也可能gg,沒有什麼東西風險是零的，風險為零，表示根本沒利潤

2013買還能賺，很屌了，剛賣我屋子的投客2011預售屋，認賠8－1千萬

玩股票的人真的很厲害。變動好大。房子價格的反應速度比較慢。我比較能慢慢思考決定

股票太多黑暗面了，留在股板討論就好了

自住買房 除非戰亂 不然GG的機會是零 買房買到GG的是槓桿開太大 但是不懂得控制風險的人投資終究會GG 和投資標的無關

預售屋認賠800-1000啊。通常預售屋是1-2成的款項。你能買5000萬到一億的房子真是厲害呢

有人愛快有人愛慢，也是有人喜歡那種牛皮股慢慢玩的

他2013成屋，高價時捨不得賣他認賠2x％啦

喔喔。那應該是預售屋交屋了。之前我也買過一次預售屋。但是沒看到房子真的不踏實。後來發現蓋的過程有瑕疵就解約了。當時談判後只小賠16萬呢

買3000左右而已

也是很厲害了。2000以上的我就不碰了。因為配合的銀行分行。2000以上要送總行。2000一下不用審核我可以直接貸款8成。臺北市限定啦

聽起來很厲害呀，那位投客就是成屋後套在裡面，蓋時就能找到瑕疵我這間自住用的，包租的我都買桃園，跟H大比差遠了

沒。要是買來要出租我應該也不會選臺北市。雖然需求量大空窗期少。出租速度也快。但是其實投報還是比較差。只是賣出速度也比較快

台北現在賣得快也難，要賣在買方出價，H大的快是指幾天？

房東800萬4%的獲利哪來的，難道是房租利息嗎，如果是那後面房客的30萬租金為何又算一次，再來300萬的定存利息損失怎麼不算

當然不會是用天算的啦。要看看同樣條件的房子其他戶賣的價格。如果有屋主是要賣比較低的。我就會等他賣掉再拿出來不是房租利息啦。是假設兩邊都有1100萬。房東用300頭期款買。還有800可以投資

最近去化的挺慢的，有時候新拿出來的還比較快

是我看錯，抱歉

對啊。所以當初買的時候功課就挺重要。有些社區賣的少的我就會特別注意。常出售的有些社區我就不考慮不會啦。應該是我寫的不夠清楚

但房客跟房東一樣都不需要住屋支出，這樣討論才有根據，不然我也可以說老爸無息借我一億放銀行存定存，在買個豪宅給我住，買車給我開，供我三餐，這樣我的投報也比一堆人高

我原本的想法是在比較兩人都有1100萬的前提下。買屋跟當房客的區別啦。如果房客不支付租金。這個應該就不成立了。不過之前有人提醒應該加上房東的居住成本

有個小問題，北市11m要租到25k應該有難度？

我有買過一間930的。可以租2.4萬。不過是公寓

北市老公寓投報目前約在2.5％，給W大參考

借串問個小問題，聚會的時候有聽過在中南部買房成交價有市價砍掉3.4成的，真的有嗎

你數學老師一定常常請假

通常低於市價太多的都會有問題。把你自己代入屋主角度。你會用這種價格賣還是寧可等法拍？法拍現在獲利也越來越少。甚至有的都成交到市價的8-9折了有可能是開價砍3-4成是哪些地方有算錯啊？麻煩告知一下。我去做個修正。好像可以編輯文章？有次數限制嗎？

1100萬台北的鳥居根本租不到一個月2.5萬，本來就是投報率太低才顯台北房價高

公寓的三房兩廳可以喔。話說這是觀念問題跟數學無關啦XD

台北市你1100買的到三房？有這種物件地點也不能租到2.5

你應該還沒有家室吧？這樣負擔比較沒有這麼重。臺北市2.4萬三房的租金是偏低的喔。

房東用槓桿，房客為何不用?借個800 利息2% 獲利4%誰不會?

因為沒有擔保品啊。銀行借錢給你是因為你有房屋這個擔保品所以才有1.7%的利息。不過現在1.7的也不好找就是了

https://www.ptt.cc/bbs/Rent_apart/M.1490718486.A.481.html租屋版24000/月，1100萬買的到？

如果你也對房地產投資有興趣。可以試著學習使用內政部的實價登錄網頁喔。把地點輸入。看看周遭行情就知道啦

d大您的2.5%應該是有大整理過的屋況？不然我知道最高點20m上下的老公寓租金是在20k上下

房東為了收一年25萬租金，睡公園辛苦了

我還沒到睡公園的地步啦XD。不過我還是單身。所以居住環境就沒特別講究。租個小套房就好。是也還挺省的

快買

2.5%如果不算隔成套房那種投報特別高的。正常三房公寓我在文山。東湖。萬華。北投。南港。都有看過類似條件的而且38坪的公寓隔成三房有點太浪費了。正常我會買22-25坪上下的三房公寓。因為總價高低的關係。同樣是三房。25坪1100萬。一坪44萬的公寓。會比35坪1400萬。一坪40萬的公寓好賣喔

小整理，附家具，2萬5，總價1200萬，25坪，港墘這3/2/1格局，這不好賺啦，桃園V大的340租1萬5才爽V大那間還是大樓24年3/2/2，芸文附近H大辛苦了，您這麼客氣分享，但風向不對，多擔待

就是閒聊而已啦。在PTT別的版也學了挺多東西。只是自己懂的比較少。沒有太多東西能分享。只有房地產這塊自己稍有心得

1100萬買到的房租一年大概20萬吧 偷加倍喔然後你的假設是新房住成舊房但是房價持續井噴，老房不跌價

我是拿上一篇的設定來做假設啦。還是你方便設定一下目前租屋的地點跟租金我來重新計算一次等等。我們不是只在計算買房跟拿錢去投資嗎？難道你的數學老師也常請假嗎？XDD

請問房東住哪? 你比較的基準跟本不一樣 廢話有差異

大家不要吵...基本上只要20年後房價跌房東就虧，漲就贏，就這麼簡單，大家連假快樂

結果戰來戰去還是在比房價預測能力 XD

一千萬的保險一年都能拿30萬了....還不會有稅與租客煩惱，不過3%的已經在三年前停賣了保證4%絕不賠的也是有啦，不過已經停賣了XD

我也發現房東睡公園XD 難怪差這麼多

本來就是在比房價預測能力, 還包裝這麼多租金20萬去算就是24萬對33.4萬 看你覺得房子會不會一年跌10萬 End