※ 引述《Jose (交通部長˙荷西！)》之銘言：
: 小學生都會算加減乘除 但是變成應用題突然就很多人不會了
: 這個早上突然想到房地產的問題 以下為個人淺見 若有觀念錯誤歡迎討論指證
: 古老觀念有土斯有財 房租養房貸 20年後就是免費得到房子
: 但完全忽略了自備款的機會成本這個項目 過去低利率時代很多人選擇忽略
: 但這其實是改變決策的重要因素 (尤其是開始進入升息循環)
: 我以最近本身入住的的台北市北區5-10年內社區大樓來說
: "2房格局 權狀30坪 成交大概1100萬左右 平均36.6萬 不含車位"
: 從想買房自助的角度分析:
: 當房客一年房租支出 = 2.5萬(含管理費) x 12 = 30萬
: 買房一年支出 = 31.1萬
: 自備款300萬 機會成本4.0%(即我放在銀行做穩定的收益) = 12萬/年
: 貸款 利息支出 800*1.7% = 13.6萬/年
: 持有稅金 房屋稅地價稅 2萬/年
: 管理費 2000/月 = 2.4萬/年
: 買房仲介費1% 攤提10年 = 1.1萬/年
: 買房成本 契稅 印花稅 攤提10年 約1萬/年
: 買房支出居然高於租房 且這尚未計算還本金
: 本金還越多 你的薪水投入房貸 未來每年能創造的收益越少 即買房機會成本就高
: 舉例來說20年後我還了本金800萬 現金轉換為資產 你持有一間30年大樓2房的房產
: 但若保持800萬現金 這20年甚至以後會持續會創造收益 且隨時保有選擇進場的權利
: 若從想當房東買房收租的角度
: 支出: = 18.5萬
: 800萬貸款的成本 = 12萬
: 管理費 = 2.4萬
: 持有稅金 = 2萬
: 買房仲介費1% 攤提10年 = 1.1萬/年
: 買房成本 契稅 印花稅 攤提10年 約1萬/年
: 收益 = 房租 30萬
: 想買房當房東每年淨賺11.5萬,10年後淨賺13.6萬
: 800萬貸款大概 你的房客大概60年可以賺到 不考慮漲房租(正) 空窗期(負) 利率(負)
: (是的 房客幫你繳房貸 久了就是你的)
: 若不買房當房東 300萬自備款創造的收益成本 4.0% = 12萬/年
: 蝦米 居然差不多 但還可以保持流動性
: 不管是買房收租當房東 或是買房自助 都是非理性決策
: 大家可以用這樣 調整變數(總價 利率 自備率 機會成本) 去試算
: 房價狂漲的時代一定是怎麼買怎麼賺 本金太大了 資產增值的幅度高
: 但房價持平 緩跌 甚至有升息跡象時 不只是考量貸款成本 還必須要考量機會成本
: 大樓尚且如此 我真的無法想像現在投入1000萬買35年公寓的人的心態
: 1. 20年還完貸款後持有的資產為55年公寓
: 2. 若都不買房20年後持有的資產為1000萬現金 且這20年持續創造收益
: 3. 尚不包含修繕費用 老公寓修繕費用驚人
這系列月經戰文我沒細看完
我只單純看你這篇文就想請教大大一個很多板友都想問的問題
到底保證年投報率4%的金融產品是什嗎？
拜託造福一下大家，你隨便說一個就好了
我這個人不貪心，我只要2%就好了
讓我安穩每年一定都有2%且絕對不會賠錢的投資
還請大大報一個給我
小弟我感激不盡
題外話，小弟從工作以來這10幾年的投資結算還是負的
非常慚愧我資值駑鈍
還請高手大大救教一下

跟你講你抱得住嗎?

投股跟買房一樣 不能承擔任何風險就沒有任何利益 但這裡的鄉民只想兩者皆得

要"絕對"不會賠錢的 你可以從房版左轉了

認真回,美國十年期公債2.389%

因為買房也有下跌的風險不行啦 政府也有可能會破產der 有風險

對啊，美國被核彈打，國債就變壁紙啦

台灣房價'絕對'會井噴, 風險比中華電還小. End

認真回單筆美金儲蓄險有5% 但是有匯差風險

也是，北韓風險~XD聽說美國人真的很怕北韓核彈攻擊都準備匯入台灣買無風險的台灣房地產了

有匯差風險的也不行 他們要0風險的

台銀 還本終身壽險，我買了2000 明年開始每年60萬現在類似保險只有2.5%吧

算這些都假的啦過去30年，任一時間點，算的結果都差不多租30年可以省下的錢，被通膨吃光如果沒穩定的賺30年，還賠錢就好笑了

會這麼講的都是想壓高報酬，結果都賭輸的

有玩過天堂的都知道就算沒雄霸，東西還是一直變貴

逗趣耶 房價如果沒漲也是被通膨吃掉阿 到底想比什麼啦

你不印鈔，歪國也會印的你不要不要的

不管是買房還是投資都會碰到通膨問題 不是只有投資才有好嘛

低投報期間其實最重要的是本業

本業或投資只要賺夠多，還租個鳥

如果我投資賺的比買房效益高 我還買個鳥 這什麼無敵回答阿

我如果是郭台銘兒子我也不用考慮租或買阿 但就不是咩

當賒侈品買啊，算報酬率是什麼碗粿 ？

當奢侈品買你就可以左鍵出去了阿 還在這邊跟我們討論什麼

原文是投資高手耶，房子還算報酬率就投資跟買房一起來啊有錢買就買，沒錢買就租有錢卻租房，那就是賭多空

現在不就是在討論有錢買 那到底要買還是租?

下好離手

你有錢就買房 不也是在賭房價的多空......

賭多空需要討論嗎？ 討論的出來，你早發財了

有錢買房 等價 沒錢租房，沒賭多空有錢卻賣房 改用租的，才是在賭

你買房 房價會漲跌 這樣叫做沒賭多空 你真的很可愛耶 XD

厄，我想，你沒看懂囉，先這樣，我不解釋

還有在玩的才知道 一堆人一夕破產 www

kuso大你那實際irr應該只有2%左右，且你每年領60萬應該屬於年金性質，年金活到老領會比較多，但往後解約也還是會扣解約內的金額，大約irr只有1.8左右但是台幣躉繳一直不領一直放，irr是有2%的外幣有匯兌風險，像什麼南非保單有6%，但會看到利息可能來自本金，且投資型若淨值低於可能還領不到

不解約直到我掛irr才會高因為我才30初，分擔部分風險（若真的進入長期低利息兼通縮下）

年金解約，解約金比較高，若是一直放中間不領回

這考量是很好的若進入高利息時代，我也有其他資金做其他事。

解約金比較沒有(超過6年)，但說到通膨所有投資也要算通膨，因此不討論通膨概念也是，但進入高利息，你可以直接解約，同樣的，年金會扣掉你之前領的，若是解約時當中不領回就不會扣掉

我已經沒解約金了明年開始

應該說你滿6年之後領回的本金存放就是減少你利息就也減少，但你要確定年金滿6年之後試算不會有解約金，因為年金聽說不能解約，你要解約叫提前給付提前給付需不需要扣東扣西，建議試算表自己算一下

那就先放著吧要超過60歲才划算以超長期投資來看，其實是很ok的,且繳費人是爸媽XD主要是避稅 好用保險最強的地方是減少贈予和遺產稅部分

不是哦，儲蓄險若超過3300萬不知道會不會被課稅，且若短時間投保或代病投保這應該分3個討論，高額投保，短期投保理賠（但這又不是殘扶險，為何叫理賠），帶病投保你講的避稅應該屬於理賠範圍，但有看過高額投保儲蓄險，短期走掉杯扣遺產稅的

因為贈予稅是贈予人給的啊放超長期就沒事了

若你投保5000萬的年金險，過10年不小心走掉，還超過一個人遺產稅1200萬額度，那應該會課稅的上面少講剩餘若小於1200萬可能不用課另一說法是走掉後繼承人把被保險人繼承自己的就不用課，但這我還沒確認

買保險時指定受益人的話死掉後受益人拿的錢不算遺產...未指定受益人的話拿錢的那個人要被當作拿遺產...除了遺產稅還有死者生前債務要不要幫忙還的問題...不當作遺產就不必幫死者還債...

其實就美國10年期公債就好2.4% 美國10年後如果還不出來哪我看這世界也完了 買什麼都一樣

無風險2%明明很多

怕的是美國分裂重組之後不認債=w=

借我，保證每年2%

現在雖然低利率，但儲蓄險要2%不難。

2% 不怕綁約就有 這種適合退休 養老領年金 收房租 年輕還是別隨便用 太多人中途解約 要買車 要結婚 生小孩啥的

我是零風險3%是閒錢買的

被動投資 指數化 不用謝了

1-5年不敢講，放長20年 指數化真的很威

不需要如此獻醜，更何況為什麼要教你賺錢?建議你想賺錢的話多讀點書 書裡都有寫喔糾咪>.^

台幣儲蓄險也有2.5

雖然我覺得買屋比租屋好 不過2%做不到你真的是太誇張了