討論實坪制之前，我覺得還是得先讓有些版友知道公設比
為何現在新建的大樓動不動公設比就30%以上甚至更高
以往中古華廈或大樓公設比才2X%?
主要是建築法規以及建蔽率相關的設計
因為建蔽率關係，建築物退縮，建商要把可蓋坪數蓋好蓋滿，就只能增加樓層數
問題來了，新的建築法規規定:規定樓高8樓以上的建築物，應興建雙逃生梯，加強安全性
所以，不可避免的，新大樓樓高到一定層數，公設就會增加。
再來，我們來仔細看看公設有分哪幾種?何謂大公，何謂小公，
豪華中庭是否該算入公設比?
簡單來說:
大公：大廳、樓梯間、機電室、防空避難室、機車車位、有頂蓋的室內公共設施、水塔、
管理員室，甚至豪華的ＫＴＶ視聽室，健身房等。大公為所有住戶共同持有。
小公: 當層的走道，當層住戶共同持有。
注意，不管大公或者小公，只要有屋頂的，就是算在公設比的面積。
其他像:中庭露天花園、露天泳池，無論多豪華都不能計入「公共設施」權狀坪數內。
所以，在建築法歸的規定裡，有些的「大公」是基於安全、民生、防災……等建築法規規
定的「必要」設施，是必需依法分攤給住戶，但是，有些諸如1樓開放空間（大廳）、
室內游泳池、健身房、交誼廳、圖書室……等等的公共設施，並不在建築法規裡的「必要
」設施，這些是建商為了增建案價值而新添加的「豪華大公」，就是住戶不是絕對必要的
公共設施了。
有了這些概念之後，讓我們來看看有些無良建商的虛坪灌水花招：
要注意地下室停車空間有沒有「灌水」！過去老建築車位普遍登記的面積約10坪左右
(這個面積是含停車位以及地下室車道面積)，現在停車位則多半只登記約4.5坪的下限
面積，如果是這樣的登記方式，很顯然的是，建商把車道坪數灌給樓上住戶全，當成權狀
面積，當成「公共設施」了，建商把地下室車道面積用住宅價格賣給消費者，這中間暴利
有多大？
大家自己想。以1個車位建商可以偷5.5坪計算，100個車位就多出550坪，若以每坪100
萬元計算，等於建商可以多賺5.5億元。對於沒有買車位的住戶來說，這就是「不公平」，
要跟建商爭取。
其實，停車位是影響公設比的關鍵，「房價便宜的地方，建商不會挖太多層地下室，
造價會提高，一般大樓地下室挖2層樓是基本的，部分建案若標榜低公設比，可注意是否
地下室樓層較少，法定車位數量是否足夠。進而產生上述問題。
再來討論機車車位部分，部分民眾不清楚機車車位其實是被納入大公，因此要注意建
商有無二次施工改建為其他休閒設施，其餘包括防空避難室的空間挪至汽車停車位，或機
電空間外推，讓室內空間變大等，也都是常見公設糾紛。室內機電空間外推，是罰住戶並
非建商。
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所以，其實某種程度來說，實坪制的話也是有優點的。
有些買家喜歡豪華非必要的公設，那就讓買家去選擇單價較高的案子。
有些買家只想要基本公設就好，那就選擇低公設無豪華公設的案子。
不過我猜如果真的推行實坪制的話
那市場應該會一窩蜂的只蓋基本公設建案ＸＤ（連大廳都能免則免）
大概只有豪宅才會蓋有豪華公設的吧