藉這篇來聊一下日本不動產的實坪制
最近炒很兇的實坪計價，最常被拿來討論的大概就是「日本」
以下是任職於日本不動產公司第一線從業人員的一些心得
單純提供實際日本與台灣的差別供參考
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首先既然談到面積計算，那就要先了解日本究竟是如何使用「實坪制」
用說故事的可能比較好懂
今天我有一間「区分マンションＡ号室」，想像成台灣的華廈或公寓，一塊土地上面有好
幾戶人家，共同擁有土地
例如下圖
https://imgur.com/dNXsvke
日本不動產也有電子謄本(需付費)，上面會有現在這個時間點的不動產資訊
https://imgur.com/N15hLxz
如上圖，此Ａ號室的面積是18.29平米
這時就會有疑問了，謄本上只有一個「專有部分面積」
這樣子公設梯間等等的究竟是誰的
好的，在「固定資産評価証明書」中可以看到，也就是政府公告現值證明
這是要屋主許可才能拿到的，也是要付費
https://imgur.com/j1Pw4G4
如上圖，可以看到有兩個數字，又多一個現況床面積是什麼！！！
原來，現況床(地板)面積就是包含走廊梯間等公共設施的面積（實際買的是23.81平米的
鋼筋混凝土）
為什麼要有這個面積呢，因為政府要課所謂的「固定資產稅」，顧名思義就是整棟鋼筋混
凝土，有價值的部分他要課稅
你家的鋼筋混凝土要課稅，一樓的大廳及內部走廊等等的也有價值他也要課（可以多收沒有不收的道理）
補充:沒有被牆壁包圍的地方不會被記入課稅面積
就會需要有一個「包含公設」的總面積
所以這個現況床面積又稱為「課稅面積」
「簡單」除一下可得知，18.29 / 23.81 = 76.81% 可以知道室內專有部分佔了76.81%
為什麼說「簡單」算，因為其實還有一個壁芯面積，不過算公設比用這兩個數字理解原則
即可
也就是室外的面積佔了約23.19% (公設比)
不過實務買賣上不會去算這個
為什麼?
因為既然叫做課稅面積就只跟稅有關係，管你今天公設是23.19%還是91.32%
我只要知道一年要繳多少持有稅就好（一般日本客人都不會問，海外客人算得比較精）
而日本比較沒有台灣「社區」的概念，大樓華廈的公設也都很陽春
還真的沒人在意自己到底持有多少「公設面積」
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結論
日本政府並沒有規定只能以「實坪」計價 實坪計價本身就有點弔詭，公設好壞確實有價
而是以「實坪」標示。室內使用空間以外，有其他加分的地方，再額外註記
私以為，「實坪標示」會是台灣比較容易處理的方式
若能規定不動產公司委託販賣時「最顯眼的數字要是主附建物面積」（是否包含附屬建物
還要討論，日本是不包含陽台或露臺），公設及車位坪數另外標示，謄本權狀什麼的通通不用動
那麼廣告就會類似
Ａ物件
主附建物22坪 公設8坪 停車位6坪 權狀面積合計36坪
而不是現行的
權狀面積36坪 (主附建物22坪、公設8坪、車位6坪) 可能有的還不寫
這世界上單純的人以及對數字不敏感的人太多了，就會容易掉入建商或是仲介的陷阱
在最重要的地方(室內面積)齊頭，對消費者來說才是最好比較的
而不動產相關法規應該保護消費者 (資訊不對等的弱方)
XX不願意修改當然是因為少了一個可以賣高價的手段(好像要來個不自殺聲明)
但是健全不動產交易，私以為還是必走之路
※以上僅是個人心得，不代表公司立場※