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The News Lens 關鍵評論網
2019年12月2日 下午3:50
青年買不起房已經是數十年的問題了，即便政府提出許多政策，試圖改善這一切，但房價
卻不斷的飆升，如果月薪5萬元，不吃不喝20年可能都買不起台北的房子。而大部分人將
原因歸就於投資客炒房，但對投資客來說，怎樣會有誘因去炒房呢？
房市的投資有點類似股票，能賺股利以及價差，所謂的股利就是房租，而價差就是隨著房
價上漲所獲得的收益。而台北房租及房價幾乎年年上漲，因此吸引更多投資者願意參與這
樣的炒房遊戲。雖然政府同時也祭出各種措施，但為何無法打擊房價呢？
房貸低利率害死青年
高房價最大的幫凶，其實就是低利率的房貸。現行房貸基本上都低於百分之二，而台北市
房價1坪平均約70萬，也就是1坪的年息費用大約1萬4000，但1坪月租金中位數大約1600（
數據來源：591租屋網），1坪的年收益是1萬9200，中間就有5200的套利空間，光是搞出
租就能穩定獲益，這也是為何許多投資客會將資金投到房市，只要透過房貸，可能連本金
都不需要，就能套利，同時擁有多間房子在出租的更大有人在。
但政府卻不斷地宣稱調低房貸，是幫助青年能買房，其實越低的房貸反而有越大的套利空
間，將會有越多的投資客加入，此時房價更加不可能下跌，還有可能會上漲，讓投資客賺
更多。
資訊不對稱
過去房市定價全憑賣方開價，對於價格的合理性完全無標準，甚至有房仲與賣方合作，哄
抬價格來坑殺買方。而隨著房價實價登錄後，這個問題得到了部分的改善，民眾開始有議
價的依據，但礙於現行制度，是區段公布，並不是按門牌號碼公布，也不是即時更新，使
賣方還是有許多操作空間，導致買方無法得到合理價格。
此外，房租價格也是影響房價的關鍵，現行體制無任何房租價格揭露制度，租金任憑屋主
開價，而租屋族往往又是經濟上的弱勢，更加無議價的空間，導致屋主有超額報酬，進而
讓更多有錢人願意把錢放到房地產當中，這樣的情況下，要房價下跌根本天方夜譚。
課稅不痛不癢
政府也祭出了許多稅制改革，希望能抑制房價，從奢侈稅到房地合一稅，但房價得到控制
了嗎？答案是否定的，政府僅在短期買賣房屋課稅，這不僅打不到炒房的包租公、包租婆
，更可能打到無力負擔房貸，出售房屋的青年。
然而有人提議課囤房稅，筆者認為效果恐怕也不大，原因在於房東可以將房產轉移到人頭
，名義上就沒有多間房產，依然能繼續收租賺錢。
且囤房稅也有可能轉嫁給租屋者，雖然有學者指出：任何一項稅負的提高，最終必然由買
方與賣方共同負擔；但誰負擔比較多？關鍵則在於需求彈性與供給彈性的高低。誰比較沒
有「彈性」，誰就要負擔較多的稅負。而少子化將會導致供過於求，因而房東看似比較沒
有彈性。
但現實恐怕沒有如同經濟學理論，原因在於租屋的資訊不對稱，房東只要能出租部分房屋
，收益就能大於持有全部房屋的成本，這也能解釋為何東區有一堆空房空店面，房東仍不
願降價。
舉個簡單的例子來說，一間房子租金5萬，會有3個人租，跟房租降成3萬，有5個人願意租
，收益都是15萬，誰會願意多花時間去管理2間房子，還要承擔出租的成本與風險。
政府護航下的不公義
要打擊高房價，政府並非沒有方法，但為了政治利益，政府往往喊口號而已，就連最基本
的資訊完全揭露，政府都打了退堂鼓。其實只要三支箭就能打下高房價：
第一支箭，租金及房屋價格都依門牌實價登錄，資訊對稱的情況下，賣方就無法作怪。別
再用隱私當藉口，美國、英國、香港都能做了，台灣沒理由不行，且如果公佈價格就涉及
隱私，那股票每分每秒公佈價格，不就嚴重侵害隱私？
第二支箭，調降社會公宅租金，其實只要大量興建公宅，以低於市價出租，一定能打垮房
價。但現行的社會住宅少的可憐，且租金大約市價的8折，完全不足撼動市場行情，甚至
許多地方政府還喊出不願繼續建設公宅，提出包租代管、房租補貼，但這樣的政策根本是
在圖利房東，穩定房價且還有助長房價的嫌疑。
第三支箭，是調升利率，提高投資客的成本，讓成本大於利益，這樣的情況下，房價絕對
能崩跌，不過此作法是雙面刃，也會傷及台灣的經濟，不利於出口業發展。但本者認為只
要前面兩支箭能真正落實，居住正義就能夠實現了。
心得：
1.低利率房貸 讓投資客套利
2.房價資訊不對稱