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瑞銀（UBS）發布最新報告指出，全球央行大撒錢、過剩資金灌入不動產市場，將全球房
地產泡沫指數吹上六年新高。
瑞銀全球財富管理投資長辦公室14日公布年度研究報告《2021年瑞銀全球房地產泡沫指數
》，分析全球25個主要城市的住宅物業價格，2020年中到2021年中的一年時間內，這些大
城市經通膨調整後的房價增長平均高達6％，為2014年以來的最高年增長率。
其中，法蘭克福、多倫多和香港的房地產市場風險水平最高，慕尼黑和蘇黎世的風險也偏
高，溫哥華和斯德哥爾摩則是2021年重新進入泡沫風險區的城市，唯有馬德里、米蘭和華
沙的估值仍然合理。全球只有中東地區的杜拜是唯一被低估的市場，也是唯一出現年衰退
的市場。
在各地房價嚴重失衡下，與房價或有相關的物價均飆升，該調查發現，2021年物價上揚最
激烈的五大城市：莫斯科、斯德哥爾摩、雪梨、東京、溫哥華等城市，這一年期間的增長
率是過去五年平均的一倍至五倍，所有數據都在創下歷史記錄，資產泡沫風險幾乎在世界
各地正在發生中。
瑞銀全球財富管理投資長辦公室房地產主管薩普特利（Claudio Saputelli）認為，25個
大城市的房地產價格近乎全面上漲，是三大因素所造成：一、新冠疫情大流行期間許多人
被限制在自己的「四堵牆內」，放大了居住空間的重要性，導致出現更高的購房意願。二
、各地商業銀行在疫情期間對於購房者貸款標準的放寬，使得原已偏低的有利融資條件，
對購屋者進一步受惠。三、更高的儲蓄率和繁榮的股票市場，釋放額外的住房淨資產，意
即股市帶來的財富效果提升了購屋能力。
該報告提醒，實際上還有很多家戶是採租屋模式，疫情期間造成的金融新態樣，使得擁有
房產的用戶成本，比租房更較低，加上民眾預期房價會不斷上漲，如今擁有房屋資產似乎
對任何家庭都很有吸引力，這個理由或許會暫時保持房市持續暢旺，但對家戶來說，會淪
入不得不借更多的錢以跟上更高的房價。這從商業銀行近幾個季度來，未償還抵押貸款增
長普遍在加速，債務與收入比率亦在上升。
瑞銀指出，現階段的房地產市場變得「更加依賴極低的利率」，一旦金融監管單位或商業
銀行收緊貸款標準，或將導致大多數市場的價格上漲突然停止，接下來就看會突然重挫或
高原盤旋，估計城市房地產市場的長期疲軟，似乎機率愈來愈大。
心得： 資金狂潮之下, 也許房地產是一個有緩衝作用的蓄水池, 吸收大量資金,
避免物價急遽上升產生影響生活的通貨膨脹, 但是資產價格上漲也有可能
因為QE 退場造成資產崩盤
現在的房地產瘋漲 有沒有可能買在高點?