※ 引述《bravenuworld (美麗新世界)》之銘言：
: 今年大概三月開始台北北區看房，主要都是看三房兩廳兩衛的三樓公寓。
: 但太太心中最理想的是三衛浴，不過老公寓通常沒有這樣的設計或是增設，
: 所以一直也沒有把這個設定為必要條件。
: 不過最近剛好看到四房兩廳三衛的三樓公寓，總價開起來跟最近附近的
: 3x坪公寓差不多，所以跟房仲約看了一下，雖然從圖片中就大概知道是
: 投資客整理過的，但到了現場房仲也直接說這是投資客今年春天入手的。
: 整體來說是簡易裝潢，宣稱電線水管都重新拉過了。衛浴都是用不太有名
: 的牌子。但整體採光跟使用空間都符合家人開出的條件。投資客也有直接附上
: 這間屋子入手的價格（大概是開價的61%，附近同樣40坪左右實價的78%）。
: 現在問題是天花板都用裝潢擋了起來，所以也看不出來是不是有什麼問題。
: 加上老人家對於投資客的房子好像有滿多刻板印象跟意見的。
: 不知道大家對於投資客整理過的房子有什麼想法，或是有建議該注意哪些地方嗎？
: 先謝謝回覆的版友了。
翻新又分精裝和裸裝.
我大多時候都喜歡賣裸裝,不囉嗦,另外價格不會拱很高所以銀行估價不會落差太大.
精裝要注意他有沒有把壁癌或漏水處給包起來.
電線不要太菜鳥的投資客應該都會拉新.
但不排除有笨蛋投資客沒有把電線拉新.
那個你插座拉開看一下就知道了.
水管的話通常看他廁所和廚房有沒有翻.
一般來講如果廁所廚房有翻,打都打了就會順便更新.
但有些廁所廚房沒有翻的,那必然是舊的管線.
當然有些是直接舊磁磚附貼新磁磚...這個比較難判斷...
天花板那個無解...你買中古屋他有做天花板你也無法判斷他有沒有漏水..XD
除非你要拆掉看,但如果天花板是做死的,你在做回去...還真不便宜.
你拆掉在弄新的上去的錢,夠你修好幾次的漏水修到好...XD
其實修漏水並不貴....最多麻煩就是扯到鄰居或是外牆管委會擺爛的人的問題.
然後一個隱藏版的問題就大概是.
有很多投資客磁磚是附貼.
附貼其實是合法,並且像陽台地板他附貼如果裡面還有一層防水,那也沒漏水問題.
但問題就是舊磁磚如果狀況不好捧共,新磁磚就會一起被撐起來.
所以未來時間久了,磁磚捧共的機率比較高...
一般老屋會遇到的問題,你自己也知道.
基本上就是漏水,磁磚捧共兩個.
一般人怕漏水,捧共那個畢竟只要把磁磚敲掉從新鋪上去就好感覺很簡單.
(但實際上,修漏水並不貴...XD....比磁磚還便宜)
因此你要注意的基本上也是這兩個方向.
各種漏水的方式我寫過文章懶得再寫了.
而裸裝的翻新屋,你會看不到的基本上就是水管和防水層.
這兩個都發生在陽台廚房和浴室.
而水管漏水那個很嚴重,因為水量大+天天,所以一漏水鄰居就會來靠邀.
(進水管漏水,就會變噴泉,那個你家會很刺激)
(所以裸裝不囉嗦也是這樣,基本上弄好就是沒有漏水問題...)
而水管外,就是下雨漏水問題.
因此你針對這一點去注意就好了.
另外,自住戶自己翻新房子,一點都不會比老鳥穩扎穩打賺錢的投資客翻得有效.
最近親戚台北公寓5+6漏水,自己跑去跟隔壁一起找人處理漏水.
(6樓並沒有全包那種)
我之前提過,這種漏水就是用鐵皮鐵衣給他包到底就對了,看到的平面全包起來.
包起來之後稱幾十年..
但是他們還是跑去找泥做,把房子打個徹底,然後裡面做防水層...
總共花多少?....一家花40萬[email protected]@a
(後來知道的時候他們已經動工了,來不及阻止)
然後據我以前處一堆公寓五樓的經驗...
頂樓防水層這種東西在老公寓麻..呵呵....
超級大雨,水還是找的到洞跑出來的拉,水很厲害的.
新作防水層之後,都還要打好幾次針...每次搞這種沒鐵皮的五樓都搞到我OOXX.
(而且我還是在雨比較少的高雄)
好啦,就算這次做得很完美都找不到洞.
那只要1x年內有個大地震.
立刻防水層又被震破了....
(為啥廁所陽台比較不怕,一方面是因為他的面積比較小.
所以材料力學的概念.他震破的機率會比你整個大天花板低非常多之外
你洗澡或是在陽台洗東西,用水時間很短.所以縫沒大到一個程度水是滴不到樓下的.
但是頂樓的話,你超大豪雨一下就一整天,外加上面洩水坡道沒弄好還會有水漥
所以超大雨只要有點縫,你的天花板就會出現水痕)
(廁所和陽台就是這樣...防水層破的縫夠大,那你每天用水樓下都會有漏水反映.
所以他會來靠杯.
但如果縫不大,那你每天怎樣用水就都沒事.
但頂樓是...平時都沒事,甚至一般下雨也沒事,但是超大豪雨或是颱風就有事.
另外,如果浴室或是陽台的縫例的大小如單位是5才會有事.單位4以下都不會有事.
那你頂樓的縫可能單位是1...在超大豪雨下一整天的日子就有事了.
因此單論看到漏水,頂樓漏水產生的機率遠遠高於廁所和陽台)
(所以最難處裡到好的必然是頂樓漏水...防水做了半天,超大雨照樣給你漏..顆顆)
鐵皮才是偉大的發明,包起來後管你颱風地震,就是可以給你稱幾十年.
但是...反正就這樣.
順便來實際觀察一下,40萬的防水工程到底可以撐多久...XD
對投資客來講,他如果是老鳥,很多就會想要少賺一點來省得大颱風天還要接電話.
因此通常做的事情,尤其在防水上,會用最有效益的方式去做.
自住戶常常會被工班唬弄去做一大堆浪費錢的事情.
光電線更新舊好.
你抽拉線,新線換舊線,才幾千塊.
但是水電一定虎你去從新配電,畫圖打牆壁,光電配下去十萬塊,還不含泥作補回來..顆顆.
都是全新電線阿..安全性都一樣阿....你就是冤大頭要花幾十倍的錢.
阿工班遇到自住戶,不狠狠撈你一大筆,他怎樣買雙B.
我們投資客只是讓工班有一個穩定的收入而已,發財很難在我們身上發的.
所以同樣的工班,收我們的錢和收你的錢價碼是不一樣的.
另外,你們自住戶找的工班,最好會比我們高級...XD
你光想,我們的工班,每天那麼忙,工作經驗那麼多.業主都是老鳥...
他的技術是能差到哪裡去?
而你們找的工班,要嘛運氣好,就是找到我們在用的.
要嘛就是找到很兩光經驗不足但是店面裝潢的現代風好像狠心很漂亮很高級.
之後再顆顆...
不過反正就這樣.
很多人搞不清楚狀況也沒關係.
反正這個社會不缺韭菜...顆顆.
社會的資金流動就靠各位了,大家說好不好啊!!!