小弟新手發文，想請教各位大大
雙方現況
男:自住持有一間約兩年，貸款30年，目前寬限期中(購入價約700萬)
女:名下無房產
小弟與女友打算於今年底登記結婚，但想在登記前好好利用新青安的40年房貸政策，
希望能各有一間房後再進行登記，但礙於雙方目前資金不足新屋(1000萬)頭期款，
另外也希望自己的原房貸能改用新青安40年，因此有了以下想法:
1.先給予女友部分頭款資金(女友資金不足)，並以市價(800萬)將原自住房賣給女友，
使用新青安40年
2.賣屋所得獲利來去購買新屋(1000萬)，使用新青安40年，並辦理重購退稅
3.完成上述兩步驟後再進行登記
問題如下:
1.步驟一給予女友資金，是否可以直接匯款就好?還是必須申報贈與?
2.步驟一的雙方金流有可能被國稅局認定非買賣而視為贈與，課徵贈與稅嗎?
因為不想白白被課徵贈與稅，所以上來請教各位大大，謝謝