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台中標地恐引發「大海嘯」？ 估價師憂：房價恐追上地價
記者陳筱惠／台中報導
此次台中市政府標售第13期大慶市地重劃區，以及第14期美和庄市地重劃區抵費地，標脫
率約39%，整體溢價率約7%，如業界預期標脫率不到4成，標售前甚至因底價定價引起中央
關注，小漣漪是否會成為大海嘯？對此估價師憂心台中即將邁入「房價」追上「地價」的
窘境。
正心不動產估價師事務所所長黃昭閔表示：「此次標售結果，在在顯示在央行對於開發商
土地融資貸款只有5成，其中1成開工才能撥付的管制效果，當開發者必須籌措6成自備款
前提下，加上此次底價門檻高，標脫狀況才會這樣的低。」
以13期標脫的土地單價平均在7、80萬元的水位來分析，黃昭閔說：「這些重劃區住宅區
的容積率只有140%，加上20%的奬勵容積頂多168%，屬低強度的使用管制，所以，建商勢
必再花大錢去買道路用地做容移，如此開發成本，未來房子的建坪單價也將上看7、80萬
元，等於台中即將邁入『房價』追上『地價』的窘境。」
過去出手雷厲風行的大型建商，此次並未出現標場，私下詢問，不具名開發商就表示：「
此次會很『慘』其實是可以預見的，以13期地王那一塊千坪土地來說，底標單價97萬元無
人出手，就是在營建成本、未來售價上的考量，先不說未來景氣是上行還是下走，目前『
誰會花8、90萬元住在那？』」
黃昭閔也說：「也因此次並不公開得標名單，揣測投標人的背景，除了鄰地為了整合大面
積土地，必須高價出手投標的開發商外，其餘標脫的土地應為自建企業總部考量，投資的
買盤幾乎沒有人進場，可見房市已到了居高思危的程度！」
不過，對於業界與市場反饋，台中市地政局表示：「標售結果溢價僅約7%，顯示市府此次
訂定的標售底價符合市場價格，同時也反映投標者並沒有過度追價，台中的房地產市場並
無過熱現象。」
地政局也強調：「由於第13、14期市地重劃區已開發完成，為償還開發費用成本約223億
餘元及減輕每年約3.68億餘元貸款利息壓力，此為首次依市地重劃實施辦法第54條規定辦
理該2區抵費地公開標售。」
但因第13、14重劃區抵費地為第1次辦理標售，標售土地筆數較多，近期引發各界關注與
討論，此次標售抵費地底價是委託專業估價師事務所辦理市價查估，並經地價評議委員會
和市地重劃委員會等地方公正人士、學者專家審議通過，均依法定程序辦理。」研判標脫
率不如預期原因，應是有意願投標者受到外部錯誤訊息干擾而多所顧慮所致。
心得：
雖然台中市地政局說台中的房地產並無過熱現象，
但是台中房市是台灣房市的風向雞，
台中房地產不好，
全台房市都不會好，
後續發展還是需要留意。