不動產是這樣.
在市場上面.
你操作只能"炒高"
然後只有"持有者"可以操作.
也就是說,你手上沒有這邊的房子.
管你是大建商小建商大財團小財團屋主還是租客.
這一區的房子你半根毛影響力都沒有.
這讓我想到1x年前帥過頭愛講的那句話.
"手上沒有房子的投資客,連狗都不如"
你手上沒這邊的房子,你有一億十億一百億,你都跟這邊不動產無關.
所以"有房子的人"話事.
而因為台灣沒有財團.
所以基本上沒有人會因為"出租投報率過低"而非常理性的"調降出售價格"
也就是說,例如這邊本來投報率3%,因為一些狀況所以投報率剩2.8%.
而財團有可能因此調整他的物件出售,下降價格,出售投報率拉回3%.
然後因為他們持有的房子物件量很多,因此當一堆財團操作有共識的情況下.
房價就會受它們的影響而"價格往下操作"
這種在自住率低的都市很容易發生.
更容易發生在一些"國際盤"的商用不動產.
(也就是全世界一大堆各國的財團可能都在這邊持有商用不動產)
更不用說如果國際盤還會有匯率或是一些其他的評估影響到這些財團的買賣定價判斷.
但台灣自住的房子基本上都是自然人持有.
另外通常很少人在同一區持有很多間房子.
就算有極少數人在同一區持有很多間房子,他應該也很少在買賣.
所以你不會發生,在同一區有極少數屋主有大量的頻繁買賣.
更不用說有"財團思維"的持有者用數字邏輯在操作這一區房子的買賣.
因此台灣的房子基本上幾乎沒有"被往下操作"的現象.
當然房價還是會跌.
漲太多有人降低獲利出場.
或是大量失業一堆人的房子被法拍或是被不良債用低價取得.
通常你看到價格下降,回檔就是第一種,真的跌就是第二種.
其他時候,自然人持有房子,就是看人家賣多少她賣多少.
而投資客,他就是只想加價賣.
當然對一個區域房價影響力很大的還是新屋.
因為新屋會在同一個區域產生大量的交易.
也因此建商很容易對區域房價產生影響.
但是對建商而言.
它們開始蓋房子到開賣通常不會太久.
因此他們不太會去對他們的商品做"金融"操作.
(例如靠當沖來壓制價格,偷偷建倉吃貨...)
建商和外國那種持有大量中古不動產的財團本質上是不同的生物.
一個是製造商,商品銷售,一個是金融產品操作.
而對一個製造商,一個產品銷售商,他只會想要維持商品價格甚至拉抬商品價格.
所以建商也只會往上哄抬,他不會往下壓價.
最後就造成.
真實在台灣.
一個地區手上有房子要賣的只有兩種生物.
1.自然人,並且持有很少間或是只持有一間.
2.建商.
而這兩者,都不會往下壓價,他們都只會往上拉價.
所以台灣市場沒有在往下操作價格的.
但外國可不是.
你持有1000間倫敦的商用不動產,例如價位是1000.
但你如果可以透過交易,借一個事件例如甚麼大升息還是脫歐甚麼鬼的.
你出售100間,把價格從1000開始往下壓制到850萬.均價給你算賣在930萬.
然後你在低點在找金主或是其他地方找資金,緩慢吃貨.
讓價位維持在850~880,吃100間回來.
之後再靠一個東風例如降息還是甚麼,再多吃100間均價大概在970萬,把價格炒上1120
這樣洗一輪.
你手上就有1100間房子,然後價格是1120.
你這時候再慢慢把100間出脫,把錢還給金主,就可以透過操作在其中撈一筆利潤.
所以你會有"把房價往下操作"的動機和意願.
因為你持有太多間+你又可以找的到額外的資金.
(就算你找不到額外的資金,你持有太多間還是可以透過操作賺取價差)
當然實際市場操作會更複雜,尤其還包含資金成本(財團的錢會有成本,但不一定是房貸)
以及交易成本..
不過本質上大概就是這樣一個故事.
當有單一人或是法人持有單一區域太多的房子.
外加他是用金融商品角度在操作這些房子.
這種情況才有可能在市場上他會有把房價往下做空的現象.
而如果這一區就算財團或是多屋族,最多持有個三五間房子.
那....你持有三五間房子,你會想要操作房價下跌來吃貨?
或是.
你持有三五間房子,你打算怎樣操作房價下跌?3~5間都賤價賣???....
你持有物件相對區域交易量太低,所以你降價賣根本無法撼動市場.
外加其他人可不配合你往下作價...幾乎所有持有少物件或是單一物件的人都只想網上賣.
所以就算你居住正義感爆發又有報復性反社會人格,想要燃燒自己的財富把房價往下壓.
你三五間都賤價賣,也會直接被淹沒在市場當中...立刻被投資客給掃掉,然後加價賣回來.
所以相對於交易量,持有物件不足你是連想做空都無法做.
你必須持有物件量大到一個數字,你的買賣量佔交易量有明顯的大比重.
你才可能有辦法做空.
因此呢.
台灣房價在市場上能往下的就是上面兩個原因.
其他方面都只會炒高,往上賣.
不會往下賣,無法做空.