如果不是有經驗的投資客，但準備要買房投資，首先第一個遇到的問題，很常是「我到底
要買什麼投資比較好？」。這也是我最常被丟訊息詢問的問題。覺得屋海茫茫，591上面
幾百個物件，不知道從何開始看起，畢竟天氣熱要看房也很痛苦。找了幾個房仲，又推一
些看了沒什麼感覺的案件，完全沒有購買的衝動，反正也沒有自用的剛需，所以買房進度
就無限期延後。
如果你也有一樣的狀況，那有可能是看房的優先順序搞錯了。80%的工作在你實際看房前
，應該就已經決定的差不多了，看屋應該是最後一步，你要確認屋況的行動。
不要看案件來決定要不要買，而是決定要買什麼後再去尋找案件。
即便運氣好周圍有投資客，好像可以一直求救，問說：這個可以買嗎？買哪一間比較好？
但身為周邊的人，我又不是你，我怎麼知道對你來說，買什麼比較好？就算我跟你說了，
你可能還是會不斷懷疑。所以說，到底應該買什麼，你應該要學會自己決定。我提供我自
己思考的脈絡，如果你現在毫無頭緒，可以跟著思考看看~
我自己評估投資案件的方法有三個步驟：
1. 獲利來源
2. 競品對照
3. 實際成本
首先既然是要「投資」房地產，那當然就是要賺錢的。若不把利益放最前面考量，將自己
的喜好看太重，例如想在蛋黃區有間景觀宅、或覺得四房格局最讚買到賺到，第一間叫自
住，第二間叫集郵，那是有錢人才能做的事，所以剛起步者要先跳過。很怕有天兵看不懂
所以再詳細說明一下，不是說這些房子就會漲的少，只是既然是投資，就要挑出最會漲的
房子，不同時期或地區的基期不同，最會漲的不見得是大家的dream house。
所以搞清楚想要的獲利來源，是很重要的事情。你想要的是預售屋狂飆的快感、還是中古
屋穩穩補漲當存錢，或者是喜歡穩定現金流，靠累積租金準備退休，甚至認清自己我沒有
那麼想投資啦，我就是想買一個自己想住的房子，那也是好事，那就放過自己不要未來在
那邊比投報率。
例如今年初的時候，我考量後面幾年陸續還有幾間交屋，若購入中古屋卡資金又卡額度，
所以基本上購屋就只考慮預售屋，或者不買看戲。那我自己的看房主力，就變成到各大案
場喝咖啡，比較少在高雄市區曬太陽爬樓梯了。
再來就是對照市場上的競品，上一步決定了你累積資產的路徑，現在就可以找尋能達到目
標的物件。假設我確定要看預售屋，而且要2028年以後交屋的案子，我才有時間調整我的
配置。那我是不是就直接攤開市面上所有的預售案，再一一刪掉不符合交屋時間的案子，
那可能就剩美術館的里山xx、高鐵xx莊園、中都xx國際城之類的，接著就能夠市調，觀察
大家的區域及開價。因為預售屋主要的獲利就是來自時間帶來的增值，因此就重點評估哪
一個「最有增值空間」。比方說6x的美術館、跟4x的高鐵，那根本還不用看到格局或細節
，就知道高鐵的效益更佳，事實上高鐵也迅速的進入六字頭，得到紙上富貴 XD。
最後一步才是看實際的成本，房地產同個社區的不同案件，還是有不同的價值，這時候才
開始評估個別的條件。這部份其實在網路上也做的到大部份，假設預售屋首先看大致格局
，房間客廳採光、景觀戶、車位、付款方式、已售出的單價價差等等，這些就會實際的影
響到你未來的獲利，中古屋就需要觀察屋況。
像我挑莊園的四房是因為和前價差很小，單價低又是景觀件，總價帶也可接受，所以才會
選四房，但主因還是我自己要住啦。而所謂「看房的注意事項」，影響的也只有最後面這
段，前面若選對了，就是賺多賺少的差異而已。
上面用了預售屋舉例，但實際上中古屋、老屋翻修，也完全適用以上的邏輯。主要提供一
下思路給大家參考，中間每一段過程，在ptt上多爬文都找的到其他人的分享，一篇文也
是講不完。如果你被淹沒在一大堆的物件中，可以先跳出來重新思考，等做好規劃回頭看
物件，那就剩出價及成交而已。如果上面哪一部份，有什麼問題想討論，也可以留言或私
訊我，我有收到之後就會先分享~