2020年 1月 2日 發行量加權股價報酬指數: 22566
2020年 3月19日 發行量加權股價報酬指數: 16228
2024年 7月26日 發行量加權股價報酬指數: 50109
從2020年初到目前的獲利是122.05%, 從疫情谷底到目前是208.78%
台灣-信義房價指數 2020Q1 108.34
台灣-信義房價指數 2024Q2 164.55
大約是151.88%
也就是一間202Q1 1000萬的房子, 現在是1518萬, 算1500萬就好
買1000萬, 頭期兩成, 貸800萬, 30年
這四年的利率一開始是1.31%, 現在是2.2%
中間其實低利的時間比較多, 但抓高一點, 算1.8%
每個月的使用價值, 也就是設算租金, 算買價的2%, 就2萬
每年的房屋稅跟地價稅都設定為10000
下圖是用這些條件算出來的結果
https://i.imgur.com/m6qFQNN.png
總現金支出, 連期初的200萬頭期款, 總共是249萬2466元
目前的淨資產價值是782萬5515元
年化報酬率(IRR)31.229%
總現金支出雖然不是全部都期初投入, 不過沒關係, 就算全部都期初
總現金投報, 到目前的獲利是213.96%
也就是就算你2000年3月19日那天疫情谷底全部砸大盤
現在還是輸台灣房地產一點點
這還沒扣你買股租屋, 每年24萬租金

台灣就是強在持有成本很低，哈

持有成本高就不是這個租金了一切都是連棟的連動

台灣利息低，房子基本上也不用修繕什麼

人性會趨吉避凶，股票用大盤指數是不合理的，應用台積電

那是不是也該用新竹或竹北漲幅新竹的房價指數是翻了快1.4倍了 相對頭期大概七倍股票漲這麼多 雪崩還是買不起房子啊？　慘啊

大盤開到2倍槓桿就能贏房地產了，不過正二熊市跌幅，懶蛋像是被卡車告過

要比獲利 正二才有機會

果然不能看感覺下結論

台積電股東數屌打竹北屋主數差不多100條街吧 笑死

持有一張以上台積電的只有30萬人啊 笑死XD

買房子還要算裝潢 清流君算房價10% 至少要100W成本

姑且不論會不會空租，這算法很有問題

那買股也要算一年24萬租金 對吧請問 算法哪裡有問題

你這算法偷投入了更多資金，而且少算仲介費第一次是20，第二次是60，就算不算其他稅金，也買的的掉，實際獲利1440-1020=420還沒有算稅金

仲介費又不一定會有 我就自售啊 怎麼了嗎請問哪裡有偷投入更多資金? 我還沒算買股租屋的房租咧

可以不裝潢阿= =裝潢又不是必要支出ikea 淘寶 隨便買一買20萬內搞定

另外如果房市可以選地段，股市就可怕了，不解釋

我沒選地段啊 就用 台灣信義指數

偷還了本，那些本本來可以再投入

房子五倍槓桿，低利息通膨環境，要怎麼輸

甚麼叫偷還本? 那些都是明面計入現金支出的 有啥偷?

我指的是你說新竹那一段

房子還有人六倍 十倍槓桿

你的內容不就打了償還本金

房子還可以增貸，我買房這四年可以增貸800萬吵股票，要怎麼輸？

還本是壓低獲利倍數好嗎?還本雖然增加資產 但也是增加現金投入 結果倍數減少甚麼叫偷還本?我就是照正常還款去算而已 還沒用寬限這四年用寬限的人應該不少會說我偷還本 這財商就有問題了稍微有概念的都知道 還本算下去 獲利率只會降低

阿就是只是同樣單純谷底起始投入那筆來算報酬阿，你這個看起來是後面一直加錢進去

一直加錢進去就會拉低投報啊 怎麼了嗎 這叫偷還本?

而且那是疫情應該是房股有人同時斷頭

開槓桿跟沒開槓桿比就不合理了，更何況股票開槓桿方式更多

其他可以不會 但是數學一定要學好

對啊，算獲利就算獲利，又拿後面投入的資金算資產非常奇怪

房子五倍槓桿是常態 哪裡不合理

獲利就很簡單，賣出價減付出成本，就這樣啊

投資持續投入資金是很正常的情況 所以我也算了IRR是啊 所以我的獲利也是以目前價值撿到總付出成本 有啥問題是啊 所以我的獲利也是以目前價值減掉總付出成本 有啥問題你是不是看不懂啊..249萬2466元的總現金支出 就是200萬頭期 跟四年來繳的49萬

別認真了，就讓他們繼續租屋幻想當股神吧

多的貸款跟稅減去設算租金, 也就是4年來的現金流到底有甚麼問題?看起來不是我的算法有問題 是你不懂

股票只能定期頂額 台灣房子只要是買小間低總幾乎不跌股市又不是 一直多頭台灣就是持有成本低 房子就是 正資產

我也不認為房市會一直多頭 但房市走空 股市只會更慘

不是不懂 是無法接受怎麼可以算出來發現炒房比炒股還賺

股票現在要便宜質押還都沒了 槓桿也沒比較簡單

那如此，看當時單筆投入的資金來算相對報酬不就最準

樓上 這樣房地產會贏到麻而且這樣哪裡準? 我要算的就是正常情況

0050 06-24 irr 10.5%

單筆資金，借800萬，疫情前似乎是還四萬左右

沒算到房地合一稅？

房地合一稅能退的啊還四萬是你借20年

是在比2020到現在還是2000到現在呀

一年仍付出（4-2）=2x12=24萬利息x4年=96萬

2020啦

而且高股息 配息也不一定都 很高 要看當下景氣

風險承受度真的差很大ˇ

3k內用平均獲利推應該房比較有優勢，能擇時就3k內股強，個股成功就屌打，破3-100k更不用說了

要再買更貴的才能退，這根本沒賺到

果然，這個問題還是要靠你解答，不過另一個應該不久之後就會來戰場，TQ3呼喚你，這個例外

月繳28776 首月利息12000本金16776TQ3是甚麼ece 買更貴就是新的投資而已啊20年後資產翻五六倍你就知道有沒有賺到了

嗯，其實疫情時沒人敢借錢多半是疫情前借，疫情時斷頭

不會啊 股市 房市 都是疫情期間大漲的 哪有不敢借XD沒聽說疫情有斷頭 事實上當時還有延後半年還款的政策

waitrop嘴砲無雙啦～他等等就用TQQQ算給你看!!!

買賣都又無仲介的比列，其實蠻低的

TQQQ確實倍數高 不過我買 QQQ5

我沒有打算比較報酬那個高，只是要算報酬就看單筆

不論TQ3或QQQ5都好過西卡的美債，債蛙這幾年來就大幅落後

而且你不只是不會算 連歷史都不太清楚

算後來投入資金毫無意義，怎麼不說後來投入的96萬買了nv爆賺一波

TQ3好處是他一直在投入，所以可以看到定期不定額資料，也可以看看他那美國一排房子收益

QQQ5 這幾天從2.1->1.3快腰斬了還好我成本低

從2020看買房穩贏

窩台積36買，不過那時金融海嘯

我放到今天啊

法拍屋增加，股市也暴跌不是有人斷頭是啥？

窩，也是，因為帳密忘記，合庫申請又很麻煩

法拍屋哪裡增加? 房貸違約率史上最低 你不知道嗎為什麼暴跌就是有人斷頭? 講三小https://reurl.cc/2jM3ar

敢挑戰你IBIZA真的猛，不知道那邊跑來，像我都只能遠望

信口胡謅QQQ5這幾天真的跌得很恐怖感覺比1塊跌到0.4那波速度還快

就是斷頭缺錢才會便宜賣啊，難道沒斷頭會便宜賣？

你又不乏資金，漲跌只是數字跳動，那個漲跌可怕，等等TQ3還會那拿去年他被腰斬20萬美金，挺過爆賺例子給你

不缺錢會便宜賣ni，笑死

有時只是判定錯誤，隔壁保羅長榮還不是40元賣飛，後來漲到100多以上股票賣飛常常有～不用太糾結

QQQ5口味真重 我連中辣T3Q都轉qqq+微辣qld

你為什麼要教學...搞不好人人菲神，不要限制人家天花板

人人韭神吧....

沒加槓 VS 五倍槓。

買股虧錢的還是很多，買房幾乎沒聽到虧錢的

股票有配息 你沒算到

你這是開五倍槓桿的結果，如果要用一樣的比法，那你台指要正五，不是正2

@aimlikenoob 報酬率指數是含配息 不然你以為為啥會有5萬點@gamer 講過很多次了 你有買正五再說好嗎林北真的有買QQQ5 你有0050正五嗎?不存在的產品要怎麼討論?

你還沒扣除房屋交易成本和稅金

樓上 推文都講過了

挑戰IB大真的想太多了…而且表格那麼清楚有什麼難理解的..沒有極限輸出拿正2以上的要贏房市就是很難去年初冷盤捏著懶趴買二重埔預售到目前大概投入190萬雖然也因此這波股市多頭我完全沒錢參與QQ但A區最新的成交價比去年買的時候多了500萬同期的朋友在這波牛市股市賺超越這個漲幅說真的幾乎沒有只有少數一兩個槓桿開到10倍以上有贏但是一般人的心臟應該受不了這種槓桿吧？

鍵盤股神都只看最有利的股票，只是自己沒有抱

笑死你買房用開槓桿算,買股票不能質押買正2?

看看這2週，台股開5倍槓桿真的抱不住

臉一路被打腫的神留言，股神就是股神

因為一般人買房就是開槓桿，一般人買股會開五倍槓桿？

買股槓桿光說不練看多了

剛剛才看到你的推文,我回了,但是我是無良吵房仔我是建議小資金炒房,大資金再來炒股有無窮資金流進來的就閉著眼買正二正三或是大盤ETF

低能兒不敢歐硬正2，在那邊正2股票績效很好真的可悲買房都人人五倍歐硬，啊你丟了幾十萬正二笑死人這邊股房債都有的人一堆，真的是小丑不嫌多歡樂房版，永遠都有新的柵欄小丑帶來歡樂買房在那邊呱呱交易成本稅金，買債就在外幣匯損，因小失大的小丑

問題是幾十萬資金也只能買正二幾十萬現金連新青安頭期款可能都不夠

房子要抱到現在超容易 股票2022有沒有被洗出去不好說

房地產最猛的地方是 風險調整後報酬… 風險比股票低太多了。況且下檔的風險還轉嫁了很多給銀行扛，上檔利益自己賺。所以政府也開始管制了Q

阿川中槍前我的QQQ5一股還有2.1鎂, 現在剩1.3快腰斬了 說要買正五的參考一下還好我買得低 又是閒錢買的https://i.imgur.com/tNjR4By.png 小賭怡情 這個去年截的差不多成本價

rbot還有fu糗嗎？

有啊 產品都還沒開發完我還有1500股, 併股前的45000股我就賣一半 一半放到產品上市就完全照當初規畫執行產品申請上市大概還要兩年接下來問題比較大的大概是會募資 稀釋股權

有數據有推 買房真的穩 有同事手上隨時四五間等著轉手根本是土地公來公司交朋友的 不過我覺得自己是不太適合這樣玩 手上兩間 一間自買自住 一間繼承 其他還是買股就好

在台灣買房是顯學，但是稅是一個麻煩的點政府一直在降低房的槓桿，也一直在拉高交易成本

房產主要是波動小抱得住，股票波動超大，就算選到未來飆股跌個20%就認損賣出，但房產的問題就是景氣沒這麼熱的時候不一定好脫手

股房交易特性不同 上面的例子太偏剖了股市能抄底的高手會持續抄底投機 不會單純放房市的強項就是不用拼抄底長期求穩

股票開槓桿的方式不是只有買正二,正二只是拿你的錢去開槓桿

房子套利會被剝皮就是了 賣出或增貸都是有成本的我們賺錢最終還是要回歸到生活上XD

我拿713質押買6208，就一堆柵欄仔不敢了，還正二正五哩XD

多頭年別說妖股 光科技巨頭跟下面小兄弟就漲多少倍了不用搞到股期五六七八倍槓桿 我光融資戶和美股現股年報酬都超過100% 當然2022升息年抱得很苦就是但有穩定金流收入慢慢買熬到降息循環結束高歌離席報酬還是海放這題根本沒啥好炒 資本小拚週轉率 報酬一次20%一直滾動本來就買股比較快 簡新投資那種看對下大的買營建股也能賺破億 啊你叫他歐印房產有辦法今年上半年就賺破億嗎

推I大 樓上是少年股神耶 希望經過一次多空循環後你還能保持一樣的態度

少算一個股票也可以開槓

正五要怎買IB嗎

回b大 我根本撐不上少年股神 股神都是十倍起跳的 我剛好有壓對寶搭上順風車而已 一年不用進進出出太多次 壓到一兩波績效就爆噴了 我也有說了 我2022抱過整年活下來 2020也沒殺死我 這樣夠有說服了吧 啊還是你要拿2008出來嘴?沒意義吧? 個股都有按照紀律停損 大盤搭配景氣循環要怎麼賠到出場我是不懂 就算指數投資遇到2008那種被套爆不要搞借貸持續工作也會凹回來會賠爆的都是搞過度槓桿跟借貸 沒紀律才賠爆 不然市場上一堆轉職投資的當他們是白癡靠這過活?

好了啦，月底了記得繳房租，我收到房租還要拿來投資呢！

抬槓的人太多 IB大太有耐心

股市也可以槓桿

正五只是比喻，股票你要開槓自然有其他辦法，看風險能不能承擔而已。但不能一邊用五倍杠，另一邊只用兩倍，然後說報酬率大勝

推IB大，清楚明瞭某樓小學生算數還是別跟人家槓財務好了...話說何大一是獨董...雖然持股不多很訝異IB大減持