※ 引述《IBIZA (溫一壺月光作酒)》之銘言：
: 2020年 1月 2日 發行量加權股價報酬指數: 22566
: 2020年 3月19日 發行量加權股價報酬指數: 16228
: 2024年 7月26日 發行量加權股價報酬指數: 50109
: 從2020年初到目前的獲利是122.05%, 從疫情谷底到目前是208.78%
: 台灣-信義房價指數 2020Q1 108.34
: 台灣-信義房價指數 2024Q2 164.55
: 大約是151.88%
: 也就是一間202Q1 1000萬的房子, 現在是1518萬, 算1500萬就好
: 買1000萬, 頭期兩成, 貸800萬, 30年
: 這四年的利率一開始是1.31%, 現在是2.2%
: 中間其實低利的時間比較多, 但抓高一點, 算1.8%
: 每個月的使用價值, 也就是設算租金, 算買價的2%, 就2萬
: 每年的房屋稅跟地價稅都設定為10000
: 下圖是用這些條件算出來的結果
: https://i.imgur.com/m6qFQNN.png
: 總現金支出, 連期初的200萬頭期款, 總共是249萬2466元
: 目前的淨資產價值是782萬5515元
: 年化報酬率(IRR)31.229%
: 總現金支出雖然不是全部都期初投入, 不過沒關係, 就算全部都期初
: 總現金投報, 到目前的獲利是213.96%
: 也就是就算你2000年3月19日那天疫情谷底全部砸大盤
: 現在還是輸台灣房地產一點點
: 這還沒扣你買股租屋, 每年24萬租金
先說結論,
中小型資金炒房比較好賺,
大型資金炒股比較好賺, 也只能炒股
如何定義大中小型資金,
我以豪宅線為大型資金的地板,
資金超過豪宅線建議吵股,
小型資金大致抓新青安線,
也就是小型資金保底用新青安買一間,
政府送錢給你炒房, 不賺白不賺
在豪宅線以下的資金,
可以善用五倍槓桿,
以台灣這五年的房市,
就像IBIZA 說的,
炒房平均年化報酬率這五年比股市大盤多一點點,
但是超過豪宅線水位,
五倍槓桿就用不上了,
另一個問題是如果房價接近豪宅線就不太會漲,
豪宅線幾乎是房價的天花板,
所以這更讓吵房有資金上限的限制
甚至吵個三四間以上的人,
也是一堆法規限定貸款成數,
比方說: 自然人貸款的第三戶貸款成數上限僅有40%
所以三四間以上的也是無法用五倍槓桿,
其實三四間房總和資金也是跟豪宅線差不多
所以,
當你資金大到超過豪宅線, 建議吵股,
低於豪宅線, 建議吵房,
如果符合新青安條件的人,
一定要用新青安買一間
至於吵股的部分,
建議投大盤指數類ETF,
至於正二正三的要好好考慮清楚,
我這幾天股市大跌搞到刪帳號刪app, 不爽好幾天